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深圳政企合作推进城中村租赁 业内称“玉田模式”或有效

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深圳政企合作推进城中村租赁 业内称“玉田模式”或有效

深圳市政府对于城中村改造方式的探索,在今年8月就已见端倪。当时对外征求意见的《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)已经提出,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。
 


 

 

 


 

 

破旧的楼道。

 


 


 

 

在祠堂村的小巷口,公共“晾衣杆”随处可见。

 


 


 

 

玉田村,邻居之间的交集,更多是透过握手楼的窗户栅栏。


 

本周四,一份《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称“《实施意见》”)在深圳正式出炉,其中也强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作,引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”,改造成租赁住房并对外长期租赁经营。


 

村民租金标准75-85元/平方米·月 签约10年


 

这一系列动作的背后,隐藏着一个庞大的城中村租房市场。在深圳链家研究院近日发布一份的“租赁大数据”报告中,深圳有80%的人口租房居住。根据深圳链家研究院的长期监测,其中实际租住农民房的比例可能达60%-70%.


 

也正因此,尽管深圳万科房地产有限公司(下称“深圳万科”)在回复南都记者时表示,万科参与到城中村的综合整治,开展规模化的租赁业务,是作为城中村运营商所必须承担的社会责任,万科接手城中村的物业管理也将不会从盈利这个维度出发,而是致力于研究并推广人口密集的开放式社区的新物业管理模式,提升服务品质;但依然有相当多的业内人士认为,万科的入场带有商业目的。


 

“这个市场太庞大了,里面究竟存在什么样的商机,如果不放手尝试,结果不得而知。对于万科这样的品牌企业,这种尝试是很有必要的。”一位熟悉深圳租房市场的资深业内人士告诉南都记者。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也称,这个买卖到底合不合适,万科自己肯定会先算一笔账。


 

按照深圳万科的说法,不同区位的城中村租金水平是有差异的,万村统一收租玉田村的物业,租金是按照市场化原则进行定价,一般给付的租金相比原业主之前收取的租金提升10%上下。“现有的城中村物业管理基本上都是投入大于收入,有的还要依赖政府补贴。”


 

本周三,南都记者以租客的名义走访了向东围和祠堂村。一名祠堂村业主透露,万村与玉田村村民的签约年限一般为10年,给付的租金标准为75-85元/平方米·月。


 

据了解,当前向东围的单房,户型面积为8-13平方米,最低租金达1500元/月;一房一厅的租金介于2300-2500元/月;两房户型最低租金为350 0元/元,全部为空房出租。相比之下,祠堂村的租金略高一些,单房租金在2000元/月以上;一房一厅、户型面积30 - 35平方米不等,租金2800 - 3000元/月;68平方米的两房租金则去到4000元/平方米。


 

如果按照上述万村的租金标准,10平方米的单房,不计入装修,给付业主的租金达到850元/月。“对于进场的企业来说,给付村民的租金不太可能按照目前的市场最高价,毕竟企业还是要赚钱的,中间必须留一个利润空间。”上述资深业内人士说。


 

物业改造过程涉及户型分割


 

这种利润空间的存在,也让不少业内人士质疑将会变相推高后期的租金。“我了解到的信息是,对于已签约的房源,万村可能会进行户型改造,比如将两房一厅改成两个一房。装修改造之后,配备简单的家私家电,单房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位业主向南都记者透露。


 

在深圳链家研究院的调查中,目前深圳租赁市场占据主流地位的三类产品,商品房租金集中在3000-5000元,长租公寓租金集中在1000-3000元,而农民房租金在2000元内的都占到了73.8%,其中租金在千元以内的占26.1%。


 

“综合投入的加大对租金肯定会有影响。”宋丁做出这种判断,但他同时表示,更关键的问题在于需求,如果租金过高导致没人租房,这种改革也就意味着失败。“所以,未来当租赁市场的供需关系发生变化后,一定会经历一个新的询价与平衡的阶段。询价的结果是诸如万科这样的运营方与租客都能承受微利与涨租。”


 

不过,前述熟悉深圳租房市场的资深业内人士提出了另外的观点。他认为,从单位租金来看,万科等专业公司的入场会导致城中村后期租金的上涨。但从租客这一端来看,必须思考的是客单价。万科在改造过程中可能会涉及到户型优化,比如原本30平方米的一房户型改成两个单房,对于租客而言,虽然居住面积减少,但综合品质提升了,租金成本几乎不会有太大变化,租客如果愿意转变思维,就会发现自己的负担并没有加重。


 

罗凤鸣对此也表示赞同。他说,长租公寓可以考虑在满足租客居住空间的前提下,对产品进行户型改造,实现租金基本不变,但容纳更多人口的目标。


 

这种对户型的改造,也被明文写进了上述新鲜发布的《实施意见》中,规定表示允许现有住房按规定改造后出租,允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,但人均租住建筑面积不得低于6平方米。


 

“对于万科来讲,通过户型的优化可以有效增加供应,利润的产生也集中在这一部分。”上述资深业内人士同时指出。


 

玉田村超25%业主准备委托万科管理


 

利润之间的账本,不仅影响了后期的租金,也影响了入场企业与村民之间的合作顺畅度。根据深圳万科提供的数据,目前玉田村业主签约或已开始清租准备委托万科管理的比例超过25%.此前公开资料显示,已有20栋居民楼已经或正在进行清空,数量接近整个玉田村20%。


 

而在记者本周的走访过程中,部分业主斩钉截铁地表示,不会跟万村签约。“如果业主将项目委托给万科跟自己运营没有太大区别,那业主或许更倾向于自己运营。”罗凤鸣称,双方都要赚钱,利润如何平衡分配,决定了业主买不买单。


 

上述资深业内人士给出了自己的看法,当市场上持有房源的一方话语权比较大时,除非承接房源的机构对租房后市有一个更乐观的预判,才比较容易达成合作。当包租机构并没有那么乐观的预判、租金给付无法满足业主的需求,就会经历一轮长时间的博弈。“现在万科跟玉田村之间,应该就处于博弈的阶段。”


 

诚然,这种“统租运营+物业管理+综合整治”的新模式依然存在很多的障碍与瓶颈,随着入场的“玩家”越来越多,未来还会出现激烈的市场竞争,而且一旦收房成本增加,整个周期也会越拉越长;不过在采访中,依然有多位业内人士告诉记者,在租赁的长效机制下,“玉田模式”的优势已经逐渐凸显出来,这应该是一种有效的方式。


 

“政府已经提出要收购或统租100万套农民房,后续就会涉及到旧村改造、产权关系梳理、违建处置等内容。政府会在新租赁市场发展的统一框架下来解决这些问题。我觉得下一步会有一系列新举措来全面加快城中村的租赁化。”宋丁称,万科进场是敢于“先吃螃蟹”,通过它的摸索进一步完善政企合作推进城中村租赁这个模式,后续其他城中村的改造就有了参照,这个模式还是会被大规模推开。


 

在深圳链家二手房研究院总经理肖小平看来,在租金标准难以达到一致、运营过程究竟能不能实现盈利、后期是否能满租这些压力下,这种模式的铺开并不太乐观。“一旦贴钱来干这件事,未来企业收房的积极性就没有那么高了。”


 

来源:南方都市报

原文网址:http://www.szxxg.com/shenzhen/20171020/41218.html
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