上海首推租赁住房用地 预计将有更多城市跟进

上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。上海首推租赁住房性质的地块，不仅是地块所在区域产业升级、产城融合的要求，更是对中央支持租赁住房建设政策的响应。
业内分析人士认为，未来租售并举将是房地产市场大势所趋，亦是建立长效机制的有机组成部分，未来会有更多城市陆续跟进。对于开发商来说，物业的综合运营能力和灵活利用各种金融工具的资本运作能力，是其必须练就的新技能。
符合所在区域产业升级要求
公告显示，浦东新区地块为张江南区配套生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。嘉定区的嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。上述2宗地块的土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
上海首次推出的这2块租赁住房用地所在的区域，在很多业内人士看来，地理位置堪称优越，用意更加深远。易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为，选址嘉定新城意在实现区域内产业升级、产城融合，意在导入创新型企业、引入高端人才，以市场化租赁解决青年人才的居住问题。而张江地块的推出更是顺理成章，根据上海市发布的《张江科学城建设规划》（征求意见稿），张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”，以此满足科学城就业人口居住需求。
从更高层面的考量来看，租售并举将是未来房地产市场大势所趋。去年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
事实上，上海的这2宗地块是全国首次出现土地用途为租赁的地块。之前万科拿下的北京和佛山的3块100%自持住宅地块，并非土地性质本身就是租赁。上海此次土地出让，可以视作对中央支持租赁住房建设政策的响应，是房地产市场长效机制建立的重要一环，预计今后还将有更多城市陆续跟进。
考量开发商综合能力
从出让信息得知，浦东地块的建筑面积为130014平方米，根据7.23亿的起始价格来算，楼面价仅为5568元/平方米；嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米，根据4.24亿的起始价格来算，楼面价仅为5950元/平方米。但是，地价低不代表门槛低，实际上持有型租赁住房对开发商的运营能力和资金要求更高。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前能够接下租赁用地的房企并不多，更加考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。租赁物业要做到持续产生价值，一方面租赁本身能够产生租金收益和相对应的增值收益，另一方面要通过运营提升物业市场价值，也就是价格，这些都是房企可能面临的新问题。“住宅销售市场发展了20年，大多数开发商只会造房子、卖房子，如何运营持有是一项新技能。”
在张宏伟看来，企业融资和资本市场运作的能力则更为关键。其一，因为全自持运营，对开发企业前期的资金支持要求会比较大。其二，资金长时间沉淀，物业进入成熟阶段后如要退出变现，就需要利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。
上海中原地产分析师卢文曦则表示，发展租赁住房的“痛点”在于：首先，如果区域内租赁住宅增加、可售住房减少，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。其次，当前租房与买房获得的社会权利差别很大，子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑，租赁市场发展仍需更多政策出台保护承租人权益。