深圳二手房成交量超新房 19个月内住宅竣工面积首降

国家统计局发布的“2017年1至7月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，时隔19个月后，7月份全国住宅竣工面积首现下降。业内人士认为，各项先行指标显示，中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场。未来开发商或将从“卖房子”转向“卖服务”，物业管理增值服务已成新增长点。

数据显示，今年前7月，住宅竣工面积33543万平方米，同比下降0.7%，其中7月份为自2016年1月以来单月首现下降。在建住宅面积增幅亦现趋缓：住宅施工面积增长2.8%，增速比前6个月回落0.1个百分点；住宅新开工面积增长11.9%，增速比前6个月回落3个百分点。

业内房地产研究院副院长杨红旭认为，新建住宅面积三大先行指标出现下行并不是偶然现象。过去十几年来，中国房地产商盖了足够多的房子，住宅存量很大。目前，我国人均住房面积已超过40平方米，未来居民对新房的需求增长不可持续。因此，未来新建住宅销售量在总成交量中的占比将不断下降，二手房交易将成为市场主导。

据业内研究院监测，全国重点城市中，二手房成交量占比超过50%的城市有28个，北京、厦门、上海、深圳、吉林等5个城市的二手房成交量反超新房。

莱蒙国际上海公司常务副总经理宋家泰也认为，过去开发商卖了房几乎就跟客户没关系了，但现在开发商的目标客户群体越来越少，因此如何通过运营和服务，在存量客户身上挖掘新的利润增长点至关重要。

记者采访发现，售房后的自然延伸产业——物业管理增值服务已成为行业聚焦的新增长点。

中国指数研究院研究显示，未来5年，全国物业管理市场规模将达到约1.2万亿元。中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，物管行业将成万亿级市场，广阔蓝海有待开拓。目前，不少专业物业公司和开发商旗下物业板块已开始“跑马圈地”，通过“互联网+”加速建设智慧社区。

“我们已经把物业社区及管理互联网化，通过‘互联网+’升级社区生态。”彩生活服务集团CEO唐学斌说。

“住户可以把‘彩之云’互联网平台当做一把钥匙，利用APP在小区开门、停车、充电、交物业费、投诉、保修，”唐学斌介绍说，物业已经不再是看好门、扫好地就可以了，彩生活已从物业产品和服务的提供者转型为平台的提供者。

“当购房者买了一套新房时，其实带动了一条产业链。”绿地金融集团董事长耿靖说，“从装修到家具、家电，都是在购房基础上创造的服务供应链。”

为谋求持续发展动力，不少标杆房企开始积极进行业务扩展，加速向产业链下游拓展社区服务。如绿地集团瞄准近350万户已购买“绿地房”的消费群体，打造金融生态系统——“吉客通”，并于近期提出“买房积分制”，即消费者的购房所获积分可用于绿地在全国的CBD商户、酒店、金融等消费。“绿地会为客户提供个性的财务规划，根据年龄和风险偏好做出筛选，组合出最适合投资者的金融产品。”耿靖说。

在房地产传统发展路径撞上“天花板”时，多元化转型路径成为求新求变的必然之势。根据中国指数研究院分析，绝大多数全国百强房地产企业均开始关注与地产业务关联性较高的社区服务领域，如物业管理、社区商业运营等。

“在房地产渐入存量时代之际，热点城市的新房市场开发空间正在缩小，开发企业亦将出现分化。部分开发商仍可利用并购、拿地等方式继续‘快周转’模式，但对于多数企业来说，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营。”业内研究院中国董事长周忻说。