政府将不再垄断住房供地 对楼市意味着什么？

国土资源部部长姜大明今天说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

【我国宅基地也将“三权分置”!】国土资源部部长姜大明今天表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

   新华社评论称：政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

  简而言之，就是多渠道增加土地供给，足够的土地盖更多的房子，来满足人们的居住需求！未来，会盘活许多非房地产企业自有土地，此外，农村集体经营性建设用地的使用也会多元化。这预示着在集体用地上建起来的房子，未来以租赁为主。

   集体用地能直接流入市场？是否意味着小产权房转正的概念？业内人士认为，集体用地流入市场不能解读成小产权房转正。

【相关解读】

中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先：过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。

其次：政府不再垄断住房供地，需要注意的是住房与商品房是有区别的，目前看，政策更多的提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

第三：经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障，租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

第四：权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。

政府不再垄断住房土地供应，对政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大。

资深地产从业人朱文策在其朱罗记的微信公众号里表示：

“每次有关于集体用地的政策，都会很让人费解，外行看不懂内行也看不懂。我观察了很久，总结出最大的要点：怎么样都不要理解为小产权房转正。你要是这么理解，政府马上就会出来辟谣说：这是误读。其它的理解，请参照农村“三块地”改革——大目标是，建设城乡统一的土地建设市场，同地同权、同权同价。这是2013年中央确定的重大改革政策，和房地产的关系真的不大，好多人连“三块地”是啥都没搞懂，看到什么都往房价上扯。

从字面理解，“权属不变”，意思是不动土地二元制，不涉及产权变化，只是进行“用途调整”。而且，只针对“农村集体经营建设用地”，不包括宅基地、农地。是来建设“租赁住房”的，不能卖哦。当然，大家最关心的是最后一句话：“政府将不再是居住用地唯一提供者”。可是，这句话要建立在上面的基础上去理解。

一句话，我对大明部长讲话的理解是：就是原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房，改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之，“小产权房”可能还是“小产权房”。（后面的“小产权房”，指的是不能交易只能租赁的“限售股”）。

未来，经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地，可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地，可以卖给开发商，而不再必须经手国有化这一道关卡。但是，这块地的规划、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的时候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原来城市在扩张的过程中，深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋，650万套，占比整体建筑量63%，生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划，现在都变成了改造对象。

但未来，你村集体可以自己建，也可以给开发商来建，但是必须要符合我的城市规划，也必须接受我的用途管制——未来的土地能卖，但建起来的房子只能租不能卖。”