深圳访客数量回落 东莞房价拿什么超越广州？

一季度楼市大热，不仅北上深，部分二线城市也迎来成交价与量的历史高点。据Wind数据显示，一季度均价万元以上的26个城市中，东莞（楼盘）以22.77%的涨幅位列第一，因房价暴涨而备受关注的上海（楼盘）和深圳（楼盘）一季度房价涨幅分别为16.35%和9.94%，均落后于东莞。

  广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强认为，一季度房价涨幅排名靠前主要是因为东莞在房价破万之前属价格洼地，由于基数小，经历一番上涨后，涨幅较大。

  东莞房价要赶超广州（楼盘）？

  东莞中原数据显示，2016年3月，东莞楼市成交10871套，成交均价为12025元/平方米，同比上涨32.9%。塘厦、松山湖和长安均价破2万，远超广州南沙、萝岗、增城等区域均价。最新消息显示，受松湖碧桂园个盘拉动，东莞上周成交均价接近15000元/平方米，直逼广州。

  合富辉煌数据显示，一季度东莞房价前10名的区域8个为临深片区，销量则有七成来自临深片区，樟木头以69%的均价涨幅排第二位，靠近南沙片区的虎门则拿下了成交面积的冠军宝座。

  东莞此轮房价上涨呈现两个鲜明特色：临深片区房价上涨幅度领先，轨道交通带动作用明显。

  数据显示，2016年第一季度东莞一手住宅新增供应面积189万平方米，同比上涨5%，网签面积达304万平方米，同比增127%，供需均创历史同期最高，供需比仅为0.6：1。从合富辉煌数据来看，截至2016年3月底，东莞一手住宅库存面积仅272万平方米，连续12个月下降，库存量亦创历史最低。按照过去半年的月均去化速度测算，目前消化库存仅需要2.6个月。

  东莞占据优越的地理位置，成为深圳楼市暴涨挤出效应最大的获益者，近8成买房客来自深圳。

  自2015年下半年开始市场成交大热，供应严重不足，临深片区住宅库存告急。随着深圳客不断北上扫货，原本库存量不大的东莞供应短缺问题凸显，加之成交价格冲至历史高位，恐防后市有变，房企纷纷加速推货入市。

  一边是东莞楼市行情大热，而一旁的广州慢条斯理，房价稳定。有业内人士认为，按照这一势头发展下去，东莞房价很可能要超越广州。

  比超越更重要的是出货

  东莞是一个对外依存度很高的城市，就楼市而言，与深圳唇齿相依。深圳地产新政后楼市转冷，受益于深圳楼市溢出效应的东莞楼市价量齐升的行情能够持续多久？

  从人口结构来看，东莞与深圳极为相似，是一个外来人占较大比重的城市。《2014年东莞市国民经济和社会发展统计公报》显示，2014年全市常住人口834.31万人，户籍人口191.39万人，非户籍人口642.92万人。

  记者对比近7年的东莞人口结构发现，东莞常住人口增速明显放缓，主要由于非户籍人口增速放缓。东莞对于外来人口的吸引力正逐步减弱，主要是产业结构的转型升级对劳动力结构需求发生变化，以目前不足200万的户籍人口，根本不足以支撑东莞未来的发展。

  对人口吸引力减弱，东莞楼市需求减缓，加上此轮上涨中近8成为深圳客，随着深圳楼市转冷，购房需求回流，加上内需不足，楼市缺乏上涨动力。

  去年开始，东莞房价大幅上涨，东莞市委政研室主任叶淦奎在2016年改革行动计划新闻发布会上表示，东莞将加大对需求旺盛区域的土地供应力度，加强房地产成交价等信息的公开，同时加大打击哄抬房价等投机行为，以使东莞楼市健康平稳发展。

  合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2016年一季度全市供应土地面积约214.3万平方米，同比约增加64.5万平方米，增幅约为43.1%，供应量处于中等水平。全市供应8宗商住用地，供应面积约30.8万平方米，同比2015年增加约2.8万平方米。

  由于东莞商业地产领域存在去库存压力，一季度成交7宗商住用地，成交面积约23.9万平方米，同比2015年减少约0.5万平方米，总体的商住用地供应面积仍然处于较低水平。

  随着新增土地供应相继入市，补充楼市库存，在市场转冷以及需求减少的情况下，东莞楼市后续上涨的可能性不大。

  东莞楼市的命运一开始就被紧紧攥在广深手里，自身并没有太多的主动权。从东莞经济以及产业布局来看，虎门、长安、厚街等都是围绕广深高速展开，这也是一季度房价快速上涨的区域。

  谈及东莞的产业转型，暨南大学教授胡刚认为东莞取得了一系列成就，高新技术的手机、环保设备表现较好。但是，东莞产业小规模的居多，各个城镇发展自成一体，对于发展来说存在一定限制，需要创新管理模式，引进高新技术人才，更需要进一步开放。

  从城市交通规划来看，东莞希望借广深之力促进经济发展。《东莞市城市总体规划（2016-2030）》草案显示，东莞规划7条地铁线，便利市民出行，加强与周边城市联系。深圳地铁集团与东莞实业集团签订了《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》，深圳未来将有5条地铁线路连通东莞，广州与东莞城际轨道建设也已提上日程，对接通道有4条。

  跟随在广深背后发展的东莞想要超越“老大哥”，未来还有很长的路要走。

  对于未来楼市的判断，钟振强表示这次上涨是区域性、阶段性的，过热的楼市将很快迎来回调，3月底东莞楼市呈现上涨乏力的态势，进入4月份，楼市逐渐回归理性，上门的深圳访客数量明显回落。

  东莞中原地产总监车德锐透露，3月末东莞楼市来访量降5成，成交更是大降7成。短期来看，东莞楼市降温明显，主要是这一轮上涨过快，市场需要时间消化。东莞未来楼市将呈现分化状态，整体发展空间小，临深片区存在一定发展空间。

  合富房地产经济研究院院长龙斌认为目前东莞房价处于高位，这一轮行情持续时间有限，未来发展空间不大，自身经济实力基础较弱，超越广州是不可能的。谈及回调，龙斌认为目前不会马上回调，在货币、信贷政策收缩以及东莞经济下调的情况下将回调。

  从楼市前景来看，东莞后续上涨动力不足，广州则保持平稳的增长劲头。