小房企拿地难:土地市场"挤出效应"蔓延至3线城市

上海发布《住房发展“十三五”规划》指出，“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加20%。
对于急于补仓，并谋求在“长三角”区域发展的企业来说，这无异于一个“大礼包”。但现实中，并非所有房企都能享受到供应端的政策红利。
随着地价渐趋高企和土地出让条件日益苛刻，小型房企在土地市场的竞争中也走向弱势，并几乎从一线城市土拍市场绝迹。即使在部分三四线城市，激烈的竞争态势也正将小房企挤出市场。分析人士指出，这一轮市场下行周期过后，市场将出现新一轮洗牌，优胜劣汰将率先发生在前端的土地市场。
万元门槛的压力
由于地价过高，热点城市早已不适合小型房企生存。梳理过去两年北京市场的拿地记录可见，住宅地块得主绝大部分都是“熟面孔”。近年来，在一些热门地块的出让中，为分担风险，大企业组成联合体拿地已成常态。
6月22日，在北京房山区青龙湖地块的出让中，共有7个主体参与竞买，其中有4个为联合体，分别是“国开+万科+首开+龙湖”、“保利+中海+中粮+天恒”、“房山新城+城建+招商”、“首创+远洋+五矿”，前者成为最终的得主。
当日出让的顺义地块，也被“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体竞得。
大型联合体的出现，反映出热点城市土地竞争激烈、风险较大。按照某房企人士的说法，这既与地价高企有关，也与出让规则的调整密不可分。
“现在的出让条件，对土地价格、房屋价格、配建规模、建设房屋类型都有限制，还对自持有所要求。”该人士表示，经过核算，纯商品房部分的成本越来越高，在当前限价条件下，这意味着很大的风险。
由于难以承受这类风险，近两年来，小型房企已经逐渐退出热点一二线城市，只有部分拥有特殊优势（政府关系、一级开发、特有某种资质）的小企业还在支撑。
近期，由于资本溢出效应，三四线城市土地成交旺盛、价格攀高，小企业再度面临类似压力。
中原地产研究中心统计数据显示：2017年上半年，全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿，同比2016年上涨38.4%。这些城市的平均地价上涨了27%，地价上涨城市主要集中在三线城市。
链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，在本轮周期之后，已经有一大批三四线城市的房价超过一万，这是房地产开发具备一定规模效应的基础门槛。他指出，随着“万元俱乐部”数量越来越多，对土地争夺也就越发激烈。
就地价而言，杨现领指出，在本轮土地出让中，一些热门三四线城市土地溢价率很高，地价几乎涨了一倍，对后期消化带来很大挑战。在这种情况下，大型企业并不在意一个项目的短期得失，而更在意长期的布局，相比之下，小型房企就显得十分被动。
西安某小型房企负责人向21世纪经济报道记者表示，考虑到自身实力不足，该企业从未在西安的公开市场拿地，而是借助较早进入的优势，以协议的形式，早年在高新技术开发区获取了一批土地。但近年来，这批土地的开发进入尾声，继续协议拿地难度较大，因此公司正在寻找收购的机会，但也同时考虑从该市场抽身。
此消彼长
“优胜劣汰是市场的基本规律，实力不足的企业被淘汰不见得是坏事。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌表示，现阶段，大型房企为继续提高市场占有率，正逐步把战线拉到三四线城市，进一步挤压小房企的生存空间。
他认为，大型房企、中型房企之间都有可能出现兼并整合，相比之下，小房企（尤其是民营企业）面临的困境更大。
在7月6日下午的销售及经营电话会议中，万科董秘朱旭也指出，在大型房企全国性布局的情况下，小房企的生存空间在不断受到挤压。
朱旭援引数据称，在万科长期关注的27个城市中，6月的土地成交面积和成交金额都增长了超过100%。朱旭表示，开发商拿地十分积极。以万科为例，如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包，万科上半年拿地金额约达1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内属投入最多的一家企业。
中原地产的统计也显示，今年上半年，已有34家房企的拿地金额超过百亿元，其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元，较2016年同期的可比数据增长66.4%。
这组数据的另一面，则是大量小型房企的忧伤。顾云昌表示，新房市场的总量已经很难再扩大，“如果有企业多拿了地，就一定有企业拿不到地。”
就在上海公布供地计划之前，重庆在7月4日公布了主城区住宅用地供应中期规划，未来五年主城区计划供应住宅用地9.5万亩，其中2017-2019年供应5.8万亩，2020-2021年供应3.7万亩。

7月5日，广州也宣布今后五年（2017-2021年）初步计划年均供应住宅用地约5-6平方公里、可建面积约1250万-1500万平方米，较“十二五”期间增加近两成。
分析人士认为，就这些城市的量级而言，这部分新增供地显然是“大佬”的游戏，小型房企很难享受到这轮红利。
链家研究院根据成交金额统计，今年前5个月，TOP5开发商的市场占有率由去年的15%提高到23%，TOP10的份额由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。杨现领指出，仅从数据上对比，中国TOP10开发商的集中度已经超过30%，接近美国水平。不仅小型房企，下一阶段大中型企业之间的分化也会非常显著，甚至可能出现大型企业的退出或整合。