深圳城市更新成香饽饽 地产巨头激战存量市场

2018年一季度，30多家房企酣战深圳土拍市场，奈何僧多粥少，原本势在必得的房企几乎铩羽而归。

房企热情参与的背后是深圳推出的土地越来越少。根据深圳市土地房产交易中心出让数据统计，从2010年开始，深圳的宅地供应面积便呈现逐年减少的趋势，到2017年的供应更是降到冰点—在北上广都增加住宅用地增长的同时，深圳的纯住宅用地供应为零。今年一季度，深圳共出让18宗土地，出让面积62万平方米，出让金额达到69.2亿元，同比降低了47%。

深圳近年来公开招拍挂的住宅土地日趋减少，旧改成土地开发主要动力。与此同时，深圳的土地开发政策也悄然生变，开发商开始从增量市场向存量市场转变。

而对坐拥深圳大量城市更新土地储备资源的深圳本地企业—星河地产来说，深圳宅地供应越发稀缺之时，其旧改业务能对星河带来相对丰富的货值。

最新消息显示，近期星河位于深圳光明新区的大丰安片区城市更新项目已动工。据悉，星河天地将以住宅+商业+办公为先导，打造集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体。

据时代周报记者查阅，项目更新单元拆除用地面积10.37万平方米，开发建设用地面积7.11万平方米，计容积率建筑面积44.95万平方米。

这只是星河地产城市更新版图中的冰山一角，目前，星河地产在深圳及周边区域运作项目达50余个，更新改造面积超2000万平方米，为超过六万村民、村集体及企业提供了土地更新改造服务。

土地储备护城河

在房企的基本面比拼中，土地储备仍是重要一环。日前，房企在土地市场上的相互角力已经从招拍挂市场蔓延至城市旧改,竞争充盈各个拿地渠道。

星河地产目前拥有土地储备面积逾2700万平方米，关键是还有大量的旧改资源，而这正是公司的护城河所在。从旧改资源体量来看，截至目前，星河地产拥有占地面积约逾2000万平方米占地面积的城市更新土地资源，已完成开发建成的项目七个，合计建筑面积达300万平方米，物业类型涵盖商业综合体、甲级写字楼、高端住宅和五星级酒店、产业园区等。

作为一家创立24年的深圳房企，旧改在星河的发展史上一直占据着重要位置。

2004年星河控股集团开始涉足城市更新项目。2015年2月，深圳市星河更新投资有限公司正式成立。截至目前，已完成开发建成的项目七个，合计建筑面积达300万平方米

记者注意到，星河此前已有多次旧改项目经验。前身为深圳东山小区的“星河国际”项目位于福田区核心地带，是星河早年城市更新的代表项目之一。

无独有偶，星河此前开创“物业+返租”模式，通过对集体返还物业统一经营管理，使集体资产保值增值，实现定期分红，以此打造的“星河第三空间”成为村企合作的代表之作。2007年，星河第三空间正式拉开运营序幕。

新的更新思路正在萌芽。“城市更新不是单一的大拆大建，还可以做功能转变和综合整治。” 深圳城市更新公司常务副总经理许艳兵认为，城市更新需要整合产业上下游链条，避免直接拆除引起的浪费。今后，星河将依托地产载体，联动金融，服务园区，最终实现以产促城，以城兴产。

又一种更新类型出现，一些经营不善的企业脚下的土地，也被星河地产收入囊中。

比如，去年10月，星河地产牵手酷派集团，开发酷派在深圳南山的总部旧改项目，借此机会星河地产斩获20万平方米的土储。

城市更新的机遇

2016年11月21日，深圳政府发布《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里；完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。按此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

城市更新已经挑起深圳土地市场供应的大梁，将成为今后深圳城市发展的重心，城市旧改已成为各大房企在深圳扩张的主要途径，随之而来的是土地价值的重估，而开发商们已经摩拳擦掌。

佳兆业、星河、鸿荣源、京基、卓越等成为第一批吃螃蟹的房企，在深圳已经提前储备了一批城市更新的优质土储。其中，京基在宝安、龙岗、南山、福田等区域还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等旧改项目。有数据称，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。按照市价，货值则或约达4000亿元以上。

外来房企恒大有后来者居上之势。根据资料显示，恒大通过不断并购、拓展成为深圳城市更新版图开发企业大户，目前恒大在深圳确定的城市更新项目共有26个。

而碧桂园、龙湖等外地房产大鳄纷至沓来，设立深圳公司寻找地块，深圳的竞争会更加激烈。

而对于一些在深圳缺乏经验的外来房企而言，选择与本地房企进行合作，收并购或参股，不失为一种重要的参与方式。

然而城市更新的货值释放所花费的时间可能很长。一般在3-4年，更有甚者在10年以上。这意味着，房企在参与城市更新项目时将会面临巨大的资金压力。外地中小型房企在深圳城市更新市场上或将面临举步维艰的处境，最后，城市更新游戏中只剩下那些资本实力雄厚的玩家。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事黄衍维认为，各个阶段对城市更新项目资金的需求都很高：“一般来讲，城市更新的前期费用比较少，只涉及顾问费、前期调研费等基础费用。然而，随着项目的逐渐推进，进入拆迁、安置补偿阶段之后，补地价、付赔偿，往往资金需求很大，而最后进入正式开发阶段后，对资金的要求同样也很高。”

除此之外，深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，城市更新在于盘活大量存量土地资源，并推动产业更新升级。