万达、融创最新财务大起底 632亿世纪大交易背后！

没有人想到，一向牛气冲天的万达，竟然632亿元就把自己半壁江山给卖了。

　　更没有想到，买家竟然是融创。对，就是那个买买买停不下来，喜欢抄底的孙宏斌先生。

　　7月10日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国（01918.HK，下称融创）以295.75亿元收购了13个万达文旅城91%的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额为631.7亿元。

　　就在不久前的6月22日，万达被传大行抛售债券，相关股票急速坠落。市场震惊，杠杆游戏也意外。彼时，专门写了《万达财务大起底！事情到底有多严重？》。

　　那么，此笔631.7亿元交易交割完成后，万达最新的财务状况大概又是如何？吃进万达大笔资产后，融创中国的账本又该怎么书写？今天，杠杆游戏试做一简单估算。

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　　万达的资产负债率本身并没有想象中高，售出资产回笼资金减少了债务，但资产本身也面临缩水

　　在《万达财务大起底！事情到底有多严重？》一文中，杠杆游戏分析过，如果不考虑此次632亿元的交易，万达资产和负债本该是这样：

　　万达集团的官网是这样介绍自己的： 2016年企业资产7962亿元，营业收入2550亿元。

　　光说资产多，没有多大价值，要是欠几万亿，早资不抵债，一样多半会玩完。所以，首先还得看其资产的结构和组成、以及债务情况。

　　虽然万达电影(002739,诊股)是国内上市公司，但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了，要全面了解万达集团的最新资产、负债，其实是有一定困难的。

　　好在，万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司，有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表，杠杆游戏来一窥究竟。

　　首先看看万达商业的资产，见下图1，总计7712.64亿元。而在2016年末，这个数据为7511.46亿元。

　　图1.截至2017年一季度末，大连万达商业地产股份有限公司的资产 图表来源|该公司2017年一季度财务报表

　　接着杠杆游戏给各位杆友展示下，万达商业的负债，见下图2，总计5446.03亿元。而在2016年末，这个数据为5277.70亿元。

　　图2.截至2017年一季度末，大连万达商业地产股份有限公司的负债 图表来源|该公司2017年一季度财务报表

　　如果直接算，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，而去年末为70.26%，略有上升。不过，请注意，地产公司的预收款项都算进了债务，这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。

　　换句话说，考虑到如果万达能如期交货，万达商业的资产负债率实际压力，会比上述数据小。

　　另外，值得注意的是，截至2017年一季度末，万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元，比2016年末的232.70亿元，实际下降了30多亿元。

　　应付债券方面，截至2017年一季度末，万达商业为867.19亿元，比2016年末的817.41亿元，有增加49.78亿元。这也便是不久前股债风波的祸水源头。

　　假如，万达、融创此次631.7亿元交易最终完成交割，并将这些钱全部用于万达商业还债。不考虑最近几个月其他变量（实际也不会太大），那么，万达商业的债务大概会变成4814.33亿元左右。考虑到融创还会承担13个文旅城项目现有的全部贷款，那么债务总额还会减少一些。

　　但具体是多少？外界并不知道。所以，万达的资产负债率，很难计算，只有等万达自己发布数据。此外，万达还有两点资产状况有待核实：

　　1、13个万达文旅城，建好的值多少钱，万达权益部分该是多少，数据并不透明。没建成的，土地资产价格应该怎么计算？实际上，除了西双版纳、哈尔滨、南昌万达文旅城等少数几个项目外，大部分文旅城项目都还在建设之中，甚至很多文旅项目根本还没开工，只是在卖房子罢了；

　　2、除了少数几个万达文旅城外，其他文旅城到底拿地完成否，到底有多少土地。不知道土地的总量，根本无法对这些土地估值。

　　根据最新的数据，2017年上半年，万达集团累计土地储备7332.6万平方米，其中可售物业货值达7924亿元，一二线城市可售货值占79%。

　　这是万达集团7月6日发布的半年工作简报披露的。

　　而在2016年8月，万达商业从港交所退市前，发布了最后一份详细半年报。根据这份半年报，杠杆游戏注意到，截至2016年6月末，万达商业拥有土地储备7641万平米的土地。看来万达的土地储备又有增加。

　　但增加也意味着需要更多的钱，或许意味着更多的债务。

　　可以确定的是，万达通过售出资产，回笼资金减少了债务。可与此同时，资产本身也面临缩水。负债率未必一定大降。

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　　万达债务减少多少，融创现金（资产）即会减少多少；万达减少的资产，又会变成融创增加的资产。但是融创债务呢？已经不低，还会增加

　　根据杠杆游戏的万达朋友介绍，万达现有的土地储备，大部分都是万达文旅城的土地。

　　如果真是这样，完成此次交易后，万达大部分土地储备以后就没了。这不仅是轻资产的问题，而是真的就不再是一家地产为主业的公司了。

　　有趣的是，这些地，万达当初大多是不到2000块/平米拿到。根据万达商业从港交所退市前，发布的最后一份详细半年报：万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平米。

　　此前，在《万达财务大起底！事情到底有多严重？》中，杠杆游戏就写过：最近几年，万达和各地合作越来越紧密，市中心的拿地越来越多。万达的地实际市场行情是越来越值钱。

　　现在，我国主要城市核心区地价到了多少程度？动辄万元/平米级。万达的地，虽大多在二线城市郊区和三四线城市吧，但在那些城市，万达可是座上宾。在一些城市，万达拿的也都是当地不差的。

　　特别是经过2016年，这些地越来越赚钱。不说多了，就翻一倍，啥都不干，万达理论账面盈利千亿级。

　　所以，整了半天，什么房地产赚钱，什么利润率，杠杆游戏说白了就是地价时间差。

　　说起来这么好的算计，那万达为何还要把大部分地出售给融创？杠杆游戏先按下不表。可以确定的是，通过此次交易，万达债务减少多少，融创现金（资产）即会减少多少；同时，万达减少的资产，又会变成融创增加的资产。

　　这么说，融创捡了便宜？并不是，毕竟如上文所述，融创一并要承担这13个文旅城的债务。有多少，不知道。

　　附件：万达集团和融创中国的联合公告为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。主要内容如下：一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

　　孙宏斌先生向CX记者透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，该公司账上还有900多亿元现金。按说是付得起钱，大不了再弄点钱。

　　有意思的是，和万达可以低价拿地不同，融创的地主要靠收购而来。根据融创中国2016年报，其2016年新增的5394万平米土地储备，68%来自收购，花了资金约595亿元。因为收购成本不低，融创净资产负债率升至121.5%。

　　不久前，融创在重庆又是数十亿收购重庆第一高楼（烂尾）的地，杠杆游戏印象中，今年还有好几笔。

　　买买买，总是要钱，债务、债务，顺驰悲剧会在融创身上再次发生吗？一切恐怕看房地产运势决定了。

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　　融创继续进击，万达借壳上市？

　　从绿城、佳兆业到金科、乐视、万达……54岁的孙宏斌君这辈子，注定和买买买有缘。虽然不是每一次收购都如愿，但其求购资产的魄力和雄心，可见一斑。

　　迄今为止，融创吃下的只有乐视，而乐视烂摊子恐怕还没暴露完。当然，乐视有地。

　　有意思的是，CX传媒在报道万达融创世纪大交易中提及：

　　王健林先生预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林称。

　　这个说法各位杆友并不陌生，王健林先生对此的口径比较一致。而根据上文计算，无论如何，这笔交易后，万达债务还是不会少。譬如上图2显示，截至2017年1月，万达商业的长期负债1000多亿元。这些钱不可能都是融创收购13个万达文旅城后全还。

　　考虑到其他各类债务负担，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款——现实吗？那么意味着继续出让资产，还是通过上市手段降低负债？

　　如果万达继续出让资产，则表明：万达的债务压力比想象中大，或万达真的准备尽快让自己轻资产化；万达融资能力难道出现了问题，若此，这可能是让人忧虑的。

　　如果一个8000亿帝国真的不堪一击，背后的原因值得深思？

　　还有一种假设和预估：今天（7月10日）万达、融创交易消息发布后，不少人都谈到，融创手中有乐视，万达则是影视一条龙。如果万达、乐视联姻，甚至把乐视给拿下，万达文娱则实现从线下大荧幕，到线上小屏，再到家庭中屏幕，完整产品线。

　　杠杆游戏和很多朋友一样，都意识到，乐视可是一家A股上市公司。万达商业从港交所退市，不就是因为王先生觉得自己的价值被低估，要谋求回归A股。

　　如果真的实现这一美好想法，万达商业、乃至整个万达集团，资产负债率确实会大大下降。且，很容易获得高估值。

　　而要实现这个美好愿景，必定还要出让资产给融创，否则谁傻啊。甚至贾跃亭先生怕是都要坐不住……

　　值得一说的是，王健林先生公开表示，进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向CX传媒记者透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

　　目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。这么说，通过乐视“曲线上市”还真不是没可能。

　　而融创方面，进一步拿到更多万达的土地储备，其要实现的，恐怕不是2017年上半年内地第七大地产商，进入前三不是没可能。万达日前不久说吗，截至2017年上半年，自己可售物业货值达7924亿元。

　　扯远了，融创的收购一向是命运多舛，有时候收购不成功，未必是坏事，毕竟杠杆游戏都是有风险的。

　　还是先看7月31日前，融创、万达是否如期签订详细协议，并能否尽快完成付款、资产及股权交割。没有第一步，后面都是扯淡。

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