与房地产税无关！没有前置条件不代表无偿续期

为什么“住宅用地使用权到期后如何续期”会引起国人的内心恐慌，全国两会之后，中央如此的高度重视，舆论不断的热议。老谢告诉你，这根本不涉及到房地产税开征问题，同房地产税没有半毛钱关系。主要原因在于关系到每个国人的私有合法产权、房屋财产的安全保障、关系到老百姓的安居乐业、社会稳定、关系到未来的土地出让金与税费是否补偿。

老谢说个心里话，最为值得注意的背后关系到中国政府的公信力，关系到中国宪法、法律、法规的权威力，这就是为什么国人非要问清楚、弄明白的最主要根源。

住房70年产权属误读，所谓商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。只要房屋存在，还可以在届满前自动续期。一旦房屋倒塌，理想状态是房屋寿命到了就推倒重建，对房屋产权进行重新登记，最大限度保障业主的利益。

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

老谢认为，不要误解误读总理对70年住宅土地使用权到期续期问题的表态、说法，总理没有明确说住宅土地使用权70年到期，究竟是免费自动续期还是有偿续期、有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出入金、税费如何征收，期后的房子如何处理。究竟是不续期，政府收回，货币补偿、还是政府统一安置分配，还是自己拆除重建，政府货币补偿，都没有讲清楚。

最主要是70年住宅土地使用权到期续期是免费还是有偿，目前物权法、土地管理法、宪法都没有明确的法律、政策规定，这才是最关键的问题。

老谢认为，按照总理对70年住宅土地使用权到期续期问题表态，释放出三个重大的信号。

其一是这是目前中央层面最权威的官方表态，意味着国家保护合法私有产权与房屋产权的决心，具有一锤定音稳定市场预期的意义。其二是表明住宅土地使用权70年到期后可以自动续期，不需要申请，没有门槛限制条件，并且可以自主交易，不受续期的影响。其三是预示着《物权法》、《土地管理法》、《宪法》等相关产权、土地法律法规修改势在必行、刻不容缓。

老谢认为，70年住宅用地使用权续期后，并不等于你居住的房屋永久免费，如果发生交易或流转，或者是有偿续期，肯定要补缴土地出让金、税费。房地产税与房产税不同，这有本质的差别。

实际上，70年住宅土地使用权到期续期无关房地产税开征，主要是房地产税涉及到土地性质，简单说就是土地所有权为国家、集体，不是私人的，不动产统一登记都非常难。土地性质没有改变，一旦开征房地产税就涉及到重复征税，因为土地批租制明确说70年土地使用权，不是土地所有权。

其一是根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，如何续期，是有偿还是免费，上位法没有作出具体规定，作为下位法的《土地管理法》和《城市房地产管理法》也回避了。目前70年住宅用地的续期问题没有解决，还有一些住宅用地是40年期限。比如，深圳和温州。个别城市住宅用地期限是50年。

2016年对沸沸扬扬的温州部分住宅土地使用权到期问题，国土部提出的解决意见是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，但涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。毫无疑问，40年或50年住宅产权续期问题的最终解决，仍留给了《土地管理法》等法律的修改。

其二是2017年3月15日，国务院总理李克强在记者招待会上一锤定音：我也想问一下，诸多问题当中你讲的这个问题是排在第几位？（第一位）。中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。

国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，你们只是说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

按照总理的讲话，没有前置条件的续期，是不是无偿续期？土地到期的续期，是有偿还是无偿，是有很大争议的。比如全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继今年两会期间表示，“综合考虑我国社会制度和发展实际，有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。

全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继今年两会期间表示，在缴费方式上，可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式，由土地使用权人根据经济状况自行选择；缴费费率实行阶梯式标准，基本需求低费率，改善性需求中费率，投资投机或奢华型需求高费率；具体缴费可以与房地产税合并征缴，以‘润物无声’的方式实现续期制度平稳落地。”

其三是2017年3月8日召开的“两会部长通道”上，也有记者就产权问题提问国土资源部部长姜大明，对此姜大明回应：“有恒产者有恒心”，“70年产权”到期将有明确法律规定，居民财产权会得到法律保护；过渡性解决方案已出，无需申请不用缴费。姜大明透露，国土部会同有关部门研究已经形成了《土地管理法》修正案草案，经批准后，将面向社会公开征求意见。预计今年将进入全国人大常委会立法程序。

按照《中共中央、国务院关于完善产权保护制度、依法保护产权的意见》明确提出，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期，这样一个任务。为了贯彻中央意见的精神，同时解决在法律安排做出前一些少数地方遇到的住房土地使用权到期的问题。

我们住建部在去年年底提出了两不一正常的过渡性的解决办法。就是不需要提出续期申请，不需要交纳相关费用，正常办理交易和登记手续。那么这个决定公布后，得到了社会的积极评价和普遍的赞同。普遍的欢迎。那么对于70年到期的法律安排问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出法律安排的有关建议。请大家放心，居民购买住房其财产权一定会受到法律的有效保障。

谢逸枫：著名经济学家、住建部咨询专家、中国城市房地产研究院院长。