广州重磅租售同权！专家：深圳很可能跟进

7月17日，在广州市政府官网上，发布通知《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。

广州向全国宣布：租售同权！在广州，不管是承租人子女，还是学区房子女，统统就近入学，享受同等权利！

重点内容

一：扶持住房租赁企业，促进大、中、小企业蓬勃发展！到2020年，采用一切方法，抢占一切先机，打造广州现代租赁产业总部经济。

二：做大租赁供应市场，鼓励供应主体多元化！允许商业用房改租赁住房，土地年限不变，水，电，气通通按居民标准执行；鼓励城中村做好安防，统一出租。

三：减税，通通减税，只要干租赁就减税！对依法登记备案的住房租赁企业，机构和个人，必须落实税收优惠政策支持。

四：做大租赁需求市场，租售同权！广州正式宣布：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租赁同权。

五：增加住房公积金对租赁住房的支持力度！凡是租赁提取公积金，从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%，提高到80%。

专家解读

李宇嘉：深圳很可能跟进

（深圳房地产研究中心高级研究员）

享受公共服务的权利的同时，也相应要承担一定的义务，文件中也有几个值得大家关注的地方：

第一，必须持租赁备案的合同承担税费，租客要承担一定税费才能拿到备案。

第二，商用房改租赁住房，必须要符合规划。由于商业的消防安全标准比住宅的标准低，改造成住房后，原来的商业用房必须要跟得上消防安全和达到建筑安全标准。

第三，如今的租赁住房为了缓解租赁成本过高的压力，形成许多隔断。如果不允许隔断的产生，租赁收入会降低，实施难度也将会增大。这一点，按照深圳人均不低于6平米住房的标准来看，深圳的细则更为灵活点。

在整个城市租赁占比约80%的深圳，早已建立起租赁为主的住房公共体系，但租赁管理一直没有很好的法规。目前来看，去行政化背景下，广州租赁新规已经实行，深圳很有可能跟进。

邓志旺：如果教育资源有限 将导致租金会更高

（深职院房地产研究所所长）

租售并举，表面看是实现了一个租跟售的群类的平等，减少了这种因为房价导致的这个不平等现象，但实际上如果教育资源有限的话，会导致这个租金会更高，从投资角度来看可能会导致房价很高。

深圳的话，可能会跟进，因为符合国家政策的一个取向，不管效果怎么样，大概首先都会这么做。

摩天：调控保障房和租赁市场在发力

（咚狮会创始人，咚咚找房高级研究员）

这次调控和以往不同，之前都是政策抑制需求端，这次供应端在增加，保障房和租赁市场在发力。

高房价的背景下，意味着租房需求上升，租赁市场份额变大。这次政府在有意增加住房供应量，缓解房价上涨，分流购房需求。

黄芳：很难会保证租房的名校学位

（深圳爱住家创始人 房地产投资研究专家）

这轮楼市劲涨后，面对大城市置业的压力，中央显然在民生角度关注广大群众的广厦天下安居乐业的问题。一个方向是，深度调整金融政策、去杠杆，结合调整政策，让楼市降温，价值回归，后期不会再度暴涨。一个方向是，探索部分新兴区域的去住宅市场化、探索居住证化。一个方向是，进行租售并举，加强租赁供应、保障房系统供应、租房权利保证。

广州是第一个，在租赁系统性方面，全面、创新提出系统的解决方案。其中对大众主要触及的是：租房也可以有学位。

其实，这个不过是做一个既有政策的更明确明文化。中国一直是租房即要解决义务教育。深圳一直是根据积分进行录取优秀级。因为教育资源的倾斜，需求供应关系紧张，很难会保证租房的名校学位。所以实质影响性不大。

对于强势城市来说，住房供应与需求紧张是一个矛盾。住房价格与更多普通老百姓收入是一个矛盾。租房政策解决的是置业经济能力不够的人群，如何通过租房解决大城市安居乐业问题。
 
人群不同，需求不同，解决方法不同。本质上，这个政策缓解了社会的居住需求压力。并不能缓解置业需求的压力。所以，对楼市的影响有限。

深圳跟进此政策，是个大概率事件。而且估计全国各城市都会逐个推出这类政策。

这个政策，不会影响农民房市场。农民房解决的是中低端的需求。深圳工改住也不会短期大放开。名校也不会大量提供学位。

地主佬：教育资源不足情况下 没有一个城市能真正完全执行

（我是mmming ，港深两地著名地产投资人）

广州的举措属于大胆创新类，有的是无限创意和美好的理想主义,但现实可能很残酷。

这个政策广州也是没法实施。再教育资源不足的情况下，世界上没有一个城市能的真正完全的执行。租房在深圳一直可以读书，只是不能读好学校而已。广州培正中学，就那么大。如果在边上租个房子就能上学的话，学校再扩大十倍也不够。

深圳住房市场的农民房供应占到了80%,深圳更不可能跟进。否则外地的来租一个农民房单间，上福外，上深中，上南外，可以想象一下到时候的乱局吗？

樱桃小房子：不看好广州新政 估计很难执行

（地产自媒体大Ｖ）

有自媒体高度评价这是颠覆性的政策，会大大降低购房热情，是真正的长效机制。将引发楼市巨变！我只能说，真的想多了！虽然租售并举是中央引导的一个方向。但是，我并不看好租赁房对房价的影响，顶多自我安慰一下。

广州这个新政策，除非是取消这种积分排名入学的前提条件，即不挂钩户口、不挂钩房子，才算做到真正的租购同权。

只有一个方式，就是完全靠抽签，不管你是不是有房，有户口，比如同一个街道的所有居民子女，入学一律抽签，随机派位，抽到哪个学校算哪个。

但这个很不现实，因为触及了有产阶级和官僚的利益。他们上层阶级可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各个区教育局去落实，我估计很难执行。

如果广州的政策，最后还是按照积分入学来定的话，对商品房市场影响微乎其微。

胡春：学位房问题是本轮调控源头之一 深圳完全有理由跟进

（地产自媒体大Ｖ）

事实上，学位房问题可以说是本轮调控加码的源头因素之一。 北京市的学位房调控，引发了部分房价价值瞬间几乎归零！这次，广州的新政应该说是比北京更精准。

其实，在最近的深圳楼市里，因为学位的问题，好多个楼盘都出现了非常明显的模糊！难以精准价值评估。
  
而租购同权，发展租赁市场。这种思路，上应号召，下顺民心。深圳完全有理由跟进。追捧学位房的，要存点警惕了！  

附件

广州市加快发展住房租赁市场工作方案
 
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

二、总体目标

到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力。

三、具体措施

（一）保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。

1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）

2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。（广州住房公积金管理中心牵头）

3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房城乡建设委牵头）

4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。（市国税局、地税局牵头）

5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。（市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头）

6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。（市住房城乡建设委牵头）

7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度，实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。（市住房城乡建设委牵头）

（二）增加租赁住房供应，满足新增住房需求。

8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。（市国土规划委牵头，市发展改革委配合）

9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。（市国土规划委、公安局、发展改革委牵头，市住房城乡建设委、城管委、环保局，广州供电局，市自来水公司，广州燃气集团公司配合）

10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局，各区政府配合）

（三）壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极。

11.扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委配合）

12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。（市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合）

13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。（市住房城乡建设委牵头）

14.成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、财政局、国资委配合）

15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）

16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）

四、工作要求

（一）切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力，加快建设租购并举的住房体系，促进我市经济长久向好发展。

（二）强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人，市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局，广州住房公积金管理中心为成员单位，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委，负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次，可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。

（三）加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任，要按照任务分工制定相关政策措施，并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施，并报联席会议办公室。

广州市人民政府办公厅秘书处 2017年7月10日印发