史上最严围堵 深圳房贷申请应声大减

“幸亏早买了一步啊，否则还真不知道怎么达到要求。”本周日，当各家银行严格审查房贷资料的消息铺天盖地传遍整个深圳之时，刚刚装修完自己首套房子的陈先生感慨一笑。
　　半年前，陈先生在罗湖区以200万元的总价入手了人生中的第一套小户型，“40平方米的房子，当时首付三成总共付了60万元，还需要再贷大概140万元。我选择了等额本金、20年还款的方式，月供在11500元左右，逐月递减2 4块多。”从事传媒工作的陈先生如今回想起申请房贷时的各种“小动作”，仍然记忆犹深，“银行要求月流水必须是房贷额度的两倍以上，我月供11500元，相当于半年以内的月流水必须达到23000元以上。可是我达不到呀，中介胸有成竹地告诉我，可以做假流水和假收入证明。”
　　别无他法的陈先生在中介的游说下直接交了300块手续费，提供了单位名称、身份证、一张没有任何贷款记录的银行卡等资料。仅仅一天时间，中介就将全套流水与收入证明伪造完毕，“当时银行管得确实挺松的，一开始我也曾担心过，没想到很快通过了资金监管，也顺利审批放款。”陈先生说。
　　过去购房“潜规则”满满都是套路
　　在深圳，诸如陈先生此类，利用假流水、假收入来申请房贷的购房者，从来都不在少数。“购房做假流水，这我们都见怪不怪了。”某商业银行深圳分行一名专门从事房贷业务的个贷人员如是说。本周三，南都记者以购房者身份走访罗湖及福田区的多家中介，对方普遍表示，在此前深圳房价涨幅高昂的大背景下，大部分购房者的收入、流水都难以达到银行的要求。
　　“去年以来，直到此次严查之前，我们店经手的客户基本有九成都是做假流水。”在罗湖黄贝岭片区凤凰路的一家中介门店里，有经纪人透露。上述个贷人员告诉南都记者，“我们行之前为关外一个新盘驻场办理按揭业务，400多笔房贷，大部分客户的流水都比较差。”
　　不过，该个贷人员也坦言，各行审批细则各有不同，接受假流水的只是部分银行。“而且如果利用假流水、假收入证明，以后被检查出来，银行有权要求客户提前还贷。”
　　事实上，除了假流水、伪造收入证明之外，随着深圳高房价的推动，用假离婚、做高贷、首付贷等“潜规则”来规避限购限贷，也是很多投资客或者换房客的惯用伎俩。
　　“我手上成交的多是豪宅，客户很少会采用首付贷，但通过假合同做高贷款的现象则屡见不鲜。”一位资深中介人士为记者分析了做高贷的整个过程，银行一般会以评估公司的评估价为标准进行放贷，但有部分评估公司会跟银行或者中介联手，故意上调银行评估价以便购房者获取高额度房贷。“当然银行一般都会有几个评估公司作为参考，购房者一般支付贷款金额的3- 5个点作为评估公司的手续费，就基本没问题了。”
　　“其实，无论是流水、首付贷、还是做高贷，我们看这些都看太多了，只需一眼就基本能判断这些资料是真是假。”上述某商业银行深圳分行的个贷人员坦言，如果真的严格起来，一抓一个准，但之前根本无法严格审查。
　　该个贷人员解释，一方面，房贷是大部分银行的主要业务，一旦严查，势必会影响整体业务量。另一方面，银行更关注客户的还款意愿和还款能力。只要不存在骗贷的行为，客户具备相应的还款能力，对银行来说不存在风险，那么哪怕不做假流水，银行也会想方设法帮助客户度过这一关。
　　现在一旦查出作假银行即时拒贷
　　此前人民银行深圳中心支行提供的一组数据显示，2015年全年，深圳新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。其中，按揭平均成数在去年12月份达到65%，远高于北上广三市，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。
　　另一组统计数据则表明，2015年深圳网贷平台首付贷的成交额为2369万元，但今年前两个月一下子猛增至9832万元。
　　也正因此，从3月份开始，针对“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险等情况进行摸底和排查、停止“众筹炒房”业务等金融层面的调控信息就早已席卷了整个深圳地产和金融圈。如今，随着“深八条”调控之风的进一步升级，继10月12日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险之后，10月22日，银监会也首度对楼市发声。日前有媒体报道，深圳各家银行开始要求更加严格地审查房贷资料，审查的重点包括客户收入、流水的真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。
　　“目前银行对首付来源确实查得比较紧，流水和收入证明等的查核也收紧了。”美联物业全国研究中心总监何倩茹称。本周三南都记者暗访上梅林、景田北等多家中介地铺，其中大型连锁中介门店也纷纷表示最近银行查得严，不再提供假流水、假离婚证等服务。“一旦被查出作假，银行会拒贷。”
　　影响最近申请房贷的购房者减少
　　近几年，由于不良率相对较低，风险较小，个人住房贷款正逐渐发展成银行资产中的“安全岛”。在9月出炉的中国各大上市银行上半年业绩报告中，18家上市银行上半年净利润增速总体继续呈放缓态势。与之形成鲜明对比，上半年，这些上市银行的个人住房贷款增量巨大，新增总量大约2万亿元。其中工、农、中、建四大国有银行上半年个人房贷的新增规模已达去年全年约八成。
　　而在深圳，不仅四大国有银行和招商银行一直将房贷列为重点业务，据了解，以往主要涉及企业经营贷的平安银行也在今年将重心转向房贷，打算将不良贷款率拉低。
　　“一旦严格审查，势必会影响到一大拨银行，房贷业务量一定会减少。”何倩茹称。
　　美联物业深圳按揭部总监王青补充分析，“3·25”楼市新政之后，深圳楼市的成交量已经有一定的下滑。“深八条”的强力出击致使这段时间楼市成交下调，房贷业务也相应缩水，最近申请房贷的购房者就很少。
　　Q房网深圳某分行的一名经理告诉记者，新政叠加上这次房贷严查，近期深圳楼市的成交量确实很差，很多中介人员不是转行，就是回老家。“要不就是推临深片区的房子。”
　　在深圳中原研究中心新近发布的10月月报中，全市整月无新盘批售，推售仅约11万平方米，环比下跌77%。而反映市场实时情况的二手样本楼盘均价为56790元/平，环比下降4.2%。
　　上述某商业银行深圳分行的个贷人员在近期帮助客户查询时也发现，银行评估价相比前几个月下降了10%左右。“而且我驻场的那个新盘，最近几乎没有上门的访客，市场上具备买房资格的人太少了。”
　　预测第四季度对房贷资料审批或最严
　　尽管信贷方面的监管频频升级，尽管严格审查房贷已经成为大势所趋，但在本周的采访中，依然有不少业界人士表示，目前仍然有“漏洞”可钻。“如果诚心买房，还是可以做假，就是通过率没那么高而已。”有经纪人如是说。位于上梅林西横街上一家小型中介公司的销售经理甚至透露，“深八条”出台之后，由于银行的贷款放不出去，最近有银行主动找到中介表示提供返点。
　　一位要求匿名的银行信贷人员向记者支招，相比假流水，资产证明的风险更小。如果收入证明或月流水达不到月供的两倍，银行也可以通过其他的资产证明，比如理财、存款证明、股票市值等方式对客户进行评估。“如果你现在有了买房的打算，也可以提前半年做准备，每月以工资的名义固定往自己的银行卡转账，增加流水。”
　　“无论如何，银行也要‘吃饭’，如果这样持续严查下去，就连银行也会受不了。”上文中提到的资深中介人士判断，当这股楼市的调控之风逐渐消散，这种房贷严查也会放松。
　　对此，何倩茹也给出了自己的观点，“第四季度应该是房贷资料审批最严的时间段。接下来是否放松还得看楼市的复苏情况。如果在明年春节以后，或者两会之前，深圳楼市恢复平稳，那么银行放贷的压力也会减少。否则，银行只能去开发其他的业务。”
　　●为了买套房那些曾经猖獗的套路
　　假流水
　　去年11月，孙先生以160万元的总价在罗湖区黄贝岭购买了一套40平米的物业。三成首付，贷款112万元，贷款期二十年，采取等额本金的方式，月供8000多元。
　　如果按照银行的贷款条件，半年内的月流水需为月供款的两倍，即16000元以上。以孙先生的真实银行流水，远未达到该标准。于是，中介建议他做假流水和收入证明。
　　中介告诉他，公司可以代为办理，也可以自己去找相关公司，或者如果银行有熟悉的客户经理，直接封红包给对方。最终，孙先生选择了中介代办。
　　“中介问我要了一张没有贷款记录的银行卡卡号和单位名称，第二天我就拿到了假流水和收入证明，然后立即去银行做了资金监管，也是顺利通过。我记得中介问我要了500元的办理流水费用。”孙先生说。
　　其实，像孙先生这样通过假流水办理贷款的并不在少数。近日，南都记者以购房者身份走访多家中介，对方均表示，房价涨上来以后，大部分客户的流水是达不到银行要求的，假流水现象非常普遍。
　　“银行负责贷款的人其实一眼就能看出是不是假流水，但一般是睁一只眼闭一只眼，基本上都能通过，即使第一次没有通过，第二次再申请一次，一般也就过了，因为在房屋买卖上，中介、银行都在同一条利益链上。在严查之前，基本上八成以上客户都是做的假流水，有几个人账面上能有那么高的流水呢?”链家地产罗湖区某门店中介人员表示。
　　昨日，南都记者暗访上梅林、景田北等多家中介公司，大型连锁中介均表示由于最近查得严，不再提供这类服务。不过，也有中介员工私下告诉南都记者，公司虽然规定不允许提供此类服务，但是，“如果诚心买，还是可以做，不过现在审查得比以前严格一些，通过率没有以前那么高。”
　　而一些小型中介公司仍然可以代为办理假流水等相关业务。位于上梅林西横街上的一家小型中介公司经理表示，自己在上周刚成功为一位客户办理了假流水，通过了银行审批。“不过，现在各个银行对贷款审查的要求不同，有的银行相对严格一些，有的就宽松一些。”
　　上述店长表示，现在风声比较紧，如果不急着买的话，建议年后再看，“那会儿应该会宽松一些，一年的年初是政策最宽松的时候。”
　　假离婚
　　去年下半年，住在上梅林的成先生想从当时的两房换成三房，中介建议他，为了防止房价跳涨，不能等卖了房子再看房，最好在卖出房子的同时赶紧买入。但这样一来需要假离婚，于是他通过中介办理了假离婚证。
　　“当时，我先卖了旧房子，然后几乎同时又买入了一套大的。等卖的房子过完户后，我又赶紧给买的房子过了户。我问过中介如果查出离婚证是假证怎么办，中介说证件只给银行看，不用拿到国土局。”成先生表示。
　　据了解，假离婚分为两类，一类是像成先生那样，做假离婚证，一类是为了获得购房资格，购买完房产后再复婚。
　　中介介绍，做假离婚证的，主要是换房客。因为买房需要名额，将假离婚证交于银行后，银行认为其具有了购房资格，便同意办理贷款，等到贷款办理完成，之前卖出的那套房子过完户，再去国土局为新买的房子进行过户就可以了，而到了国土局，因为已经具备了购房资格，便不需要离婚证了。
　　假离婚证其实只是交予银行，用作批复贷款，并不会递交到国土局。因为国土局的电脑系统与民政局联网，可以查询到业主的真实婚姻状态，因此假离婚证无法获得通过。
　　“无论在严查前后，假离婚证都是无法通过国土局审验的。而换房客的假离婚证只是银行用作贷款资格审验，并不会拿到国土局。算是钻了政策空子。”梅林路某大型连锁中介店员告诉南都记者。
　　该中介同时表示，今年之前，换房客多采取第一种方式。办证公司都可以办理假离婚证，客户可以自己去找，许多中介公司也可以代为办理，费用一般在100元左右，两天内就可拿到假离婚证。
　　“特别是房价涨得快的时候，这种情况非常普遍。不过，虽然能够比较顺利地通过银行审批，但是如果买卖时间掌握不好或出意外就很麻烦，因此产生的纠纷也比较多。10月新政后，这种情况已经非常少了，因为现在房价平稳了，大家不再需要通过这种方式来换房。”
　　首付贷
　　今年3月，央行开始对首付贷进行清理，近期，中国银监会明确提出“严控房地产金融风险”，首付贷、抵押消费贷产品全部被取消。
　　据了解，此前，根据用户资质不同，首付贷的贷款利率并不相同，一年期贷款利率多在6%-12%之间浮动。一般可提供最高达20%的首付贷款。以二套房首付五成标准计算，意味着购房者可以以三成首付买房。不过，有资深中介告诉南都记者，他之前给客户办理的类似首付贷的贷款产品，月利息高达2%，贷款期限也非常短，只有几个月。
　　南都记者近日以购房者身份咨询多家大型中介机构，均表示不能办理首付贷业务。不过，也有个别中小机构中介人员表示，现在虽然查得严，但一样可以私下操作。
　　位于下梅林的一家私人中介机构客户经理表示，如果首付实在不够，可以先做高贷，这样可以减少首付。“做完高贷首付还不够的话，再做首付贷。我们可以代办，年利息为7 .7%，你看好房子后，先过来签合同、交定金，之后我就去找贷款公司做首付贷，大约需要一个星期可以批下来。等首付贷办理完后，就可以去银行办理贷款了。”
　　该客户经理表示，首付贷最长可以做到五年，办理周期约为一周时间。客户需要提供买卖合同和身份证件以及银行流水证明。“办首付贷是不会进入个人征信系统的，不会影响你日后的贷款额度，这个可以放心。”
　　随后，该客户经理算了一笔账：以首付贷方式贷款50万元，贷款期五年，月还款额约为1 .1万元，其中本金9000元左右。“不过，贷款公司会根据你的真实流水以及目前已有的贷款情况来综合评估你的个人还款能力，我不敢保证能批到50万，但批个20万应该问题不大。”
　　不过，该客户经理也提醒，做首付贷，最好确保个人还款能力没有问题，因为一旦出现还款问题，将会面临一系列风险。