深圳将提高工改工比例 至2020年工业用地不低于30%

第44届中国(深圳)国际房地产业博览会在会展中心1号馆开幕。数据显示，在“十三五”规划期内，深圳将提高工改工比例，并严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年深圳工业用地比重不低于30%。

616个项目已列入城市更新计划

本届房博会共分为7大子展，分别是中国（深圳）城市土地展、中国（深圳）城市更新展、国际绿色建筑暨装配式建筑展、中国（深圳）古村与新乡村主题展、国际景观设计与产业展、智慧家居与环保材料展和估价顾问专业服务展。其中，智慧家居与环保材料展、国际绿色建筑及装配式建筑展以及估价顾问专业服务展区都是首次亮相。

根据此次房博会提供的数据，“十三五”规划期内，深圳全市预计完成各类更新用地规模30平方公里，其中拆除重建类12 .5平方公里，非拆除重建类17.5平方公里，力争完成100个旧工业区复合式更新和综合整治项目，100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。城市更新计划总规模控制在35-50平方公里。

而据深圳市城市更新局处长张红宇介绍，截至今年6月底，深市列入城市更新计划的项目共有616项，原特区外数量占比达到76%，涉及到用地范围面积达48.92平方公里。已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379项，涉及的拆除范围用地面积达29.63平方公里，累计供应用地面积约14.3平方公里。

在城市更新项目的实施率上，深圳已经由2012年的不到7%提升到目前的29%.“城市更新在拉动深圳的经济增长方面成效显著。城市更新项目投资占全社会固定资产投资总额的比例逐年增长，其中2016年达到16.7%.”张红宇同时指出，2010年至今，深圳城市更新供应的商品房总规模占全市商品房总供应规模的比例也在逐年增长，去年这个占比达到约50%.

房地产企业进“工改工”领域困难重重

为突破城市土地空间资源紧约束的困局，深圳市坚持走减量发展、二次开发的新路，自2009年以来，深圳全面启动城市更新。去年起，深圳市委市政府启动“强区放权”改革，自成一格的城市更新“深圳模式”正在受到越来越多的关注。

“2015年以后，城市更新进入3.0阶段，这个阶段的特点是更加关注生态环境的保护、关注民生健康，规划体系、政策体系越来越完善。”深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江指出，从“十三五”规划编制和最近陆续出炉的政策来看，开发商已经感觉到政府对城市更新管理的程度越来越高，更新方式也已经向拆除重建与综合整治并举转变。

数据显示，在“十三五”规划期内，深圳将提高工改工比例，并严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年深圳工业用地比重不低于30%.“深圳为什么想尽一切办法把现有工业用地划线控制起来，鼓励‘工改工’？香港就是一个例子。”在昨天下午举行的深圳市城市更新开发企业协会专场论坛上，李江表示，香港在上世纪80年代过多将产业转移到内地，工业迁移了，这对香港的经济发展影响较大。

而按照深圳市合一产业运营有限公司董事总经理陈晨的观点，“工改工”的供应量，如今已经从刚开始的15%发展到45%，在这样的情况下，在深圳做城市更新、拿地或者做地产，“工改工”肯定绕不过去。然而，“工改工”具有周期长、成本低、回报高三个特点，其中高回报还是在后期才能实现。

“房地产企业能不能做工改工？”陈晨认为答案是否定的。“开发商虽然规划、开发建设、融资等方面都具备优势，但每个园区的产业定位、运营，背后的逻辑性非常强，并不是地产销售能解决的。”陈晨认为，地产公司要做“工改工”，首先必须把全产业链条打通，“项目来源、渠道、资金、产业都很重要，开发商必须建一个具有专业分工的团队，并且对行业进行研究。此外，寻求合作，从而达成优势互补、资源共享、合作共赢，这是比较普遍的做法。最核心还是应该做产业投资，将自身的产业导入具体的项目”。