深圳房价假摔的可能性较大 投资客徘徊未完全撤离

台风“苗柏”过境，深圳大雨倾盆。坐在办公室的魏成安（化名）又拿出手机查看近期的楼市新闻，无意瞥到一则标题称“深圳房价下半年必跌，二手房将再跌15%”的消息。

公开数据显示，深圳5月新房住宅成交均价54512元/平方米，环比下跌0.2%。截至目前，深圳新房均价8连跌，7个月时间房价未超过6万元/平方米。

不过，魏成安显然并不相信这条消息给出的预测，“我看房几个月了，二手房价格还是很坚挺的，业主愿意降价抛售的并不多。我后悔在2014年深圳房价低谷的时候没有买房，现在眼看孩子要读书了，才想着买套学位房，但是价格已经高不可攀。”

确实，与北京和上海等一线城市不同的是，深圳新盘价格稳定，且二手房价格也未出现松动，不过与北京、上海等一线城市一样的是，楼市新政使得部分投资客撤离，因此自住客的比例出现大幅提高。

房企不做亏本生意

魏成安在深圳打拼快十年了，今年终于决定买房，为的是方便孩子上学。原本租住在福田区景田的三室二厅，今年租金也达到了8000元/月，他升职后，觉得将租金用于月供也刚刚好，加上听闻不少同事都选择在龙华区或者龙岗区买房，他今年年初就开始在这两处看房。

魏成安看中了位于龙华区4号线龙华站附近的鸿荣源壹成中心：“即便3月全国再次大范围调控、市场冷清之时，这个项目的到访量都一直保持高位。我看中的是，这个项目是大社区，未来有商业配套，还会建设3所幼儿园和一所九年一贯制的公立名校。附近还有地铁站，虽然走路有些距离，但关键价格合适。”

事实上，鸿荣源壹成中心作为龙华区规模最大的城市更新项目，自开盘以来就备受瞩目。2015年11月，该项目首次在深圳湾体育馆开盘，均价在4.3万元/平方米至4.8万元/平方米。当天到场人数超过6000，下午五点就全部售罄。2016年6月，该盘再次推售1637套房源，均价5.5万元/平方米，再次全部售罄。

该项目去年以131亿元的售价和25.7万平方米成交面积荣获深圳楼盘销售金额最高和面积最大两个称号。去年调控至今，鸿荣源壹成中心均价稳定在5.8万元/平方米，今年以来，一直稳居深圳新房成交前十名，深圳中原数据显示1月至5月，该项目已经成交410套。

深圳中原研究中心总结该项目热销的原因为，“临近龙华地王，大幅拉升楼盘的溢价空间；同时此次推出的户型利用率极高，赠送面积诱人，加之其价格合理，均价低于龙华地王的楼面价。”

作为关外片区，龙华在5年前还是一个不被看好的区域。即便2011年底从宝安区独立出来成立新区，龙华的房价在很长一段时间内也都处于洼地，近年来却变得炙手可热。作为深圳市未来的新城市中心，甚至有传言称深圳市委将北迁至龙华。加上多宗地王的加持，龙华区的房价水涨船高，2015年4月新房成交均价还是2.6万元/平方米，2017年4月新房均价早已超过了5万元/平方米，部分楼盘价格甚至超过了7万元/平方米。

龙华大盘一位负责人对中国房地产报记者直言：“龙华房价不会大降的，即便部分项目价格会略微调低，但整体上还是会保持稳定。龙华区地王楼面价摆在这里，房企是不会做亏本生意的。”

对于深圳新房价格的走低，上述负责人则指出：“现在成交的大部分是刚需盘，豪宅盘难入市，这种结构性调整下的价格，是有些失真的。一旦豪宅盘集中入市，价格立马会拉高。现在很多豪宅盘拿不到预售证，都在排队等着，比如5月就没有豪宅盘拿到预售证。”

深圳中原研究中心数据显示，5月新房住宅中，价格在4万~6万元/平方米之间的成交面积占比上升9.1%，8万元/平方米以上的成交面积占比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，环比下降36.9%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示：“深圳房价假摔的可能性较大，仔细看数据，目前重点楼盘价格没有下跌，而是外围一些刚需楼盘价格下跌。另外，政府目前限售，导致了高端楼盘并不好卖，而中低端楼盘热销。预计下半年政策不会松动，对于豪宅开发商来说，苦等半年还未拿到预售证，可能也等不了太长时间，建议适当降低价格拿到预售证。”

“目前政府要求高端、低端项目搭配取得预售证、搭配备案，下半年深圳房价仍然会按照上半年趋势走，即小幅平稳下降。下半年仍然会继续这个措施，因此无论是纯住宅还是公寓类的高端项目，不会出现扎堆开盘的情况。如果没有出货压力，没有人愿意贱卖产品的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹指出。

二手住宅难降价 尤其学位房

不过，魏成安最后还是没有拿下那套总价接近500万元的房子，而是选择了学校更为聚集的南山区。魏成安对此并不遗憾，“也是和家人商量了很久才做的决定，不一定要买新房，有500万元的预算也是可以在关内找到一些合适的小两房。”

魏成安刚刚看中了南山区南头片区麒麟花园一套均价在7.8万元/平方米的学位房，带南山实验学校麒麟小学部的学位。但是总价超过500万元，令魏成安不能完全承受。而另一套同样位于南山区大新地铁站附近的小两房，带有前海小学的学位，价格刚过470万元，接近魏成安原本的预算。

“南山实验学校属于南山区的重点学校，我们也在考虑，是选择价格还是咬咬牙借点钱买名校房。我很担心深圳房价还会继续再涨，虽然楼市调控，但是要让房主点头降价是十分难的事情。”魏成安颇为苦恼。

像魏成安这样为了学位房奔波的家长还有很多。根据深圳市教育局公开数据，今年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个，2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，目前基本上是2~3个孩子抢一个学位。

这也令今年深圳学位房一直处在高温不降，尤其是今年3月，即深圳学位房成交旺季，学生家长都赶在这个时间完成交易。彼时，不少传统学位区域的成交量猛增。像香蜜湖豪宅片区，一套2200万元的带荔园外国语学校学位的房源，放出来两小时就被拿下。

中国房地产报记者随后也联系了那位麒麟花园业主，他表示：“不要说房子本身带学位，就是不带学位，我也不会为了急着卖出去就降价。现在深圳房价只是调控中，真正要买房的还是大有人在，尤其是学位房，现在‘二孩’政策放开，家长为了孩子将来学习，肯定要换合适的房子。我的房子的价值就摆在那里。”

深圳中原地产金牌客户经理朱海霞也对中国房地产报记者解释称：“现在业主心态和之前不同，心理价位不会轻易改变，除非急着用钱，会降价10%~20%出售，大部分都不松口。有位客户出售罗湖区一处170平方米的住宅，心理价位就是1400万元，我告诉他，1100万元比较好卖，但是他认为房子卖出去的价格得足够支付下一套，尤其是限购政策后，有贷款记录再买房，首付要交5成，如果不能达到心理价位，不会轻易卖房。”

深圳中原研究中心数据显示，由于备案数据的滞后性，5月二手住宅成交量仍在环比上涨，成交6532套，环比增多4%。进入6月后，二手成交均价还在缓慢提升中，目前为53253元/平方米，环比上升4.37%。

深圳中原研究中心指出，二手市场放盘量和访客量双双环比增多，绝对水平处在今年以来平均的水平上下。根据稍显稳定的经理指数和跌势减缓的报价指数，预计短期内市场信心会有所回升。

投资客徘徊 自住客回增

魏成安还在为着自己的第一套房发愁，但是他的同事徐丽（化名）已经在前两年通过换房完成了资本的原始积累。目前手上拥有3套房的徐丽并不认为自己是炒房，只是认为当房产的金融属性越来越强，在她看来，买房子就像买股票。

徐丽对中国房地产报记者表示：“在‘钱荒’背景下，股票不能快速获利，高房价却可以。随着财富效应的递增，即便是刚需客，现在买房很多也是讲究着‘自住+投资’。每个人都可能成为下一个投资客，只要我选对了入市时间。”

此前，深圳市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中“首付贷”占近一半的比例。据深圳市互联网金融协会不完全统计，按照其摸底排查的企业30家左右，所投放的“首付贷”存量规模大致在25亿至30亿元。

去年3月，深圳市监管部门叫停“首付贷”后，又叫停众筹购房。这对于房地产市场造成了较大的影响。然而，即便抑制了“首付贷”和各类众筹业务，深圳人依旧可以利用银行来杠杆买房。

除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。

尤其是深圳这样高净值人群聚集、楼市前景看好的城市，各大银行也是争先开展业务，纷纷下调了银行房贷利率，2016年、个别银行甚至出现了8.5折优惠。在这样的情况下，房价快速上涨，投资客成为了主要推手。

随着深圳房价进行了两轮调控后，尤其是限房限贷，令不少投资客压力倍增。加上两轮二手房交易评估价上调，绝大部分增幅在50%左右，二手房交易税费大幅增加，市场立即降温。

今年3月末至4月上旬，银监会又连续发了七道文，堪称“史上监管文件最密集时期”。监管加码导致了银行在房贷业务的资金投放更为谨慎。据融360监测数据显示，目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，包括深圳地区的平安银行、华润银行以及广州银行。

而家家顺数据显示，目前深圳二手房首套房贷率中，中信银行、平安银行暂停房贷，而浦发银行则是没有额度。从房贷利率折扣来看，银行基本利率为9.5折，中信银行、平安银行为基准，而兴业银行、浦发银行上浮10%。

房贷紧缩也影响了买家购房步骤，深圳中原研究中心数据显示，5月深圳二手住宅投资占比25.5%，环比下降2.15%。成交中自住用途占比74%，自住或投资两用的占比为23%，而纯投资占比也有所下降，仅为3%。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“今年投资客明显减少，深圳是利用杠杆较强的城市，2015~2016年房贷首付在3.5成，用足杠杆的现象在全国都很突出，但是现在深圳房贷利率提高，对于房地产市场是加息，使得投资需求减弱。另外，深圳租金也在下降，不足以抵月供，对于投资需求来说是明显打击。不过，相比较住宅，今年商务公寓市场包括类住宅是比较热的，确实有部分需求转向这类市场。”

而宋丁指出：“目前外地资金还是有的，只是现在深圳楼市还未趋稳，他们这段时间也是在谨慎观望中，并没有完全撤离，始终寻找着机会继续进入深圳楼市。”

投资客的戏在深圳楼市还将继续上演，或许正如徐丽所说：“我们买房是为了资产保值，如果现在能有更好的投资渠道，我们也会选择，只是当下，深圳的房子更为值钱罢了。”