拆除重建or规模化租赁入市 深圳城中村改造或进入下半场！

随着8月28日，市规土委发布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知发布提出：各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。

其中提到，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。事实上，这只是将原有的不规范租赁市场，纳入到政府的服务和监管中去。

这无疑是在对城中村进行盘活存量合理利用，使城中村在未能触及城市更新的情况下，另辟新路径，使城中村在过去、现在、未来都能成为深圳租赁市场供应的主体，降低其成本、规模化。

（图片来源网络）

城中村，是城市发展进程发展中所产生的独特产物，在如今的深圳更显得尤为突出，作为全国唯一没有农村的城市，城中村在深圳过快的城市开发中转瞬间便被周遭华丽丽的水泥森林所包围淹没。它们为人诟病，又为人依赖，同时也毫无疑问是这个城市不可忽视的一部分。

据统计，深圳住宅总量约达到4亿平方米，其中城中村便占据了半壁江山。而深圳常驻人口，按官方统计约超过1800万左右，除了合法建筑容纳的约600万之外，剩下的人口租住在哪？ 只剩下城中村了。

根据2016年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》中，明确规划期内全市将争取完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，对于大众所高度关注的城中村更新，《规划》建议以综合整治为主、拆除重建为辅。

而对城中村改造的指导思想如何界定呢？首先存在严重功能老化、安全隐患的旧屋村等少数城中村鼓励拆除重建，例如大冲村、福田村、上下沙村等；原特区内建筑质量较好，年限较新的城中村，原则上主张以综合整治为主而不是拆除。经过市、区部门认定的具有历史文化特色的城中村，也以综合整治为主，例如大芬油画村、梧桐山艺术小镇、甘坑村、观澜版画村等。

那么，我们所关注的那些城中村到底将何去何从，旧改先锋团队列举了罗湖、福田的一些较具有代表性的城中村，去对深圳城中村的走向做一个简单分析或者说预判。

福田、皇岗村

根据已获批准的《皇岗村改造专项规划》，皇岗村一期改造项目位于福民路以北，为原皇岗食街及周边部分村民私宅。规划功能为住宅、商业及配套小学等。深圳出名的土豪村，改造难度系数有点大。

福田、上沙村

上沙村旧改一期项目正在建设中，有中洲实施，商业为主，将打造一个上沙购物中心，带部分住宅产品供应，二期正在启动拆迁谈判。经查询，上沙新村三巷1号、2号、3号、5号、7号、8号、9号、范畴。目前无法预测具体拆迁时间。另外，有网友咨询的上沙村48栋4巷1号并不在拆除重建范围内。

福田，下沙村

下沙位于福田区西南部，香港元朗隔海相望，紧靠深圳市中心腹地，地理位置和交通条件十分优越。下沙村作为福田最大的城中村之一，早在2015年被纳入深圳市城市更新第三批计划中，该城市更新单元位于沙头街道，申报主体为深圳市福田区城市更新办公室，拟拆除重建面积为53756平方米，该项目为一超大型建筑综合体，集商业、办公、酒店、商务公寓、住宅、大型地下停车场于一体。

福田，福田村

福田村位于深圳市中心区东面,主要分布在深南大道以南,滨河大道以北,皇岗路以东,华强路以西。2016年纳入深圳市城市更新第五批计划中，从公示内容显示，福田村项目拆除重建面积高达22.9万㎡，更新方向为居住、商业功能。从公示范围来看，并不包括早期列入范围的福新坊地块，申报主体为深圳海岸城置业有限公司。

福田，水围村

水围村位于深圳河北岸，金田路以西，福民路以南，毗邻皇岗、福田两个口岸直通香港，地理位置位置优越，交通十分便利。早在2014年纳入深圳市城市更新单元第四批计划中，更新单元面积10.4万㎡，其中拆除重建范围包括4个地块，拆除用地面积约3万㎡，申报主体为深圳市水围实业股份有限公司。

罗湖，水贝村

水贝村位于文锦北路以东、贝丽花园以西、水贝一路以北、水贝二路以南。2013年列入深圳市城市更新单元计划第二批计划。公示内容显示，占地约5.2万㎡，拟重建约38万㎡，拟打造配套水贝国际珠宝产业的综合体，实施主体为京基集团。

罗湖，湖贝村

湖贝村位于东门街道，南侧为深南大道，北侧为中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。2013年列入深圳市城市更新第一批计划，项目用地面积约40万㎡，拆除用地面积24.9万㎡，开发建设用地面积17.3万㎡。将打造居住、商业、办公为一体的超大型综合性商业中心。项目申报主体为华润集团。

罗湖，蔡屋围

蔡屋围东抵万象街、南临滨河大道，西依红岭中路，东靠红桂路。项目总用地面积33万㎡，拆除用地面积30万㎡，开发建设用地面积18.6万㎡。规划中区将建设以晶都地块、寰宇地块为首的超高层建筑。将打造为商业办公、居住、教育等功能。由京基集团统筹规划。

综上所述的几个项目，大部分还是在进行拆除重建类的改造，有些目前以进入到项目实施推进的二期，但是推动效果并不理想。对于扎根深圳三年以上的人来讲，这些名字都不陌生，甚至不缺情怀，结合前天在福田水围村走访和了解“人才公寓”租赁情况，我们会发现，深圳“城中村”应该用多重的角度去审视，比如我们说的“复合式更新”，他不仅仅只有拆除重建，而是多重方式结合，对症下药的一种思维模式。另外，市规划部门正在制定针对城中村的专门规划纲要，对全市城中村进行精准调研和摸底，将对拆除重建和综合整治的城中村作出清晰的规划指引和区分。