深圳无指定用途消费贷严禁发放 投向楼市资金将收回

曾被视为“曲线”购房捷径的消费贷日前迎来监管层一轮严厉的“绞杀”。一份来自中国人民银行深圳市中心支行办公室的《金融风险提示》明确规定，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等)，贷款期限最长不超过5年。不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款。同时，各商业银行加强对其他消费贷款资金流向的监管。

　　在严格审查假流水、假离婚、首付贷等“潜规则”，房贷利率经历多次上浮之后，如今消费贷也被紧急“喊停”，背后的秘密，或是近年来不断涌现的过度“加杠杆”炒房现象。业内观察人士指出，深圳对消费贷的依赖还是挺大的，一旦房贷收紧，消费贷又被规范，对第四季度的楼市影响还是非常大。

　　现状

　　中介经纪人透露抵押贷“曲线”购房过程

　　“之前有些想再买一套房的客户，如果手头资金不足，而且没有名额，通常会选择去银行做抵押贷。他们大部分将首套房记在夫妻中一方的名下，一般先办理假离婚，有房的一方申请抵押贷，贷款下来以后另外一方再以个人名义去买房。”本周三，南都记者以购房者身份走访福田区华强北的多家中介，在燕南路的一家中介门店里，有中介经纪人透露了抵押贷“曲线”购房的整个过程。

　　按照该中介经纪人的说法，如果房子还在按揭，必须先赎楼再申请抵押贷，中间需要一个过桥。通常业主先让银行对名下的那套房子进行评估，评估价略低于当前的市场价。整个抵押贷审批大概需要一周时间，差不多一个月就可以放款。

　　一位资深业内观察人士更详细地告诉记者，抵押贷往往按照该房产市场总值的70%进行放款，之前还款期限一般是10年，利率上浮10%-15%。

　　“过去银行在业主申请抵押贷时，会先检查账户流水并询问资金流向。不过一旦拿到贷款，离婚的另一方购房，银行基本不会再检查资金来源。所以，之前从没有客户反映过，用抵押贷买房会被查出。”上述中介经纪人同时强调。

　　光大证券全球首席经济学家彭文生曾经作出一个颇有意思的比喻，如果把整个社会看成一个资产负债表，那么负债端是杠杆，资产端就是房地产。在金融属性持续走强的深圳，抵押贷也曾经是那根强有力的杠杆，撬动一波铤而走险的投资客“蠢蠢欲动”的房产梦。

　　事实上，抵押贷只是消费贷繁多种类中的一种。从贷款类别上来看，消费贷分为住房抵押贷款和无抵押贷款，其中无抵押贷款又包括信用贷、经营贷等。类别不同，放款额度也截然不同。“无抵押信用消费贷的额度一般比较低，但对职业和收入的门槛却非常高，申请人必须是大型国企员工、房贷客户、全国500强企业高管或者腾讯中兴创维等大企业员工等。”上述资深业内观察人士说。

　　南都记者在调查深圳大部分银行之后发现，信用消费贷的额度大多是一人30万元。“公务员最高甚至可以达到一人80万元。如果夫妻两人或者联合亲朋好友申请，也基本可以申请到60万元。”某商业银行深圳分行的个贷经理向记者“支招”。一名深谙贷款“门道”的业内人士甚至表示，若通过房屋做高红本二手房评估价，增加贷款，房抵贷，多张信用卡(每张卡的额度可达30万)或多家银行申请信用贷腾挪，“先息后本”还款等方式，贷款额度可达百万元以上。

　　监管

　　深圳监管层发文 要求消费贷款的贷款期限最长不超过5年

　　逃避额度与调控的双重限制，通过消费贷套取现金、充当首付款这条“捷径”，以往在深圳楼市颇受欢迎。“一波在2014、2015年高位入货的边缘投资客，比如中介或担保公司员工等，因手头资金紧张却不想卖房，多数就会采取抵押贷操作。”一名资深投资客发现，从去年底到今年初，深圳小投资客披上抵押贷“小马甲”炒房的现象达到高峰。

　　一组来自Wind资讯的数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比增加了7137亿，并远超去年全年8305亿元的水平。

　　“变味”的消费贷接棒房贷流入楼市，也正在引发深圳监管层的关注。近日，一份来自中国人民银行深圳市中心支行办公室的《金融风险提示》(下称“提示”)指出，近期，辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响。

　　该提示规定，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等)，贷款期限最长不超过5年。不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款。同时，各商业银行加强对其他消费贷款资金流向的监管，贷前应履行尽职调查责任，加强交易背景真实性的审核，了解借款人在其它银行所获授信额度。

　　早在4个月前，银监会也曾发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。一国有银行相关负责人向南都记者透露，监管部门一贯严禁消费者将信用卡透支和消费贷的资金用作购房首付款。“实际上，我行的线下消费贷体量已经严重缩减，今年上半年甚至是负增长。”

　　“我们还将进一步加强对辖内机构个人消费贷款的关注和监管力度。”深圳银监局近日在接受南都记者采访时回应，将明确要求各机构加强消费贷款的用途审核，不得伪造虚假消费用途材料套取银行贷款资金。尤其强调消费贷款业务金额和期限应与正常消费金额相匹配，应针对不同的业务品种和贷款对象合理确定综合消费贷款的金额和期限，谨慎发放大额、长期的综合消费贷款。

　　本周记者从深圳多家银行了解到，扎紧消费贷“口子”这一做法已经普遍落地，中行、农行、工行、建行、交行、民生银行、平安银行等行已将长期消费贷年限调至5年，招商银行、东亚银行甚至因额度紧张或风控原因，暂停消费贷业务。

　　当记者以消费者身份提出“需要办理100万元消费贷”时，兴业银行深圳某支行的个贷经理特意提醒，目前监管部门在严查消费贷，如果银行发现资金投向楼市、股市，那么银行将会收回贷款。广发银行的一名工作人员也强调，系统会自动监测资金的流向，如果消费者将消费贷用于投资性用途，系统可以自动监测到。

　　利率

　　深圳主流银行首套房贷利率上浮5%-10%

　　“2016年四季度以来，管理层严控居民过度‘加杠杆’，甚至祭出行政命令，要求各大银行新增房贷占总新增贷款的比重降至30%以内，但现在已经超过40%，越逼近年底，银行的压力越大。”在李宇嘉看来，消费贷“房贷化”的现象愈发凸显，大程度上是受房贷业务紧缩的推动。此外，今年以来，居民存款流失很严重，过去几年居 民 存 款 贡 献 了 总 存 款 的50%，但今年只有30%。“低成本核心存款的流失，导致银行对盈利较低的房贷投放积极性下降，转向利率相对较高的消费贷。”

　　诚然，在消费贷爆发性增长的另一面，原本被银行视为“香饽饽”的个人住房按揭贷款似乎正在“缩水”。数据显示，今年前七个月，居民新增中长期贷款总额3.27万亿元，虽然总量依旧在增加，但增速已经从年初的30%降至25%，且最近连续三个月的新增额同比都保持负增长。

　　从今年多家银行发布的半年报中也可以发现，多家银行已经逐步放缓房贷投放的节奏。以五大行为例，工行、农行、中行、建行和交行的个人住房贷款今年上半年增速分别为11 .6 %、11 .6 %、9 .28%、9.50%和8.56%。其中，中行上半年个人住房贷款同比增速下降7.7%，农行同比增速则回落21.2%。

　　在深圳，首套房贷利率上浮已是不争的事实。继8月14日招行、广发、渣打等银行首套房贷利率在基准上上浮5%，民生、兴业、东亚等银行在基准上上浮10%之后，9月4日起，包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%，一些银行甚至出现了停贷。

　　从今年年初的9折，到5月初的9 .5折、8月中旬的基准利率，再到目前的最少上浮5%，首套房贷利率经历了4重的波动。

　　“现在银行资金都收紧，按正常流程走的房贷单子已经排了好长队。在审批下来之后，银行放尾款直到业主收到钱，至少需要两个月以上。”链家位于华强北街道某门店的置业顾问告诉记者。

　　往常作为“安全岛”可将不良贷款率拉低的消费贷与房贷一旦被“勒紧”脖子，诸多银行不可避免必须迎来业务的转型，对小微企业的贷款支持力度因此走向“春天”。某国有银行对公业务的客户经理表示，今年以来，该行持续都在加大对中小微企业的营销，鼓励客户经理多找找合适的中小微企业。

　　然而，小微企业抗风险能力有限，信用贷款风险比较高。“对此，我们目前采取的做法是，要求有抵押物。”多位对公业务客户经理称，大部分小微企业的贷款都需要企业法人的住宅抵押。

　　影响

　　规范消费贷，对投资客会产生比较大的影响

　　在深圳中原研究中心新近发布的8月月报中，新房市场整体量价企稳，共成交3603套，环比上升0 .14%。其中住宅成交套数略有下降，但占比仍在五成以上，新盘整体开盘率约36%，较上月有所上升。一手房成交均价环比下降1.92%至53491元/平方米。

　　而根据规土委的备案数据，8月深圳二手住宅共成交5732套，环比下降1.33%。深圳中原地产指出，2017年上半年深圳政策收紧，投资客比例下滑明显。不过6月以来，新房限价作用显著，调控初见成效，房价保持稳中有降的趋势，投资客因此小幅增长至29.02%。

　　“现在深圳楼市出现一个新的情况，很多新盘采用双合同的方式，这样一来，另外一个合同就只能被迫借消费贷款填补缺口，这也是近年来深圳消费贷越来越多的一个重要原因。从业务占比上来看，深圳消费贷与房贷的比例是1：3，深圳对消费贷的依赖还是挺大的，一旦房贷收紧，消费贷又被规范，对第四季度的楼市影响还是非常大。”李宇嘉认为。资深中介人士阴阳壶则分析，这是一个信贷持续收紧的信号，对投资客会产生比较大的影响，主要是心理预期的影响。

　　不过，尽管控制过度“加杠杆”，对消费贷款迅速踩刹车已经是大势所趋，但有业界人士表示，依然有渠道可以规避。“上有政策，下有对策，虽然不能直接申请消费贷去买房，但可以先通过熟人借钱垫付首付款，再以装修的名义办理消费贷，以此补回首付款的‘缺口’。或者未婚的男女朋友，一方办理消费贷，另一方以个人名义购房。”前述资深业内观察人士透露，而且，哪怕银行对资金流向监管再严格，如果转账3次以上，或采用现金转存，资金来源信息就断了。