北京拟推“共有产权住房” 新老北京人都能买
《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下简称《办法》）正式面向社会公开征求意见。
《 办法》提出，“共有产权住房”对“新北京人”分配不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
“共有产权住房”实现网上申请。符合条件的家庭，登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
《 办法》提出，共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
“共有产权住房”跟谁共有？
顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权。
共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
这些房子与自住房类似，都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰恰适合你，解决你的住房困难。
市住建委相关负责人说：“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。”
共有产权住房价格如何？
共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。
哪些人能申购共有产权住房？
征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
申购要点一：名下无房
特别强调的是，“名下无房”的定义有点广，实现从严限购条件：已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的等家庭不得购买共有产权住房。也就是此前卖过住宅的人是万万不能申购了的。
另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。
申购要点二： 职住平衡
还有就是“职住平衡”，申购自住房的人都明白这四个字的意义。
共有产权住房也会做到精准分配：房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。这和目前的自住房“职住平衡”基本一致，概括一下就是：所在区优先，当然也会照顾“新北京人”。
共有产权住房能卖吗？
回到房屋性质上，房子产权是共有的，所以出租出售都不是个人说了算。
在“卖”的问题上，有5年的大限：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
在“租”的问题上，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
共有产权住房上，会有“代持机构”。
购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
这样也就能有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
共有产权住房会不会很偏远？
市住建委相关负责人说：“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。”
同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
房屋方面，市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。市相关部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
自住房何去何从？
已经卖出去的自住房会有什么变化吗？
新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
多提醒一句，共有产权住房上千万别弄虚作假、违规违法，相关部门将从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
最后，要把共有产权住房的意义引到房地产调控上。市住建委相关负责人说，本市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
“新北京人”分配不少于30%
市住建委相关负责人说：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”
附专家意见：
赵秀池（首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长）
1、北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡，解决北京交通拥堵的大城市病。北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多，另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，实现了就近居住，有利于职住均衡的实现，进而有利于北京交通拥堵问题的解决。
2、准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力，望房兴叹。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。
刘卫民（国务院发展研究中心研究员）
1、北京市共有产权住房政策的出台，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”中央经济工作会精神，是适应加快推进以人为本的新型城镇化建设要求，在全国起到了带头引领作用。北京要建设四个中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有产权住房是一种非常好的形式。政策中提出，在兼顾本地居民住房需求的同时，对于稳定就业的“新北京人”的房源供应要不少于30%，扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对于北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。
2、北京市共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难；北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰。政策明确了政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。
陈志（北京市房协秘书长）
北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。
北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多的创新点。它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主，而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。
共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在很多的程序设计上，以便捷为主，方便群众，充分利用了现代的互联网技术和条件，在整个的程序管理上，细节全面、充分、周到。应该说这是一项质量相当不错的政策。对于未来北京的房地产市场平稳健康发展，也将产生积极的影响。
邓亮（北京诺恒律师事务所律师）
共有产权住房是政府与购房人按份额共同享有所有权的政策性商品住房，意在满足居住需求，遏制投机行为。从法律角度看：
首先，政府与购房人按份享有共有产权住房的所有权。
根据《中华人民共和国物权法》，所有权人依法对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。政府与购房人按照各自份额享有共有产权住房的上述权利。政府提供地价和政策等支持，取得房屋的产权份额。购房人支付其享有产权份额对应的房款，依规占有和使用共有产权住房。基于按份共有的性质，共有产权住房的出租或出售等收益、处分权利，须由按份共用权人依法依约行使。
再次，共有产权住房是政策性商品住房，供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。
其一，供应受限。供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭。
其二，持有受限。购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。
其三，转让受限。取得共有产权住房不动产权证未满5年的，原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的，政府可优先购买；政府放弃优先购买的，符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。
最后，细化了相应监管措施，遏制投机行为。政策中明确了骗购或不当使用行为的法律责任，比如取消购买资格、腾退住房、支付违约金、禁止一定年限内再次购买政策性住房等。
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