多地楼市限购松动欲救市：地方政府比房企更着急(3)

　　经过多年的发展，房地产市场的分化趋势愈加明显。分析人士表示，上述出台松绑政策的城市均供应过剩、需求不足，且从产业结构上看， 房地产独大 的现象明显。因此，一旦市场出现低迷，对楼市消化和地方经济增长均会带来影响。

　　盲目跟风不可取

　　地方政府 救市 冲动一旦激起，便难以遏制。分析人士认为，房地产市场低迷已经影响到一些城市的土地出让收入，拖累当地经济增长，因此个别城市出台的松绑措施，极有可能引起其他城市效仿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续跟进放松调控的城市，可能会具有这样几个特征：库存消化周期超过一年；一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；一季度土地出让金过低；有楼盘出现实质性降价；人口净流出；已建设两个及以上新区等。他表示，除一线城市和个别热点城市之外，上述特征在我国广大二三线城市中普遍存在。因此，很多城市都存在松绑调控的内在冲动。

　　张大伟强调，未来松绑的政策空间有很多，主要有六大方向：一为非户籍资格审查放松；二为限购范围放松；三为调整普通住宅界定标准；四为限价政策放松；五为提供购房落户及优惠等刺激性手段；六为公积金政策松动。事实上，大部分调整手段已在本轮政策松绑中有所体现。

　　今年以来，我国房地产调控政策明确了 分类调控 原则，对不同城市进行有针对性的调控。住建部副部长仇保兴在两会期间表示，能够由地方政府调整的，尽量不通过中央政府来调整。分析人士认为，这一表态规避了 一刀切 的调控模式，但在客观上赋予了地方政府更大的政策空间。

　　有专家认为，尽管 分类调控 的原则已定，但如果未来跟风松绑调控的城市过多、尺度过大，则不排除中央出手干预的可能。此前福建、杭州曾传出救市消息， 闽十条 的内容和解释均可谓有鼻子有眼，其最终未能出台，被市场猜测有主管部门干预的因素。

　　值得注意的是， 铜陵版 政策调整的部分条款，已然触及了之前实施的限购 红线 。分析人士表示，铜陵将首套房公积金贷款的最低首付比例由30%降低为20%，将二套房公积金贷款最低首付比例降至最低为40%。这两点已超出之前的政策框架。

　　专家表示， 分类调控 、 去行政化 是未来楼市政策主要基调，但个别地方高举市场化大旗而行 救市 之实，这种情况需要警惕。楼市政策的调整，应当有步骤、分阶段地进行，对于部分城市过度的 救市 行为，应及时予以纠正，从而明确当前的政策重点，稳定市场预期。同时，在房地产政策之外，还应推进产业协同发展和区域一体化进程，以及土地、户籍等多项制度改革，为楼市健康发展提供坚实基础。