2014年并非楼市大拐点 房企下半年还得"跑得快"

据同策咨询中心据显示，1至5月，大多数二线城市成交量普降2-3成,只有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。另外，众多二线城市成交均价出现分化,尽管多数城市仍表现上涨,但上涨幅度收窄,部分城市甚至出现停涨或下降的现象,比如天津、杭州、南昌、呼和浩特等。
　　
　　回顾2013年，全国楼市可谓热火朝天,但进入2014年，几乎整个上半年却又急转直下 变冷 ,房地产市场处于水深火热之中。那么,此次楼市逆转是阶段性调整，还是楼市需求大拐点来临?如何看待2014年上半年楼市 变冷 ?
　　
　　对此，同策咨询研究部表示，决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系,但货币政策与短期调控政策会影响楼市走势。
　　
　　货币政策受利率影响上半年房价下浮已成必然
　　
　　2014年一季度，降准、降息预期增加,预计货币政策短期内会有 微刺激 定向宽松措施。
　　
　　2014年M2控制目标13%，货币政策偏中性，5月末M2同比增13.4%，上半年阶段性收紧，下半年预计定向宽松 微刺激 ，但是难以有大幅放水利好。银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。
　　
　　从目前的趋势看，2014年第一季度甚至上半年收紧银根已经成为必然，实际贷款利率提高，购房成本增加将导致置业需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，房价下浮已成必然。
　　
　　调控政策双向调控促二季度楼市逐渐好转
　　
　　从2010年1月份至今，以限购为主的调控政策出台了5次，其发布较为密集的阶段，平均时间间隔为4-6个月，也就意味着限购政策执行的时效周期为4-6月左右，当限购政策发布4-6个月后，政策执行的执行效力会趋弱。
　　
　　以此来看，4-6个月政策的时效性，与两会 双向调控 的定调偏中性,导致部分城市二季度开始 救市 ，这就决定楼市将在2014年第二季度以后逐渐好转
　　
　　市场供求存销比在15个月以上城市面临房价下降压力
　　
　　一线城市存销比上升,但价格仍坚挺，二线城市存销比分化，库存偏大城市房价会停涨或下降，大多数三四线城市城市房价面临下跌压力。
　　
　　2014下半年楼市预判房企依然需坚持 跑得快 原则
　　
　　2014年经济结构性调整导致楼市需求下滑，是短期市场调整，并非市场需求大拐点。下半年货币政策定向宽松,相对上半年一二线城市整体有市场。量价逐步回升有机会，但也难以有较大利好,仍然要坚持 跑得快 的策略。
　　
　　房价下行谁是输家房企银行房主政府无一幸免
　　
　　今年以来，中国各地的房价不断下跌，楼市拐点已现。房地产市场恶化，大多数人都认为受损失的不过是开发商，但事实远非如此。
　　
　　综合多方的资料，梳理出以下8个输家。仅供评议
　　
　　1、房地产开发商
　　
　　这点毋庸置疑，大家都有共识。房价跌了，房子还卖不出去，开发商的利益必然受损。今年以来那么多跑路的开发商，可见一斑。
　　
　　2、银行
　　
　　据悉，房地产贷款在商业银行总体贷款中的占比为20%左右。现在楼市下行，开发商跑路，银行可能面临大规模亏损。
　　
　　3、房主
　　
　　附近的新房卖比自己买的时候要便宜，房主只能眼睁睁地看着自己的房子贬值。有的看不下去了，就开始闹，房价下跌引起的维权事件一起接一起。
　　
　　4、政府
　　
　　这个大家也很清楚，尽管近年来一直在努力分散地方政府收入来源，但地方政府的收入仍严重依赖土地出让金。
　　
　　5、房产投资者
　　
　　如果没有李嘉诚那样的远见[最新消息价格户型点评]，早早就撤离了中国房地产市场，还沉浸在房地产行业的投资者恐怕已经被套牢了。
　　
　　6、农民工
　　
　　虽然我国从来不把农民工计算在失业指标中，但建筑就业中最大量的仍是农民工。现在开发商跑了，房子不盖了，农民工的就业问题怎么办？
　　
　　7、钢铁业
　　
　　和农民工基本面临同样的问题，房子不盖了，钢材、水泥等的需求小于供应，要么价格下调，要么活活被拖死了。
　　
　　8、影子银行
　　
　　那些向房地产开发商发放了贷款的信托公司也面临违约风险。和传统银行不一样，这些信托公司没有大规模的现金余额来帮助它们渡过难关。