地方因城施策稳楼市 一季度成交小幅下行

CREIS中指数据显示，2017年一季度中指监测的32个主要城市，19个城市成交面积同比上升，其中西安上升幅度达171%，汕头同比升幅也超100%；同比下降的城市中，深圳降幅为79%，南京次之，同比下降65%。
一、政策盘点
两会政府工作报告明确坚持住房居住属性，加快长效机制建设
两会定调稳增长，明确今年宏观目标。3月3日-3月5日，全国政协第十二届全国委员会第五次会议和第十二届全国人民代表大会第五次会议相继召开，3月5日上午国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。同时明确今年宏观目标：国内生产总值增长6.5%左右，居民消费价格涨幅3%左右，居民收入和经济增长基本同步。强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性，今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。
加强分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。报告明确提出，“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”可以预期的是，2017年城市分化态势仍将持续，短期房地产过热城市的楼市调控政策将持续发力，政策将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，差别化信贷政策将继续发挥重要作用，限购等行政手段也将延续，强化市场监管，整顿规范市场秩序，以促进市场平稳发展。供应紧张房价上涨压力较大的城市继续合理增加住宅用地供应，特别是部分商办库存较大而住宅供求矛盾突出的城市，也将推动商办库存转化，在去商办库存的同时也增加部分住宅供给。
因城施策去库存，结合户籍制度改革，促进农民工市民化，推进新型城镇化建设。报告强调“要支持居民自住和进城人员购房需求”，三四线城市房地产库存问题将在未来一段时间继续成为影响房地产行业整体发展的重要因素。但解决三四线城市库存问题，关键还在于解决中小城市吸引人口落户问题，也就是解决大中小城市长期经济、产业、资源、人口发展不均衡的问题，解决我国城镇化发展不均衡的问题。因此去库存与新型城镇化相结合，加快居住证制度全覆盖，通过提高三四线城市的教育、医疗、交通等公共配套服务，吸引农业转移人口落户，促进农民工市民化，释放以新市民为主的新需求，促进库存去化当是应有之义。
坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。随着我国经济进入新常态，我国房地产市场也呈现出阶段性特点，解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期政策，更要建立长效机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定。自十八届三中全会以来，中央决策层调控思路就向侧重建设市场的长效机制转变。去年的中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。今年两会政府工作报告再次明确提出坚持住房的居住属性，推进长效机制建立健全。长效机制作为稳定房地产市场发展的重要手段，将是中长期房地产发展的重点。未来包括房地产相关财税改革、农村土地改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。同时建立租购并举的住房制度，推进住房体制改革，完善住房供应体系，将更好保障住有所居。
地方调控密集出台，片区联动施策稳楼市
多城市政策轮番升级，调控城市进一步扩容，政策的区域联动性增强。2016年“930”前后，有22城出台调控，至2016年底，共计26个地级以上城市和部分县市出台调控。2017年，一二线热点城市调控再升级，且逐步向三四线城市蔓延，城市范围进一步扩大至40个地级以上城市和部分县市出台调控，其中此轮有30城（县市）出台政策，包括14个地级以上城市和2个县市调控升级。
片区联动“施策”，城市群“调控场”形成。城市群“调控场”的形成与我国当前城镇化及房地产市场发展阶段特征是分不开的。城市群已经成为我国推进城镇化的主体形态，房地产市场格局也更趋向于城市群模式。在这样的大格局下，一方面，房地产行业中的供应方即房企，已经确立了深耕城市群的发展战略，城市群视角下的布局策略正在快速推进；另一方面，随着时空距离的快速拉近，房地产行业中需求端的置业范围也逐步扩大到城市群。因此，此轮房地产政策的深化正是在城市群加速协同发展的大背景下展开的。本轮新政以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧。在后续政策的影响下，由于不同城市群内部协同发展的周期、城市之间紧密度的差异等因素的存在，面对调控政策的表现也各有千秋。