调控现三类新式土地供应 房企另谋盈利之道

楼市调控流下的 “金九”
 

三季度土地政策制定围绕三个领域展开：第一是在“控地价、控房价、竞自持”等方面出台地方性文件，第二是基于深化土地制度改革方面，第三是从土地集约节约利用角度。这也导致如何获取土地、如何运营之成为房企研讨的重要方向。

自构建“租购并举”住房体系提出以来，各城市在土地出让环节出现了更多元化的因素。

北京一直是反应迅速者。9月29日，《北京城市总体规划（2016年-2035年）发布。提到北京市未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。产权类住房中，商品住房约占70%，保障性住房约占30%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中，70%面向本市户籍人口，30%面向非京籍人口。

城市规划背后即反映出当前土地出让规则之变。开始有更多纯租赁用地、共有产权用地及限售类用地出现，成为一大新趋势。

上海（楼盘）易居研究院研究总监严跃进注意到，从当前土地出让规则来看，主要出现几种模式。第一是限价，通过设定最高土地价格、配建保障房和其他住房等方式进行。第二是限购，比如在上海实行拿地评分制，这是类似限购的做法，类似管制都说明土地市场也和房产市场一样，存在僧多粥少的现象。第三种是政府窗口指导，所以开始出现部分地块由国企拿下更有优势，这在租赁型用地推出方面表现明显。

出让规则之变

今年下半年以来，各城市密集出台了多项土地方面的调控政策。其中针对制造业、人才住房、养老地产、外商投资等给予了各类支持，这和上半年管控地价的政策导向略有差异。

从发布的土地政策来看，内容主要以调整供地结构、优化供地模式和提高土地利用效率等为导向。归结来看，主要是基于稳定房地产市场发展、深化土地制度改革等内容展开。

比如，7月6日上海市政府发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中，主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应段质量等方面。

该《规划》明确，以土地供应环节为主要抓手，建立按照供地面积比例推进制度；开展住房市场供需关系、住房结构、区域状况等监测与评估，及时优化土地和住房供应模式和结构；结合城市更新，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。有条件的地方，可适当提高建筑容量，在保障性住房和商品住房中推行工程质量潜在缺陷保险。

深圳（楼盘）则对人才住房给予更多支持。7月7日，市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，明确年度内商品住房、人才住房和保障性住房用地供应统筹安排，用地出让优先满足人才住房和保障性住房用地需求，并稳定这两类住房的建设用地供应规模。此外还提出，“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

北京则在土地实际出让中直接加大了租赁用地以及共有产权地块的出让。根据中原地产统计，北京年内已经出让49宗住宅用地，累计出让面积合计达621.32万平方米，相比2016年全年上涨了183%。其中70年持有型租赁地块年内达到82.21万平方米；共有产权用地面积达到158.82万平方米，占住宅土地总面积比例高达26%。

严跃进总结道，三季度土地政策的发展继续坚持供给侧结构性改革的导向，政策制定围绕三个领域展开。第一是继续配合住房市场的各类调控，在“控地价、控房价、竞自持”等方面出台地方性政策文件；第二是基于全面深化土地制度改革的精神，针对农村土地市场、集体建设用地等方面；第三是从土地集约节约利用角度，针对工业用地等细分领域出台政策。

长租公寓的“黑洞”

土地出让规则变化对于习惯了传统招拍挂方式的房企提出了不少挑战。如何获取土地以及如何运营这些新出让方式获取的地块是目前房企内部研讨的一个重要方向。其中长租公寓运营模式是房企难以绕开的一个细分领域。

链家集团董事长左晖在“易居沃顿案例研究与教育基地”上表示，从其他国家的情况来看，租赁市场中，机构扮演着重要角色。例如日本，机构持有或管理的房源比例为83%，美国则为30.4%。而在中国，机构进入租房市场才刚刚起步，市场占有率极低。这意味着，机构在增量和存量上都有巨大机会。

左晖注意到，地产商、中介机构、酒店管理公司以及其他由资本推动的企业，都想在这个市场中分一杯羹。但他认为，租赁市场并不像想象的那么容易。“出租率达不到92%，这生意就没法做了。”经过几年努力，链家自如的出租率终于稳定在这个水平上。

据左晖透露，链家今年会达到50万间租赁房源持有量，这个规模与其他机构有数量级上的差异，但罗马不是一天建成的，业务承载平台——链家自如，已运营五年时间。“这个市场不仅有机会，还有巨大的黑洞。账必须算得特别细，要是能扛到超过10万间的规模，再往上才能有效益。”

不盈利是长租公寓目前最大的“黑洞”。21世纪经济报道记者对目前试水长租公寓的房企整体进行了摸底调查发现，目前绝大部分企业未找到合理的盈利模式。

已经试水公寓市场两年有余的世联行(002285,股吧)，该业务目前仍然处于亏损阶段。公司2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。但租赁住房用地要求70年的自持年限，这会沉淀大量资金，其租金回报率低至1%-2%，无法覆盖资金成本。因此，目前长租公寓“根本不赚钱”。其盈利主要来源于租金，而目前市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。

欧阳捷认为，租赁市场是“赚慢钱”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，这与目前主流开发模式相悖。对于租赁地块，欧阳捷的看法是，民营企业难以承受，国有企业操作此事也难以为继，这会带来越来越高的负债率。他也不太认可目前对长租公寓四五年能回本的观点，“长租公寓四五十年能不能回本都不知道，未来不可预知”。

严跃进认为，租赁用地后续如何开发，是目前企业的困惑所在，实际上租赁产品本身也是市场化的一种产品，那么也需要在租赁本身寻找突破口。他认为，租赁应该围绕有较多租赁需求的区域进行投资，否则租赁用房也会出现空置难题；另外，租赁房源要在资金回笼方面做新的测算和考虑，尝试用证券化的方式来解决。在目前环境下，财政补贴尤其是对租客和房企进行补贴，都是有必要的。

来源：21世纪经济报道