警惕房地产泡沫成为最大“灰犀牛”！
8月20日，2017亚布力中国企业家论坛夏季高峰会发布《2017中国企业家发展信心指数》显示，企业家认为房地产市场的泡沫最大，其次是信贷市场、股票市场、互联网产业、期货市场，这与中央金融工作会议对风险的判断基本一致。企业家认为，产生泡沫的主要原因并非是宽松的货币政策，而是地方政府对GDP的过度追求、不合理的产业结构和不科学的产业政策等，50.8%的企业家认为，严厉的住房限购政策会抑制房价上涨，48.1%的企业家认为开征房地产税有利于控制房价上涨。
作为一个企业家团体对房地产泡沫毫不讳言，很容易理解，因为这直接与生产、人才成本密切相关。至于产生泡沫的原因，可谓是一针见血：主要原因是地方政府对GDP的过度追求、不合理的产业结构和不科学的产业政策等。我想这句话的核心是地方政府的传统土地财政和鼓励房地产业相关吧。
仅仅是企业家在说房地产泡沫，力量肯定不够的。其实在2016年底举行的中央经济工作会议就明确提出，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。
2017年7月27日下午3时在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会时，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民答记者问时点名“房地产泡沫”：对于“灰犀牛”事件，因为问题已经存在了，也有征兆，所以对这类问题要增加危机意识，要坚持问题导向。对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。
其实关于“灰犀牛”的描述在中国金融工作会议召开后的首个工作日，7月17日人民日报在头版发表《有效防范金融风险》，特别强调防范金融风险，既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”。一时间，“灰犀牛”这个词火了。
什么是灰犀牛呢？
“它生活于非洲草原，体型笨重、反应迟缓。人们常年看得见成群结队的犀牛在远处吃草，却从不担心它靠近并造成伤害。然而，当灰犀牛群受惊狂奔时，却是致命的杀手”，用来比喻“大概率且影响巨大的潜在危机”。这一概念，由美国作家米歇尔·渥克在《灰犀牛》一书中提出。
为此，有人根据中财办官员透露的信息，提出中国经济目前有五只灰犀牛：影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等。
《灰犀牛》作者米歇尔·渥克在接受中国媒体采访时说：“中国政府财经部门领导人提出的五只灰犀牛，就很契合国际金融危机分析师们在信贷和流动性危机方面的分析，这些都是金融危机后货币扩张的副产品。可以说，它们是一只大灰犀牛的五个具体表现。”
所以从系统层面来看，房地产泡沫“灰犀牛”效应，应该是系统层面的。比如影子银行发达，肯定是支持房地产金融发展。2013-2016年，各种首付贷，理财资金，房产团购众筹都与此相关；而国有企业高杠杆则直接进入房地产市场，比民营更有优势拿“地王”，当然这里面也包括民营开发商的高负债；地方债务背后更是土地财政渴望，然而短期刺激并不能带来产业升级及优化，最终让房地产开发成为“鬼城”，债务又开始恶性循环；房地产业也是违法违规集资更是乱象集中地。如“使用诈骗方法”，是指行为人采取虚构集资用途，以虚假的证明文件和高回报率为诱饵，骗取集资额的一种手段。
当然，这种“灰犀牛”乱象不限于中国，也在国外大行其道。上周最大新闻就是国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》（以下简称《意见》），部署加强对境外投资的宏观指导，引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展。
《意见》指出，当前国际国内环境正在发生深刻变化，我国企业开展境外投资既存在较好机遇，也面临诸多风险和挑战。要以供给侧结构性改革为主线，以“一带一路”建设为统领，进一步引导和规范企业境外投资方向，促进企业合理有序开展境外投资活动，防范和应对境外投资风险，推动境外投资持续健康发展，实现与投资目的国互利共赢、共同发展。
《意见》限制开展的境外投资包括，一是赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双、多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资；二是房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资；三是在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台；四是使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资；五是不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。
《意见》鼓励开展的境外投资包括，一是重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资；二是稳步开展带动优势产能、优质装备和技术标准输出的境外投资；三是加强与境外高新技术和先进制造业企业的投资合作；四是在审慎评估经济效益的基础上稳妥参与境外能源资源勘探和开发；五是着力扩大农业对外合作；六是有序推进服务领域境外投资。
可以说国办的《意见》系统回答了“灰犀牛” 和企业家们关于房地产泡沫的问题。特别是房地产业，在国内已然泡沫很大了，已变成一只大“灰犀牛”，但仍有大笔钱向海外输出，而钱来自于国内银行的高负债，请问这是什么逻辑？
从贸易上说，制造业辛辛苦苦挣回了外汇美元，而房地产却又很轻松地回流了海外，制造逆差。相当于热钱外流为。如果这个口不限制，很多会借着高房价，形成套现通道。在数十年，全民买房，全民炒房，且在房价暴涨的背景下，炒房已由原来的小蜗牛变成了“灰犀牛”。以2016年，银行80%左右贷款进入房地产的数据，还用怀疑吗？
从城市发展角看房地产泡沫的“灰犀牛”更加清晰，北京上海“城市病”已有目共睹，只能靠减少人口流入和吸引高级人才提升科技产业来支撑房价高位。广州率先发布“租售同权”报告，显示出要维持人口净流入的优势；深圳则全面进入城市更新时代，最近的棚改方案更是突出了人才房只租不售的方案。二线城市，相继打响人才及人才房口号，为的是补上未来城市发展人才不足的短板。
这些趋势指向，未来的房地产业将回归公共基础设施角色，而新兴产业正是各大城市争相发展的，招商引资的重要。未来，还是一句话：人才动向意味着一切。
综合而言，房产泡沫从当前政府的一个避讳词，甚至经济学家都不敢正视的词，现在却很堂皇地摆在桌面上谈，这本身就是一种“灰犀牛”现象。“房价永远上涨”，认为“房子是用来炒的”是一种投机思维，更是一群疯狂的“灰犀牛”。我们唯有正视它，在它对中国经济造成大规模伤害前，用住、用租、用金融服务实体、用去杠杆、用监管，用新常态的市场力量，消灭它！
房地产泡沫“灰犀牛”来了，不可怕。可怕的是仍视而不见，甚至认为正在走远，这只会坐失时机，反而让其变大！
回到开头，我们应警惕房地产市场的泡沫进一步成为最大“灰犀牛”，其次还要继续要关注信贷市场、股票市场、互联网产业、期货市场泡沫……
中国房地产市场打开租赁市场、限制海外房产投资、整治金融乱象，应该还是刚刚开始，我们仍然希望更系统的房地产长效机制推进，比如政府自身的土地财政问题。毕竟房地产泡沫仅仅是五个“灰犀牛”之一，或是潜在危机之一。
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