拓展发展空间 宝安初定约80平方公里产业保护区

作为深圳产业大区，近年来，宝安加快转型升级的步伐，逐步形成了以新一代信息技术、机器人、智能可穿戴设备、高端装备制造为代表的现代产业集群。

但是，和深圳其他区的情况一样，高速发展30多年后，土地问题已成为宝安区再次实现跨越式发展面临的主要瓶颈之一。随着宝安产业转型升级持续加速，越来越多的百亿甚至千亿级大企业将落户宝安，其中有半数左右提出了用地需求。

为保护工业用地，拓展产业发展空间，2016年7月，宝安区在全国率先推出《深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》），首创“工业红线”和“工业蓝线”，以“两线”为基准，宝安划定不少于70平方公里的工业控制线，以严肃的法规形式为区域产业长远发展所必需的空间结构竖起一道“制度保护”屏障。

如今，《管理办法》已实施一年。宝安的工业用地保护情况如何？社会各界对此有何看法？日前，宝安区人大组织部分市、区人大代表、财经工委委员开展工业用地保护专题视察。记者了解到，一年来，宝安根据《管理办法》，已初步划定了80.51平方公里的业区块线，摸索出了工业用地保护的“大族模式”“工业上楼模式”等。同时，人大代表提出，宝安要加大学习发达国家和地区“工改工”的做法，严防死守工业控制线“有名无实”。

背景

旧改项目中，“工改工”项目不足四成

宝安区委书记黄敏曾多次强调，没有产业就没有宝安的未来，宝安的发展路径一定是产业产业再产业。

宝安是以工业发展起家的。因为“三来一补”率先布局，宝安区一度被誉为“世界工厂”，工业厂房、工业园区在宝安遍地开花，为当时的经济发展作出了不可磨灭的贡献。

近年来，宝安不断引进培育新兴产业，从传统的代工制造工业大区变身成为以高端智造为导向的高新产业大区，形成了以新一代信息技术、机器人、智能可穿戴设备、高端装备制造为代表的现代产业集群，新兴战略性企业对土地的需求日益强烈。

但是，由于“三来一补”时代的工业用地缺乏合理的规划引导，业态乱、产值低，各园区发展良莠不齐，加剧了宝安土地空间资源紧张，制约了产业发展与转型升级。

另一方面，近年来，随着土地价格快速上涨，高地价助推高房价、高房租，部分工业园区业主“旧改”意愿日趋增强。然而，由于制造业的利润相对较薄，导致“旧改”项目中“工改工”的比例偏低，“工改商”“工改居”项目占了更大的比重。

数据显示，“十二五”期间，宝安旧工业区改造项目共76个，用地面积475万平方米，其中“工改工”项目27个，仅占项目总数的35.5%，用地面积171.3万平方米，仅占总用地面积的36%，即使在“工改工”项目中，也只有一个项目是真正的“工改工”，占地不到4万平方米，其余26个项目都是由M1（普通工业用地）改为M0（新型产业用地），产业用地空间减少趋势明显。

在此背景下，2016年7月，宝安在全国率先推出《管理办法》，在全国首创“工业红线”和“工业蓝线”，以期更好地保护产业发展空间。其中，红线是保障宝安产业长远发展而划定的工业用地底线，蓝线是保障宝安工业用地总规模而划定的可稳步转型的工业用地引导线。以“两线”为基准，宝安划定不少于70平方公里的工业控制线，实现对符合区域经济发展要求的产业企业土地的有效精准供应，补齐土地资源紧缺“短板”、降低企业营商成本，有序引导产业转型升级，从而增强产业发展的后劲和可持续性，防止产业空心化。

进程

划定“产业保护区”后需加强执行和监督

《管理方法》出台后，宝安迅速行动，组织专门力量，摸清产业空间分布现状，将制造业基础好、集中连片、优质企业聚集、符合城市规划的产业园区划入线内管理，保护制造业发展空间。

经过摸底、审定、优化，2017年3月，最终划定总规模80.51平方公里的宝安区工业区块线，其中一级区块线67.98平方公里，二级区块线12.53平方公里；一级区块线内规划工业用地（含发展备用地）46.98平方公里，二级区块线内现状工业用地8.87平方公里。

为规范城市更新“工改工”项目，减少M1变更为M0的“工改工”，切实保护用于生产制造的工业用地，宝安区还成立了“产业发展专业委员会”，主要负责审定工业控制线内的城市更新项目、就城市更新中涉及的产业配置进行研究确定等工作。

据统计，目前宝安区有15个计划城市更新项目涉及工业控制线，其中位于一级区块线（工业红线）范围内的项目13个，位于二级区块线（工业蓝线）范围内的项目有2个。

“保护工业工地关键是执行和监督，在统筹管理方面，要防止片区统筹主体有名无实、防止统筹主体内部个案更新项目的碎片化。”视察中，人大代表李泉生提出，提出规划是好的，更重要的则是接下来的执行和监督，这些才是确保工业控制线能否落到实处的关键。他同时表示，宝安有大批产业园区，目前存在的问题不是产业载体缺少，而是政府和国企控制、主导的产业载体少，因此政府部门要重视起来，加强引导。在规划过程中，也要考虑政策落地实施的可能性，预估到实施中可能遇到的困难，有针对性地制定解决方法。

人大代表邬洪建议，采取产业集聚等方式提高现有工业空间的使用效率，合理布局工业园区，把工业园区的研发、生产、办公、生活统筹考虑；加强监管力度，防止有些企业变相搞房地产；鉴于目前城市更新完成后，各项费用都大幅提高的现状，建议政府出台相关政策降低工业用地开发、工厂建设成本、用人成本以及其它配套的成本。

宝安区人大常委会主任张志彪表示，保护好工业用地，是推动宝安制造业加快发展的必要条件，区政府要严格落实、令行禁止，严格按照政府规章的刚性要求保留宝安工业用地底线，力保实体经济发展空间。同时要不断创新和推广工业用地供给模式，加大对产业集群的规划和扶持力度，建立产业空间供需对接的信息平台，打造节约集约用地的宝安模式。

■代表建言

政府要科学运用政策指挥棒，想要鼓励企业建设M1厂房、增加产业空间，在政策制定上就要让M1项目的获利空间大于M0，而不是刚好相反；政府要严格执行工业控制线管理办法，守住底线。要认真研究分析M0和M1之间恰当的比例，拿出一个实施细则，要实实在在地推动M1厂区、园区建设；要向德国、新加坡等发达国家学习扶持产业的措施做法。

——宝安区六届人大常委会副主任赵俊平

建议相关部门牵头，对整个宝安区可以“工改工”的工业用地进行摸底调查，形成“工改工”的全盘布局，每个街道形成一个特色和产业群落，以龙头产业为引领，形成产业上下游的黏合；尽量减少M1项目的审批环节，通力合作，各司其职，提高审批效率；学习发达国家和地区“工改工”的方案和方法，采用国际视野、国际方法来做，少走弯路，并结合实际走出具有中国特色的“工改工”道路。

——宝永会计师事务所所长廖睦群

当前深圳M0已出现较高空置率，这是一个警示信号，要立即采取应对措施，暂缓工改M0审批，加快工改M1审批；加强对城市更新及“工改工”的规划统筹，使布局更科学更合理、建设更有序；科学推广工业上楼、臻鼎和大族等模式，节约集约工业用地，发挥单位用地最大综合效益。

——宝安区人大常委会财政经济工作委员会主任朱北平

工业用地保护速度要加快，要与房地产开发抢时间、抢空间；突出刚性约束，出台对“工改工”项目层高、强度、面积的强制性规定，真正保护好工业用地，保护好实体经济。

——深圳农商行宝安支行行长王卫华

■工业用地新模式

连片城市更新的大族激光模式

2016年6月30日，宝安区政府与大族激光科技产业集团股份有限公司签订战略合作框架协议，双方将联手共建百亿级激光智能制造产业集群。

得知大族激光对产业空间的需求后，宝安区委、区政府迅速行动，在福永街道重庆路一带物色了一块10万平方米的产业用地，其中包括2万平方米空地和8万平方米旧工业厂房。宝安根据大族的企业现状和需求，有针对性地进行土地整备和统筹协调，以“带产业项目”挂牌的方式将原有工业用地出让给大族激光，最终确定除1万平方米作为城市配套外，另外9万平方米用于引进大族激光。

在挖掘资源满足大族激光产业空间需求的同时，宝安区按照“先进制造空间+行政研发空间+生活配套空间+产业服务中心”的模式，推行产业片区统筹发展、连片土地城市有机更新等一系列措施，促进空间、产业和生活配套均衡发展，将大族激光产业基地打造成为宝安产业名城之下产城共融的标杆。

“工业上楼”模式

在产业园区转型过程中，沙井全至科技创新园创造了“工业上楼”模式：全至科技创新园提出750kg荷载和4.5米层高的要求；大厦内设有高速客梯和大型货梯、大型全天候卸货平台；每个办公间都预装了通讯信号放大器等。这些设置使得楼内的任何空间设置和硬件装配都可以适应企业批量生产的需要，10楼以上照样可以开工生产，全面满足了科技型制造企业的需求，让“摩天大楼里机器响动”成为现实，大大提升了工业厂房的利用效率。

除了高端厂房外，全至科技创新园还具备现代创新园区所要求的一切元素：商业公寓、商务会议室、产品发布厅、餐饮、商业消费等配套设施一应俱全，实现研发、生产、生活无边界融合。目前，园区已集聚高端人才1200多人，入驻科技型企业116家，其中59家为国家级高新技术企业。