东莞住宅供应井喷成交不给力重回9字头

一、导读
　　
　　1、宏观环境:解决技术瓶颈纳税人号为不动产登记提供前置条件
　　
　　全国层面：《不动产登记暂行条例》即将于今年3月1日起施行，自2007年出台的物权法提出不动产实行统一登记制度以来，高悬7年多的 靴子 终于落地。不动产登记带来最直接的影响是有效打击具有多套房的贪腐官员，客观上具有一定的反腐功能；同时利于房地产税立法并适时推进改革，尤其 纳税人号 的提出更是为不动产登记开展提供 前置条件 ，解决技术瓶颈的问题，推动房地产税立法进入提速的 快车道 。长远来看，不动产登记制度的实施，与未来住房信息联网、房地产税制改革工作的结合，将有助于形成楼市调控的长效机制。
　　
　　东莞层面：据初步预计，2014年东莞市实现GDP同比增长7.6%左右，与东莞市政府定下的目标GDP增长9%，相差了1.4个百分点。其原因主要是东莞主要产业出现 洗牌 的格局，部分转型进入深水区的企业也在年底爆发出危机，表现鞋业、家具业、手机相关产业等企业，对经济发展造成了一定的影响，拉低GDP的增速。展望2015年，2015年的GDP增长不能只靠 三重 项目求增量，而是要借助获得新型城镇化试点的契机，在存量中挖潜 市民化 的利好。
　　
　　2.新增：新品扎推上市助供应 井喷 7大纯新项目齐亮相
　　
　　上周东莞楼市迎来了供应的高峰期，共有约15个项目有商品房新增供应，其中住宅供应3238套，面积约38万㎡，环比增长近8成；非住宅供应1335套，面积约6.05万㎡，环比增至5倍，主要是因为樟木头的南方商业大楼以及汉邦66广场（价格动态户型图论坛）的商铺供应。
　　
　　新品供应市场新盘扎推上市，上周共有7大纯新项目集中入市，分别是皇家翡翠湾（价格动态户型图论坛）、宇丰名苑（价格动态户型图论坛）、信鸿澜岸（价格动态户型图论坛）花园、汉邦66广场、盛和豪园、南方商业大楼以及金地城南艺境（价格动态户型图论坛）；从供应结构上来看，70-110㎡的刚需产品依然是主力，供应1856套，占比约近6成，其中汉邦66广场（644套）、信鸿旗下两大项目 澜岸花园和熙岸花园（281套）、金地城南艺境等项目皆有批量刚需新品入市；改善以及豪宅产品供应有所加大，新世纪领居、盛和豪园以及皇家翡翠湾等项目是提供者。
　　
　　从预售证来看，上周共有6个项目新拿预售证，其中纯新项目远大城市广场（价格动态户型图论坛）、丰华悦园（价格动态户型图论坛）、万润广场预计将在2015年第一季度入市。
　　
　　3、成交情况：淡季期楼市表现平平预计中下旬将迎来小波成交高潮
　　
　　节后东莞成交市场持续走下坡路线，上周住宅成交937套，面积约11.16万㎡，环比下滑11%，同比下滑8%，已经连续三周成交量下滑。1月是传统的营销淡季，在经过12月底的 冲锋 ，大部分项目纷纷进入新一轮的蓄客期，所以本月中上旬成交平淡在所难免。但随着因避免年底新品的 大塞车 而延后上市时间的项目的入市，预计1月中下旬将迎来一小波成交高峰，1月成交市场将好于往年。
　　
　　4、成交均价：均价结构性上涨重回9千时代区域排名前五均价过万占4席
　　
　　上周东莞住宅成交均价再次回升至 9字头 ，9218元/㎡环比上涨5%。主要是因为：1、房价过万的热门区域再次回归主战场，如凤岗（11195元/㎡）、南城（10472元/㎡）、东城（10072元/㎡）、塘厦（14163元/㎡）皆进入区域排名前五；2、别墅拉动效果明显，上周别墅成交占比约15%，环比上涨4个百分点，其中凤岗三正瑞士半山（价格动态户型图论坛）别墅成交持续升温，助推凤岗均价上升的同时也催动整体成交均价的上扬。
　　
　　5、畅销项目：个盘表现平庸新世纪领居68套脱颖而出
　　
　　上周个盘成交平庸，全市住宅成交套数达50套以上的项目仅有大岭山的新世纪领居，个盘排名中，新世纪领居项目以周成交68套脱颖而出，遥遥领先第二名碧桂园天麓山（价格动态户型图论坛）的30套。畅销原因：1、1月该项目新品推货量大，三期6-10栋364套103-365㎡新品将先后入市，产品线多样，客户选择空间大；2、项目位于大岭山新城中心，毗邻最新规划的轻轨路线，交通和区域中心价值凸显；3、一、二期产品已是现楼，成熟社区所需的规模已经初具雏形，对客户吸引性大；4、长达半年多的蓄客时间，为项目积累了客户资源。
　　
　　6、楼盘营销：客天下琥门开盘抢客镇改市将催动虎门楼市再上一层楼
　　
　　上周东莞楼市热度依然不减，纯新盘开盘项目有1个，为客天下琥门81-126㎡两至四房奢适美宅耀世开盘，7500元/㎡起，再度掀起虎门抢房潮。近半年来，虎门新盘一个接一个入市，如南部湾万科城（价格动态户型图论坛）、虎门万达广场、万科金色里程等项目，打破了以往供应短缺的局面，在 镇改市 趋势之下，虎门房地产将会继续借势发挥，陆续推新货入市，实现快速去货，今年有望全新入市的项目有佳兆业御龙山花园、金地时代广场等项目。
　　
　　7、土地：中惠地产底价获虎门3万平地块桥头待拍商住地已有报价
　　
　　2015年东莞的土地市场引来了开门红，位于虎门镇赤岗社区，面积约3.02万㎡的商住地，最终被东莞本土开发商中惠熙元以底价19316万拿下，其楼面地价约为3200元/㎡，打破东莞土地成交连续4月挂零的僵局。本周将有一宗位于桥头岭头社区，面积约1.54万㎡的商住地，起始楼面地价1179元/㎡，截止目前为止地块已经有开发商报价，在土地市场温度回暖之际，2015年第二宗地块成功出让将成定局。