土地拍卖频现高潮 外地房企逐鹿深圳

房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至土地市场，但似乎也阻止不了外地房企进入深圳市场的脚步。12月6日，深圳龙岗大运片区龙城街道以公开挂牌的方式出让一宗占地32.2万平方米、总建筑面积136.45万平方米的G01046-0095宗地的使用权，该宗地最后被福建世茂新里程投资发展有限公司以底价239.43亿元拿下。

据悉，位于龙岗龙城街道的G01046-0095宗地，土地用途为商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园绿地。地块出让首先竞地价，当竞买报价达到首轮地价最高限价时，转为竞各分项物业自持面积及自持年期，当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时，则再转为竞地价。值得注意的是，这宗地块要求建设一栋600米左右的超高层建筑（按航空限高的高限向民航部门申请，最终以民航部门审批的高度为准），高度已经超过目前深圳最高建筑平安金融中心，有望成为深圳的新地标。

此外，该宗地对竞买申请人也提出较高要求，须在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑，2016年度总资产须不低于人民币2000亿元，应在中国内地和香港各有不少于（含）1家上市公司。不过，此次土拍仅一家企业申请。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场，公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。这几年，外地房企进军深圳更显现出势在必得的势头。去年6月，深圳龙华商住用地现售试点项目出让。经过激烈的现场投标、开标，最终该宗地被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的价格夺得，楼面价高达每平方米56781元，这也是两家房企首次进入深圳市场。在此之前，信达与坤润投资联合体以30.3亿元拿下坪山居住用地，除去配建的4.5万平方米保障房面积，楼面价格高达每平方米2.5万元。

业内人士预计，如果将配套面积之类的扣除，龙华商住用地项目的售价要接近每平方米9.5万元至10万元，项目才能获得合理利润，坪山项目的售价或将超过每平方米5万元才能有合理利润。从楼面价格来看，外地房企进入深圳的成本“水涨船高”，也是拿“地王”的好手，但让部分市场人士担心这些“面粉贵过面包”的地王项目所面临的入市问题。

今年12月，深圳规土委网站共挂牌9宗土地，主要位于南山区、坪山区、龙岗区和大鹏新区，但备受关注的住宅用地仍不见踪影。因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于深圳房地产市场来说当前供地方面节奏比较慢。首先，土地市场的自身因素导致深圳供地比较困难。此外，深圳本身房价比较高，当前的思路在于旧改和发展租赁市场，所以类似的住宅用地供地节奏不会立马加快，但从后续市场情况来看，深圳供地速度尤其是旧改以后，会形成较多的可开发的土地，这些都是未来深圳土地市场供应的源泉，从而利好房企拿地和新房供应的增加。

近日，深圳市规土委发布了《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》，规划显示深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模，还加大了向产业用地的倾斜力度，到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

从全国土地市场来看，中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年11月，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到20982亿元，同比涨幅高达53%。中国指数研究院的数据显示，11月全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降23个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为22%，较上月下降5个百分点，较去年同期下降29个百分点。