全国楼市库存压力大减 多数城市库存进入良性周期

国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。

对此，业内人士认为，楼市“去库存”第一阶段基本完成，房地产投资平稳，大部分城市进入良性周期。

数据显示，1至8月，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，9.85亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%，全年将刷新历史纪录。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。

在此影响下，楼市库存降至近年来最低。数据显示，8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。其中，住宅待售面积减少987万平方米，办公楼待售面积减少43万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。今年2月末仍处于超过7亿平方米的楼市库存，已降至2015年来新低，仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

张大伟说，如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。

山西统计局数据显示，山西已完成年初楼市去化周期控制在10个月内的目标。上半年，全省商品住宅销售面积769.5万平方米，同比增长20.6%。以2016年商品房月均销售面积为基数，全省商品房待售面积消化周期为8.9个月，同比2016年末减少1.4个月。楼市库存降至合理位置。

荆州方面，截至今年6月底，荆州商品住房库存面积321.79万平方米，同比减少152.01万平方米，下降32.08%。其中中心城区商品住宅库存面积162.28万平方米，同比减少55.94万平方米，下降25.63%。

张大伟认为，本轮楼市发展经过3年，基本完成了去库存任务。“从2015年初的一线城市拉动，到2016年的二线城市拉动，进入2017年，市场出现逆转分化，一线热点城市在调控的影响下，出现了明显的下调，三四线成为去库存主力。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。”

但需注意的是，库存的下降不意味着价格有较大的上涨空间。根据国家统计局数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

从具体来看，最新发布的《江苏统计年鉴2017》显示，2016年，江苏人均住房面积是46.3平方米，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别是40.3平方米、56.9平方米。江苏13市中，仅南京一地人均面积低于40平方米，为36.7平方米。辽宁省方面，虽然人均面积为27.96平方米，但城乡居民住房自有率已高达91.89%。

目前的库存量保持了相对的健康，也促使8月房地产开发投资等典型数据保持平稳。

统计局数据显示，1至8月，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1至7月持平。开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%；房屋新开工面积114996万平方米，增长7.6%；房屋竣工面积52296万平方米，增长3.4%。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，从目前来看，房地产投资增速比较平稳。从供给方来看，近期一些部门出台的政策，包括租赁住房试点等，将会扩大商品房的供应，并分流一部分需求。因此，未来房地产市场有望保持一个平稳健康发展态势。

“未来以住宅开发销售为主导的房地产行业将进入存量市场。”亿翰股份董事长陈啸天日前在亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”上表示，房地产需求进入稳定期，未来将有越来越多的房企响应国家供给侧结构性改革的号召，转向可持续经营，如自持物业做租赁、开发和运营商业和产业地产、打造特色小镇等，从“卖房者”转型为“运营者”。