深圳：没有集体土地的城市 租购同权意味着什么？

近日，从中央到地方，有关住房租赁的政策排山倒海般地出台，我称之为“租令”。租令之下，全国闻风而动，俨然，中国人居领域的租赁时代来了。

前一阵在广州学位房“租购同权”政策、上海出让两块地70年“只租不售”政策、其他大城市鼓励发展租赁政策的风潮中按兵不动的深圳，近日同时抛出三份重磅文件，详细阐明了在深圳发展住房租赁市场的战略布局和实施办法，包括在十三五期间收储100万套城中村用于统一出租的政策，是为“深圳租令”，力度之大，全国没有，再一次踏上改革的风口浪尖！

租令之下，市场躁动，毕竟按照1999年中国房地产货币化改革的路线，实施住房建设用地和商品住房的买卖供应模式已经将近二十年，整个房地产市场一直沉浸、陶醉、焦虑在深不可测的楼市交易、暴涨、加杠杆、去库存的数百万亿市值的巨量货币游戏里难以自拔，如今突然一纸“租令”，要改变世界，地产大佬们、房资炒客们和为每月还房贷发愁的吃瓜群众们一时半会儿还没悟过劲来：这租赁时代到底是个什么东东？

说到住房租赁，我还是专门讲一讲深圳吧，毕竟，这个城市太特殊了，比如，刚刚国家推出13个试点城市，可以利用集体建设用地开发租赁住房，且不用经过以往的政府征地环节，直接进入市场。如此重大的涉及中国土地制度改革的动作，竟然没有把深圳列入试点！为什么？理由极其简单：深圳压根就没有集体土地了！早在上个世纪九十年代以及本世纪十年代，深圳已经两次完成了全部土地的国有化征转，理论上已经成为全国第一个没有集体土地的城市，所以，这次涉及发展租赁住房的集体建设用地政策，就无法带深圳玩了。

深圳是什么情况呢？大家都知道，事实上，深圳在原有集体土地征转过程中，遗留了大量的尚未处置的建筑产权问题，也就是原有村民以及继受者修建的大量建筑，其中大部分被列为“违法建筑”，这个数量是多少呢？根据政府部门的统计，截止2015年，全市违法建筑大约38万栋，面积约4.2亿多平方米，而改革开放以来深圳的地面建筑总共是9亿平方米，违建占到43%！

我这里不是讨论违建问题，而是要说，这巨量的违建中，一半以上是住房，这些违建住房除了少部分卖给了私人或机构外，大部分在原业主手里，在进行出租。为什么深圳的违建问题这么多年来如此难以解决？因为，这些房子一方面是违建，另一方面是住房，特别是租赁住房，它们实实在在地为那些买不起房子的来深建设者提供了政府一直没有规模化提供的基本住房，间接成就着深圳的发展。不是这样吗？

除了违建，还有大量的正式私人住房、单位存量房、部分政府公租房和廉租房也在发挥着租赁住房的功能，如此庞大的租赁住房，到底承载了多少深圳人的居住呢？我们大致计算一下：

深圳建市以来，一共修建了大约200万套正规商品房，按每套一户、每户三口人计算，共承担600万人的居住。但事实上，深圳的商品住房并不是平均分配的，有人可能有两套、三套甚至十套八套，这样，真正拥有正规商品房的人的数量必定更少，我们就按400万人算吧。

深圳这么多年来，搞了几亿平方米的的违建，也有不少人买了违建房用于投资和居住，其中的居住者，也无须租房住了，我没有精确的统计数字，估计一下，按30万套、100万人计算。

这样，把居住在正规商品房和违建购置房的业主家庭实际人口加起来是多少？400万+100万=500万。这个数字说出来，连我都不敢相信，太少了吧！可能估计比较保守，但是，应该也不会少到哪里去。

深圳有多少人口呢？户籍400万，居住证人口800万，这两部分加起来是常住人口，共1200万，还有大约1000万未登记的流动人口，和常住人口加在一起称为实际管控人口，共2200万。计算人均GDP，深圳不会用这个数字做基数，只能按照常住人口计算，但是，计算居住，必须看这个实际管控人口，因为，不管什么人，只要在深圳，就要住房子，我曾经在半夜专门察看过深圳市面情况，露宿街头的人几乎看不到，说明所有的人都在房子里面住着。

好了，2200万人，只有大约500万住在自己买的房子里，剩下的1700万巨量人口住在哪里呢？以租赁的方式，住在政府公租房、廉租房、私人住房、机构住房、违建房里面！

看到这里，各位不要面露惊讶状，这是深圳静悄悄的事实，一个关于租赁的事实。

讲到现在，我要回到标题上来了：租令对深圳意味着什么？绝不是解决深圳人的租房住的问题，因为大部分深圳人一直就是租房住，这么多年，这个问题早就通过市场化的办法解决了，不可能一千几百万人在马路上排队等待政府出台租令、启动租赁时代，再寻觅租房子住！只不过如此庞大的、占比达到70—80%的住房租赁市场，多年来严重缺乏政府法规政策的对应，缺乏明晰合法的租赁住房产权关系，缺乏政府的服务和监管，缺乏租赁住房的品质和安全，缺乏规范的和人性化的放租和服务流程，缺乏租房者的权益保障！

租令将要改变的正是深圳房子的产权问题、法律地位问题、租赁房的质量问题、租房者的社会权益问题和社会地位问题！

当然，租令之下，一个过去将近二十年来的、轰轰烈烈的单一住房货币化模式以及延伸的投机炒房模式也进入尾声，租购并举模式启程了，“房住不炒”战略来了。

早该这么做了。在世界很多国家，人居就是人居，包括购买式居住和租赁式居住，都是合法和权益人居，都是正常的生活方式，有人一辈子不买房，就是租房，他们没有被歧视，他们可以在法定条件下实现合理的租购同权。而在中国，过去将近二十年来，在商品住房价格的飙升中，社会被分裂为有房阶级和无房阶级，无房者、租房者被歧视的现象比比皆是，以致于“丈母娘经济”的核心意义就是，女儿找对象的第一条件是必须有房，非房勿扰！

终于，租令来了，租赁时代来了。我们千万不要欢呼租令赐予了我们什么，因为，让租房规模化、品质化、正常化，让每一个租房者都能堂堂正正地、有尊严、有品质地居住生活，这本来就是每一个公民的基本权利，租令只是促使这种正常格局从以往被扭曲的状态回归而已。

对于深圳这座以每年数十万净增人口急速成长的超大城市来说，以往积累的有关土地和物业的不合理、不合法、不合情的东西太多，所以，当租令下达、租赁时代来临的时候，政府、业界、市场、市民等各个方面所面临的困局远大于其它城市，这一点深圳必须直面，且必须坚决积极应对，因为，深圳没有任何退路，唯有继续发扬三十多年来“闯”与“创”的大无畏精神，创造一个属于深圳自己的租赁时代。

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