黄金周楼市遭突变 这些城市已发出预警了

有的报道说，这是全国3年来楼市最清淡的黄金周；还有的报道说，北京黄金周楼市成交创下8年来新低（其中北京、上海成交量暴跌了80%）。

本文主要内容：

1、黄金周多地楼市成交惨淡

2、楼市进入“成交量”的冬天

3、目前房价下跌板块和城市

4、对于未来轮跌预测

1、黄金周多地楼市成交惨淡

数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。

其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%。

上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。

今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

数据来源：中原成交系统

2、楼市进入“成交量”的冬天

目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策，你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核，看看你是不是符合购房、贷款的条件。

以购买新房为例，能在这个黄金周期间“网签”的房子，很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款，拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说，真实的交易是在7、8月份达成的。

目前的房屋交易，至少会面临两大关口的拖延：

房产登记部门

这个部门对当地新房均价负责，所以那些单价较高的楼盘往往会被拖后“网签”。登记部门一般采取“配药方”的方式，每天把等待“网签”的（交易事实上已经达成了）合同放出来一些，高价、低价盘搭配，以保证当天的价格可控，最终稳定住本月的“新房成交均价”。

有些高价盘等待“网签”，往往一等就是几个月。即便是低价盘，出于控制成交量的考虑，“网签”也是被严格管控的。

银行

银行房贷额度空前紧张，尤其是北上广深更是如此。因此，银行把贷款部分放给开发商（或个人卖家），往往需要更长的时间。

举个栗子

同事小王，他6月末在某一线城市购买新房，7月初拿到了银行贷款承诺函，并缴纳了全部五成的首付。但“网签”到9月中旬才完成，贷款到现在都还没有发放。

在这种情况下，你根本无法判断某一天“网签”的房子，真正成交是在哪一天。所以，所谓最惨黄金周，8年来最低、3年来最低，并不准确。

但有一点是对的，这就是中国楼市正进入“成交量”的冬天。

3、目前房价下跌板块和城市

对不同城市，以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局最新公布的8月份的70城房价数据，计算出不同城市房价的累计跌幅。

北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。

与北京毗邻且同处京津冀的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为2.7%。而同为楼市四小龙的厦门和合肥的累计跌幅排在三、四位，分别为2.1%和1.7%。

值得注意的是，不光是热点一二线城市出现了降温，三线城市中的宜昌和韶光也出现了房价下跌。

总的来说，本轮楼市周期中房价上涨较快和上涨较早的城市更早出现回调，这也是板块轮动的一大特征。

从区域的角度来看，目前三类城市中只有一线城市出现了下跌，累计跌幅为0.7%，房价上涨的领头羊出现了回调，释放的信号意义极强。

七大板块中华北率先出现了下跌，目前累计跌幅为0.5%，主要是受到北京和天津楼市降温的影响。三大都市圈中京津冀率先调整，主要是与其它两大都市圈相比，京津冀的经济稍弱，并且调控政策最为严厉。

4、关于未来轮跌的预测

回顾过去，以前全国楼市基本是“铁板一块”，基本是全国不同区域同步变化，同涨同跌，没有出现过不同区域的房地产市场的轮动现象。

但是2015年以来，全国楼市却出现了罕见的板块轮动现象，不同区域的市场表现严重分化，楼市热度在板块之间轮动。

目前来看，楼市热度已经由一线城市传导到三线城市，表现为一线城市房价滞涨而三线城市仍在轮动；七大板块中楼市热度已经由率先启动的板块传导到了东北和西北，表现为华北房价已经稳中有跌，东北和西北仍在轮动中；三大都市圈的楼市热度均有所下降，房价上涨显得乏力。

四大区域中，市场热度已经由楼市率先启动的东部区域传导至西部和东北，表现为东部的房价已经平稳，西部和东北仍在轮动中。总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。

因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场，当所有板块都轮动完且均出现回调，本轮房地产的牛市也就宣告结束。

根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测，一二三线城市会依次下跌；华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后；东部和中部先跌，西部和东北随后；京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。