深圳全年开盘去化率均约七成 压力在第四季

2016年已近尾声,今年深圳新房市场价格表现引人注目,而临近年底政策持续收紧,深圳房价出现小幅回调,或是出动寻房的时机。供应量、价格走势、分布区域、主力户型等,皆是购房一族所需考虑的问题。
美联物业全国研究中心统计数据显示,今年深圳推售3.2万套房源,而销售量则达到3.98万套,供销比为1:1.24;全年平均开盘去化率在7成左右,去化出现压力的项目集中在第四季度。
另外,今年深圳楼市供应前高后低,前三季度陆续攀升,于第三季度进入最高峰,年底则显著转冷,可见3.25政策效应相对有限,但10.4政策在前期影响叠加、宏观环境转向、监察显著收紧的背景下,对市场造成压力。
量:全年深圳有123盘(含公寓项目)推售,其中82盘开盘、41盘加推,合计推出约3.2万套房源;
推售量较今年3.98万套的销售量(截至22日)明显要低,供销比为1:1.24,为近年少有供小于求、且差距明显的一年。
价:
福田、南山均价高、面积大,置业成本不菲,单价在“10万+”的项目皆来自于此,占比已达1成以上;
刚需项目并不匮乏,多达50盘的均价在5万元/m2以下,全部来自原关外,另有37盘的价格在5万-7万/m2的区间;
龙华作为置业热点,全年计16盘入市,房价上升快速,明显高过宝中以外的关外其它区域,但整体仍低于盐田外的原关内地区,推售价基本在6.5万元/m2以下。
区域:
供应大户龙岗、宝安合计贡献近7成,分别为9196套、12606套;
关内四区合计10265套,其中南山表现突出,计8千套以上入市,前海-蛇口自贸区、后海-深圳湾总部基地、华侨城、西丽等各板块多盘交相辉映,在售盘多达20个左右,加上全区价格普遍“豪宅化”,年底在售价基本在7万元/ m2以上,是今年全市均价连创新高的最大推手。
户型:
90m2以下的户型一直是市场主力需求,在2015年因改善型需求释放而有所回落,因本年近3成推售项目含有140m2以上的户型,在供应组成改变的前提下,大户型进一步挤压中小户型的交易空间。
分区来看,罗湖以面积较小的户型为主,仅有银湖蓝山项目含140平以上的户型,相对应的,福田以宝生Midtown为代表,主推套均面积在140m2以上的房源,南山的华侨城、蛇口等板块是高端盘集中分布的区域;而宝安、龙岗两区集中为户型相对小、总价均价相对低的项目。
住宅限购门槛提高,致公寓产品涌现成为今年的一个亮点,据不完全统计,今年近2成项目含有公寓产品。而进入年底,商务公寓更不得不作为主力而存在,新近入市、或已开放样板的项目有塘朗城、万科深南道、招商中环、万科云城、星河上寓等。