观澜古墟-贵湖塘老围：打造客家文化旅游新地标

拥有深圳规模最大的古碉楼群、曾号称“小香港”的繁华市集——观澜古墟，即将迎来新的发展机遇，160间清末民初阁楼式商铺危房和古碉楼将在彻底修缮后，进行保护性开发。

而与古墟修缮开发同步进行的，还有贵湖塘客家围村，这座具有200多年历史的传统客家民居村落，也即将华丽转身。
 

贵湖塘老围改造效果图

观澜古墟改造效果图

观澜，居于深圳北部一隅，莞深交界之地，山水钟灵，人文毓秀，历史积淀和文化底蕴厚重如山。对于历史文化遗存，如何做到既能充分保护其历史文化资源，又能挖掘历史遗存的文化旅游价值，一直是“观澜古墟-贵湖塘”开发面临的难题。

去年以来，秉承着“将观澜古墟和贵湖塘打造成为集旅游、休闲、商贸、文化为一体的具有浓厚客家民俗特色的古商业街和古民居”理念，观澜街道在全市率先引入政府主导修缮、企业开发运营的“DOT”模式，走出了一条对历史文化遗存开展保护性开发的新路，让历史文化遗存通过政府和社会共同输血，焕发出新的生机，也为观澜打造现代生态文化片区再添新的文化地标。

200多年历史古墟和客家村落百废待兴

观澜古墟，与东门老街、沙井清平墟、沙头角老街并称为深圳历史上的“四大名墟”，作为深圳仅存的古代墟市,它承载着深圳不可替代的岭南商业墟市的历史人文价值。

相传，400年前有一位高人路过观澜古墟所在的位置，看到观澜河波澜壮阔，想起了《孟子·尽心上》的“观水有术，必观其澜”，便大呼“此处好观澜！”“观澜”之名遂由此而来。

清朝乾隆年间，岭南风水名师邓坤云游至观澜河一处大榕树，见此处河水盘旋奔腾，后有小山，遂命人在此建寺，是谓“观澜寺”。

观澜寺地处观澜河交通要冲，人流频密，古寺周边逐渐成为远近闻名的墟市和商贸中心，上达龙华，下通塘厦等地。因毗邻香港，靠着观澜河码头，清末民初之时，沿着古庙而形成的观澜古墟，曾经是中外商品交流的中转站，号称“小香港”。

与观澜古墟相距约500米的贵湖塘老围，建于清代嘉庆年间，距今已有180多年的历史，是观澜贵湖塘陈氏客家的祖屋群，建筑群具备完整而典型的客家民居民俗特色，是龙华区现存最完整、规模最大、功能最完善的传统客家民居村落。

早在10多年前，观澜古墟和贵湖塘老围就已被列为区级文物保护单位。然而由于经费和权属等问题，有关观澜古墟和贵湖塘老围的保护性开发工作一直停滞不前。

文物保护＋旅游开发：探寻历史文化遗存发展新路

“观澜古墟的街巷风韵犹存，依然能勾勒出完整的近现代岭南商业墟市的历史风貌，而贵湖塘老围也完整保留了客家围村的样式和风貌。”观澜街道相关负责人表示，观澜古墟和贵湖塘老围具有宝贵的建筑科学、历史人文和文化艺术研究价值，更是观澜不可多得的历史文化旅游资源。

面对观澜古墟、贵湖塘老围因年久失修出现的破损、倒塌情况，2010年6月开始，原观澜街道办委托新澜经济发展公司先后与观澜古墟内部分商铺、房屋业主签订了租赁合同，由政府统租20年；2015年底，观澜街道办对贵湖塘老围内房屋进行了空屋行动，并委托桂花股份合作公司与业主签订租赁合同，租期20年。

在观澜古墟持续保护期间，全国各地关于历史人文遗存保护与开发的研讨和实践不断深入，其中成都以城市怀旧文化为主题，催生出中国首个院落式情景消费体成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心“宽窄巷子”；古都南京则主打“民国文化牌”，营造出兼具文化历史底蕴和现代时尚休闲文化的商业街“1912”。这些经典的文产开发项目，均是当地政府与社会力量合作的结晶。

“目前很多历史遗迹保护和开发工作都没有做到共赢。如果只注重保护，就需要政府大量输血维持运营，造成极大行政负担；如果注重开发，将对历史遗迹造成破坏。”观澜街道相关负责人表示，观澜一直在思索通过文物保护和旅游开发共赢，让历史文化遗存焕发新的生机。

全市首创“DOT”模式：实现文化保护与社会效益“双赢”

2016年至今，观澜古墟项目工作组上下求索。一方面到浙江特色小镇、佛山岭南新天地等多地考察学习，汲取经验；另一方面也邀请商业地产、古建筑、旅行社等多方面专业人士与观澜古墟本地居民一起召开座谈会。今年1月，秉着“文物保护为主，开发为辅”的原则，观澜街道在全市率先引入政府主导修缮、企业开发运营的“DOT”模式（设计优化-运营-移交）。

该项目由政府部门出资，按照文物修缮的原则，开展古建筑抢救性修缮工程，重现文物历史风貌，并委托专业单位编制保护性开发规划及商业定位报告，确立以文化建设为主、保留原有特色的运营方向。同时引入社会资本运营，为文物保护“造血”，参与古建筑修缮、市政管网建设、片区风貌提升等工程的设计工作，并在项目建成后负责协议期限内的招商、运营、管理工作。

“引入社会资本，一方面化解了文物保护单靠政府‘输血’的困境，另一方面让私产文物业主也能获得租金收益，调动其积极性，使文物在开发中得到更好的保护。”项目相关负责人表示，为保证评定标公平公正，社会运营商招取采用评定分离方式面向全国公开招标，由专家评审投标文件，推荐3名中标候选人，最终由龙华区相关部门、集体资产股份公司、街道办等单位共同参与定标。

项目小规划定运营特色

片区大规划建综合配套

目前，观澜古墟-贵湖塘保护性开发项目有了实质进展，该项目的运营商最终花落“深圳羽翎投资发展有限公司”，运营期限10年，将打造龙华区城市发展的新名片。

根据相关规划，观澜古墟-贵湖塘将被打造成古今辉映的深圳本土文化新地标、多元综合的创新服务中心、可持续的安居乐业家园。其中观澜古墟将根据自身活化理念，打造包括复古理发店、裁缝铺、客家手工艺制品等文化业态，以及轻餐饮、酒吧、书吧、特色零售等休闲业态，将200多年前的商埠文化和现代业态融合。此外，观澜古墟还将构建九大引擎产品，重现观澜古寺、宗祠、碉楼、公益酒家、百年榕树以及卖布街、南门街等古墟历史景观，传承客家文化。而贵湖塘则以文化教育培训为主，以贴合陈氏家族重视教育的特点，宣扬客家文化传承精神。

为保证社会效益，该项目运营还详细限定了各类业态布置比例，规定观澜古墟文化产业与非经营业态不得少于55%，贵湖塘的文化产业与教育培训类面积占比超70%，运营单位要进行文化推广投入，对区域内仍具备历史风貌的商家进行“原貌恢复”，兴建历史遗存博物馆和规划展厅等，实现文化保护与社会效益“双赢”。

尤其值得一提的是，作为龙华人的母亲河，项目将对观澜河进行人文生态景观价值重塑，包括修建栈道、码头、客家文化展示墙等。同时，项目整体规划结构为“一环一弧一带”，即围绕观澜河景观带、樟坑径河水街和老街公园慢行带，共同构成活力环；观澜古墟、游客中心、贵湖塘老围和社区文化中心串联成文化弧；沿观澜大道和轨道4号线的用地作为TOD发展带。

而为缓解该片区交通压力，龙华区还将完善周边路网，增设1个公交首末站和6处社会停车场，预计可提供800个车位；同时开设观澜专线旅游巴士，将观澜古墟-贵湖塘、观澜版画村、红木产业街等观澜特色文化名片全部串联，方便市民游览参观等。通过政府与社会力量携手描绘，一幅物质文化遗产活化新生的美好蓝图已跃然纸上。

来源：深圳特区报