深圳城市更新催生综合体 闹地荒房企鏖战旧改

和其他城市相比，深圳土地市场面临着僧多粥少的窘境。土地供应稀缺助推存量土地的再利用，旧改潮开启，开发商由此争夺旧改土地下锅，引发了旧改市场的鏖战。公开资料显示，深圳年内不仅在土地出让的宗数上相当少，而且这其中大部分都为工业用地，今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

佳兆业卓越旧改之争

卓越集团日前宣布，该公司在 西乡街道2013年十大城市更新项目推介会 上与深圳西乡街道办签订城市更新意向合作书。此次西乡城市更新项目包括河东、流塘、黄田等10个项目，面积总量达到127万平方米。

卓越集团话音甫落，佳兆业就已拿到了入场券，其称日前已经与深圳市河东股份合作公司正式签署《河东旧村项目合作改造开发协议》，成功拿下宝安西乡河东旧村改造项目。该项目就包含在此次西乡街道推介的十大项目内，占地约17.6万平方米，涉及拆迁建筑面积约30万平方米。

佳兆业被称为是 旧改专家 ，目前 已拥有30多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米。业务遍及深圳、广州(楼盘)、珠海(楼盘)、东莞(楼盘)等地 ，仅在深圳市场，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米。

除了宝安尖岗山项目和西乡河东旧村项目，佳兆业在宝安西乡也会继续关注其他优质项目，根据专业的调研、考察和分析，并与各村股份公司的深度接洽，会继续争取其他的城市更新项目的进一步合作。 佳兆业相关负责人对记者表示，言辞间，对西乡剩余项目也有争夺之意。

言及旧改经验，张远不甘示弱， 在旧改上我们也运营了很多年，比如，我们的卓越世纪中心、深圳中心、卓越城都是旧改项目，我们的旧改储备项目的总面积在未来三年内，应该可以达到500万的规模。 卓越集团先后对皇岗项目、岗厦村项目、梅林项目等进行了旧城改造，开发了上述项目。今年7月份，卓越集团又新添深圳坪山新区的汤坑城市更新项目。此外，大鹏新区葵涌项目、南山区南新项目均是当地区域推进最快的拆迁项目，另外还有松岗项目、泥岗项目也在启动进行中。

早在今年5月，卓越集团就成立了卓越城市更新集团公司。紧随其后，卓越集团就挖角佳兆业的总经理耿延良担纲卓越集团副总裁，兼城市更新集团有限公司总经理。耿延良堪称旧改操盘老手，其从1999年就已开始参与旧城改造，其在佳兆业期间，几乎一手搭建了全国范围内第一家专注于旧城改造的公司，在旧城改造方面经验丰富。

卓越集团与佳兆业只不过是深圳旧改市场愈演愈烈的一个缩影而已。而据媒体报道，在深圳南园新村旧改项目中，佳兆业与万科就曾有一番龙虎斗，而卓越集团、海航、路劲等地产公司也曾插足，都垂涎南园新村这个位于深南大道的黄金地块。

旧改利润变薄

相关数据显示，2008-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。今年前10个月，仅有两宗住宅用地出让。

深圳房地产研究中心主任王峰对记者表示： 深圳每年新建商品房的市场供应量也就三四百万平方米，二手房却能销售600万平方米左右。从目前来看，深圳房地产开发有接近2/3的物业来源是来自于存量利用的，就是城市更新。所以，目前城市更新对于深圳房地产市场的作用是非常大的。

相对来讲，一线城市的市场空间更为广大，土地需求大，更关键的是，旧改项目大多数位于中心城区，所以这些项目的利润还是比较可观。但是如今去拿旧改，成本优势还是逊色了。 世联地产首席技术官黎振伟表示。

土地供应的短缺，酿成了僧多粥少的一个尴尬局面。土地供应太少，开发商只能借助旧改跻身市场。但深圳今年初公布了深圳 1 6 文件出台后重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，还需要涉及谈判、拆迁、赔偿等多个方面，资金需求大，开发周期长，旧改的利润厚度在变薄。