借名买房合法？出资人有权要求过户 无权要求确权

◎原创撰稿丨盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师 张茂荣

◎稿件转载自公众号：信荣律师团队

广东高院：借名买房合法，出资人有权要求过户，无权要求确权

——广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条解读

盖棺定论：借名买房合法，出资人（借名人）与代持人（出名人）之间形成合法债权关系，出资人有权要求过户，无权要求确权，不能对抗第三人。

28条原文：借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

盈科信荣房地产律师团队就此做如下解读：

一、确认了借名买房的合法性

关于借名买房是否合法，此前实践中存在两种完全相反的观点，一种认为借名人和出名人双方借名约定意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效；另一种则认为借名买房本质是不具备购房资格购房，违反了限购令，损害了社会公共利益，当属无效。

就此，本团队2017年6月27日检索深圳市中级人民法院最新十个借名买房案例，撰文《深圳中院借名买房裁判规则》，得出结论也是两种认定都有，值得关注的是广东高院（2014）粤高法民申字第1692号案件认为借名买房损害社会公共利益，并纠正深圳中院有效认定，确认了借名买房无效！

此次《指引》明确规定了借名买房约定有效，与信荣房地产律师团队关于借名买房并不导致购房指标总量增加，没有损害社会公共利益的观点一致，对此类纠纷的处理起到了定纷止争的作用。

二、确认了借名买房的债权属性

借名买房是债权关系还是物权关系，是否具备物权确认效力也是实践中存在争议的问题（两者法律后果悬殊巨大：具备物权确认效力则具有排他性，可以对抗出名人债权人查封和拍卖以及出名人擅自出售的买家，不具备物权确认效力则不能对抗第三人），相应地，我们见过确认所有权的判决，也见过驳回确认所有权的判决。

信荣房地产律师团队结合自身经办案件，于2017年6月29日也撰文《最新判决：借名买房是债权关系，不能确权！》，主张借名买房属债权关系，不具备物权确认效力，然仍旧有不少律师同行持不同意见。

此次《指引》明确规定“借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持”，即否定了借名买房的物权确认效力，符合物权法定原则，兼顾了善意第三人的合法权益。

三、确认了借名买房的过户条件

既然借名买卖约定有效，属于合法债权关系，则借名人自然享有要求出名人将房屋过户到自己名下的权利，故《指引》规定“借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持”，然房屋买卖毕竟受限购令影响，故同时规定“房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外”，即具备购房资格是借名人要求将房屋过户到自己名下的前提条件。

信荣说，说房事：

1、借名买房合法对于限购城市不具备购房资格的人提供了一条“曲线买房”的合法途径，成为破解限购令的合法渠道，对于投资客是一大利好；

2、虽然借名买房合法，但因不具备物权确认效力，其中的风险还是显而易见的（具体风险及预防请访问《深圳中院借名买房裁判规则》）；

3、不具备购房资格情况下，出名人违约，借名人如何维权，《指引》未予说明，我们认为，基于借名买房约定有效的前提，借名人可以按约定追究出名人违约责任，或要求出名人赔偿损失；

4、信荣房地产律师团队见过太多父母子女间、情侣间、朋友间、熟人间、商业代持间因借名买房发生的纠纷，深圳一套房子动辄数百上千万，再次提示：借名有风险，借名需谨慎！

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信荣说：“信荣说，说房事”简称，信荣律师房事观点，不可不知。