深圳拟实施棚改项目汇总 产权置换套内1:1助力老旧住宅改造

随着深圳城市发展进程的加快，2009年城市更新概念引入并立法实施多年，在旧工业区、旧商业区、城中村的改造项目推进上都相对顺利，但涉及到业主较多，产权分散的老旧小区更新项目便举步维艰。很多开发商进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约工作，但至今成功改造的项目寥寥无几。
 

事实上，在2010年深圳市规土委发布的第一批旧住宅改造计划中，共8个老旧小区获批。如今近7年光阴，除了业主较少的鹤塘小区历时6年完成签约安置外，其他旧住宅项目均还在艰难的打着持久战。其中，木头龙小区最为典型，开发商每年所支付的大笔过度安置等费用，至今已损失上亿，但仍无法推动。

为此深圳市响应广东省宏观政策下，根据《广东省棚户区改造规划(2014-2017年)》文件，深圳市2014- 2017年，棚户区改造计划为10789户，其中华侨农场危旧房598户，其余城市棚户区改造10200户，主要为城市更新、土地整备中涉及的住宅拆迁安置项目。

在这种大背景下，为加大旧住宅区改造力度，各级政府从政策层面、实施层面不断加大政府主导的力度。市住建局积极探索全新的模式和路径，在8月初出台了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》（征求意见稿），引起了社会的广泛关注。

根据深圳市住建局公布的数据中，今年，深圳市计划新开工棚户区住房改造共7953套。其中，宝安区、龙岗区、盐田区、罗湖区、坪山区、龙华区、福田区、光明新区各有一个老旧住宅区项目争取在年内启动棚户区改造。

旧改先锋团队为此对已经推行的棚户区改造项目进行了梳理：

福田- 华富村

华富村东、西区位于深圳中心公园东侧，笋岗西路和华富路交汇处西南侧。始建于1987年，最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房，1998年房改时大部分出售给员工。

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项目现状占地面积约12万平方米，拟改造房屋共40栋、建筑面积约18万平方米，涉及业主2343户。小区内配套设施匮乏，排水管道、交通路网不畅，停车位极度紧张，人车不分流，严重影响了小区居民的生活质量水平，且存在消防、建筑质量等安全隐患，小区居民对改造的期望和诉求强烈。

华富村作为“棚改新政”第一村，意愿征集阶段仅用9天便取得99.1%的业主同意，最先完成征集。按照拆迁补偿安置方案，华富村业主可选择按照评估价5.5万元/平方米进行货币补偿，也可以选择套内面积1:1或建筑面积1:1.18两个回迁方案。此外还拥有25平方米的购买优先权，其中13平方米按照9000元/平方米购买，剩余的12平方米则按照市场评估价的9折认购。目前签约率已超91%。

福田首批棚改试点的旧住宅小区还有八卦岭宿舍、南园新村、医疗小区、水务集团、梅林二村、公交三分公司小区、香蜜二村、红荔村、博伦花园、明月花园。

南山- 茶光地块

茶光冠铭花园历史属于“南山区茶光地块棚户区”，是深圳市土地征转历史遗留问题的典型。经过1992年原特区内统征之后，茶光地块已被收归国有。后来政府通过与原农村集体经济组织合作建设保障性住房，实现了政府、原农村集体经济组织及其成员、开发建设单位的共赢。

项目位于茶光路南，占地面积15686平方米，总建筑面积113649平方米，一期三栋保障性住房，在2011年11月1日开工属于大沙河创新走廊人才公寓配套项目。

目前二期正在建设，据悉，冠铭花园二期共有9栋房，有8栋33层的楼给到安居房，剩下有1栋31层的高层为人才住房。

罗湖- 木棉岭、布心和玉龙片区

罗湖先驱试点棚改“二线插花地”，规划包括木棉岭、布心和玉龙三个片区，总占地面积为 62.4 万平，其中玉龙片区全部位于垃圾填埋场防护范围内，为此规划功能为发展备用地，其余两个片区规划总建筑面积为 125 — 152 万平，其中住宅面积达到 110 — 140 万平。由国企天健集团进行重建。

据悉，“二线插花地”拆赔比按商品房套内面积1:1 ，非商品房（不超过150㎡）按建筑面积1:1。

宝安- 新乐花园、海乐花园

新乐花园、海乐花园是1994年建成的住宅小区，房龄近23年。由于使用海砂施工，存在严重的安全隐患，部分物业已被评定为危房。2017年两个小区被作为宝安区棚改示范项目加快推进，并列入宝安区政府重大决策项目。

两个小区共960套、8.6万平方米的房屋将按照6.0的容积率进行棚改，项目建成后，31栋960套8.6万平方米的危房隐患将彻底根除；社区党群服务中心、社康中心、幼儿园等公共配套设施将同步建成，总面积超过1万平方米；目前已经动工平整土地，预计2020年建成。

据悉，宝安38、39区按同类型最大套内面积1:1进行回迁安置。

宝安- 碧海花园

碧海花园位于宝安区新安街道创业路与广深公路交汇处，属于半开放式小区，由7栋住宅楼组成，每栋最高8层。

据资料显示，碧海花园批地时间在1988年，后于1994年建成使用。该小区早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于安全隐患较大，2012年碧海花园被纳入城市更新计划中，后来因项目拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，依照城市更新相关政策被调出城市更新计划，但由于安全隐患严重，政府将其纳入棚户区改造计划。目前尚处于搬迁安置方案征求意见中。

依据宝安区新安街道办事处发布的《碧海花园改造项目搬迁补偿安置方案》（意见稿），住宅按照搬迁房屋同类户型最大套内建筑面积1:1置换。

从以往棚户区拆迁补偿安置来看，棚户区改造搬迁补偿安置采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式，由被搬迁人自愿选择。选择产权置换的拆赔比目前所知的《搬迁补偿安置方案》看，多以套内面积1:1进行补偿，而事实上与一般市场标准的建筑面积1：1.3相差无几。

如今棚改模式的推行，一定程度抑制了极少数业主的“贪婪”，对改变拆赔比例的无序竞争发挥了积极影响，客观上会对城市更新的深入推进也起到一定的促进作用。深圳老旧住宅区的改造格局未来将因完善的棚改法规政策而大为改变。