北京商业地产活跃 热点楼宇出租率高达78%

仲量联行发布第二季度北京房地产市场报告，北京房地产市场呈现出“新一轮供应热潮带动办公楼市场升级需求，奢侈品扩张聚焦中国老牌零售金街——王府井，楼市调控对高端住宅市场的供需和均价都带来显著影响”等特征。

根据报告，北京甲级办公楼市场在2017年第二季度于CBD、奥林匹克公园、望京、东长安街这几个子市场共迎来4个新的甲级办公楼项目，租赁市场新增供应量共达到27万平方米。

由于预租赁活动强劲，上述项目的平均出租率高达78%。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示，国内的金融和专业服务企业纷纷抓住市场机会升级或整合其办公空间。本季度甲级办公楼得到快速吸纳，也证实了市场存在被抑制的需求。

报告称，本季度甲级办公楼的租金环比涨幅为0.4%，但部分CBD的业主大幅降低了租金。据介绍，CBD现有楼宇的业主将面临来自未来新建楼宇业主的竞争，这些新建楼宇的业主为提前赢得租户，向租户提供更为优惠的租金选择。奥林匹克和丽泽两个地区的新增供应将给北京市场的租金带来下跌压力。

在办公楼市场方面，中国手机制造商中兴通讯以17亿元人民币将一栋自用的小型办公楼（总建筑面积3.9万平方米）出售给华润集团，之后迁入中国外运新竣工的、地处奥林匹克公园地区的租赁型项目。

在零售物业市场，位于王府井步行街优质地段的淘汇新天以22.01亿元人民币出售给一位个人买家。在望京地区，平安信托出资12.5亿元人民币收购了新一城购物中心，并可能将其改造成办公楼。

据介绍，随着高端零售市场的回暖，计划在北京市场进行扩张的奢侈品零售商纷纷将目光投向中国最著名的购物街王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商与位于王府井步行街核心地段的在建项目——王府中环（WF Central）的业主签署了租赁合约，表明奢侈品零售商仍计划在北京市场进行扩张。

仲量联行表示，奢侈品在中国销量的不断改善，表明该项需求开始“重新回归本土”。这也和奢侈品在中国与海外市场之间的价差缩小，同时国内海关控制更加严格有一定的关系。

国贸商城新区正式开业，2017年二季度末其预租赁率达到85%，此前乐视结束了其整层楼的租赁合同。部分品牌从国贸商城迁出至租金相对较低的国贸商城新区。很受大众欢迎的部分餐饮租户为商城带来了大量的人流量，并将部分客流从临近的几个项目吸引到这里。

同时，文化零售项目大栅栏北京坊进入市场，其实际开业率仅达到约30%。北京坊地处北京历史悠久、游人众多的前门地区，包括“北京设计周”、中央美术学院、中国国家画院等在内的众多文化和艺术行业的租户先后进驻商厦。本季度，百盛关闭了位于朝阳区常营的百盛商城，目前在北京只剩下位于复兴门的百盛商城。

诸多大型开发商披露了其开发计划，准备进军优质零售物业欠缺的京西地区。按照其全新轻资产运营战略，中粮集团将与总部位于北京的住宅开发商华远合作，在北京西郊开发一座购物中心。龙湖地产也计划在高品质零售供给缺乏的北京西部地区开发三个购物中心项目。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思表示：“京西地区的优质零售物业发展相对落后，不过，由于较多具有可观可支配收入的富裕家庭居住在该地区，其消费潜力非常巨大。”

另外，受增值税改革影响，2017年前5个月，北京高端酒店市场的总体平均房价较去年同期下降2.7%至1006.1元。尽管平均房价下行，但在商务和会议需求持续增长的推动下，入住率增长2.5个百分点至69.7%，每间可出租客房收入平稳增长0.8%至700.8元。

仲量联行表示，近期楼市降温举措对高端住宅销售市场的供需和售价产生了显著的抑制作用。受政策收紧的影响，本季度豪华公寓销量环比下降37%，同比下降36%。政策收紧对高端别墅的需求影响相对较小，其销量环比上升20%，但同比下降42%。与此同时，本季度公布了企业自持商品住房单次租期不得超过10年的规定，从而封堵租赁市场的监管漏洞，防止开发商变相“以租代售”。

本季度仅有一个豪华公寓项目入市，成为2017年上半年唯一的新建高端公寓供应。位于南二环路的中国玺本季度获得预售证，推出192套住宅。但受限制政策影响，其拟售价格显著低于周边的住宅项目成交均价。高端别墅市场本季度入市347套别墅，环比上涨37%。为进一步稳定市场，北京市住建委公布了389个在途项目清单，督促已拿地未开工和已开工未入市的商品住房项目尽快入市销售。

二手房销售市场的资本价值增幅开始回落。鉴于需求仍高于供应，豪华公寓的一手资本值本季度环比上涨1.1%，而高端别墅一手资本值则环比上涨2.5%，略高于上季度增速。

由于二手销售市场的政策收紧，豪华公寓和高端别墅市场的二手资本值环比增幅分别下降至1.2%和1.0%。尽管租赁需求保持平稳，但由于租赁供应量小幅增加，本季度租金涨幅略微下跌；豪华公寓、高端别墅和服务式公寓的租金环比增幅分别为0.9%、0.8%和0.5%。