租购同权”直指要害 一线城市力推租赁房

　推地块、立规划、出方案，在不到一个月的时间内，上海、深圳、广州等一线城市先后“放招”推动住房租赁市场发展。以本周一（7月17日）正式公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》为例，明确将“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，直指租赁住房的“痛点”所在。此前，上海也在全国范围内首次宣布推出规定用途为建设租赁住房的地块。

　　一线城市纷纷行动的背景，是去年中央经济工作会议关于“购租并举”的定调，以及今年5月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。可以说，在积极向住房租赁市场新增供地及增加房源等方面，各级政府的政策力度较往年显著提升，以着力引导居民通过租房解决居住问题，提高存量房的利用效率。

　　以“租购同权”推动“购租并举”

　　《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》立足“让租者幸福居住”，从保障租赁双方在教育、公积金等方面的权益，在“供”、“改”两个渠道增加租赁住房供应，培育规范租赁行业、壮大现代租赁产业等方面，提出了发展住房租赁市场的政策意见。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，广州政策的最大亮点在于既注重了权利对等，又明确了责任主体。他表示，人们之所以选择买房而不是租房，其症结在于二者享有的权益落差过大。比如子女入学和户口捆绑，不买房则难落户，难落户则何谈入学。而广州的方案赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。另外，广州方案的每一条政策都有明确落实的责任主体（如市教育局、市住建委等），这在以往并不多见。

　　记者注意到，在广州发布上述政策之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“购租并举”的决心。

　　以上海为例，本月发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。还将以市场为主，盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

　　深圳也在本月上旬发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》中提出，要加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。北京也拟加快推进住房租赁的规则制定，多渠道增加租赁房源，培育企业化、规模化、规范化的住房租赁主体，整合社会闲散住房资源集中经营管理，并完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

　　“只租不售”改变土地出让模式

　　值得一提的是，在北京、佛山等地“招拍挂”出现多宗全自持用地后，上海在全国范围内首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。与之前竞拍房企竞报自持比例至100%不同，上海的这两幅地块在挂牌伊始就明确，全部用于建设租赁住房。这一土地出让模式的最新改变引起广泛关注。

　　上述两幅租赁住房地块分别位于浦东张江和嘉定新城，所建物业将严格按照“只租不售”模式管理，受让人应在出让年限内（70年）整体持有租赁住房物业并持续出租运营。竞买资格除法人和其他组织外，还放宽到自然人，可以独立申请，也可以联合申请。联合竞买申请的，联合申请各方的投资比例均须大于1%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从近日挂牌的两宗自持住宅用地来看，政府在推出该类土地时的起始楼板价并不高（均不到6000元/平方米），这也透露出大力培育上海住房租赁市场的信息。在一、二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上也变相提高了企业的资金实力门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期。而实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新尝试。未来，租赁型用地比例很可能进一步提升。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为，推出租赁用地，政府的初衷肯定是希望房屋回归居住属性，但需要明确的是，未来租赁住宅的主体更多还是在居民端，而不是在政府供应端。可能90%的租赁住房供给还是要通过盘活现有居民的房产来实现，而不能把希望仅仅寄托在推出纯租赁地块方面。

　　那么，这些地块有人要么？“我们对上海近期推出的两幅租赁住房用地很感兴趣，计划参与竞拍。”旭辉·领寓国际CEO张爱华向记者表示。

　　其实，随着国内一线城市存量住宅数量的快速提升，万科、龙湖地产等越来越多的上市房企也将触角伸向了长租公寓领域。旭辉·领寓国际则是国内长租公寓行业第一家轻重资产并举的公司。张爱华告诉记者，无论是基于过去的经验，还是基于对行业未来发展的考量，在当前的市场环境下，在一线甚至部分二线城市，长租公寓的市场足够大，已经有越来越多的80后、90后人群自愿租房。作为一家快速发展的房地产公司，旭辉也需要有新的“跑道”。

　　据介绍，自去年底成立以来，旭辉·领寓国际已在上海、杭州、重庆等十多座城市拥有超过5000间房间、20万平方米的管理规模，已运营项目的出租率均超过90%。“今年，我们准备入市两万间房源，未来五年的目标是要达到20万间的规模，并希望能登陆A股市场。”张爱华说道。