深圳楼市或迎拐点投资客正在悄然退场

前段时间，一篇《别让华为跑了》把深圳推到了风口浪尖。文章称，以因为无法承受深圳的高房价高成本，华为已经在逐渐搬离深圳。 
    华为不断加大东莞的业务比重，中兴布局河源，富士康的逐渐向河南、四川乃至印度转移……都是这个大趋势下的具体缩影。但越来越多的指责，都将全部矛头指向深圳，指向高房价。 
    深圳市规划和国土资源委员会8月1日公布了一组数据：7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15％，为2012年以来环比最高跌幅。 
    据第一财经日报3日消息，从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交表现不见起色，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上淡季效应的叠加，行情低迷。 
    戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，下半年仍需密切关注政策变化与量价之间的变动关系，预计下半年深圳楼市平稳为主，房价不会有大涨行情。 
    BWCHINESE中文风专栏作家张平撰文称，不仅在深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。 
    面对，深圳房地产市场首次出现量价双跌 现象，有学者认为这是一线城市房地产市场拐点的初现。因为深圳较其他一线城市而言，土地资源相对稀缺，这就形成了深圳房价有异常坚挺的理由。而现在深圳房价初现量价齐跌 征兆，或将预示其他一二线城市房价也将出现松动可能。 
    另外，也有业内人士指出，整个深圳房地产市场已处于高位僵持期，再加上交易税费增加，这在一定程度上阻挡了购房者入市决心。而深圳的业主们又因长期看好楼市，惜售心态浓郁，不肯轻易降价出售。故买卖双方之间正处于持续博弈之中。 
    而张平认为，以深圳为代表国内的一线城市的楼市拐点即将到来。 
    首先，面对去年至今年初的这一轮一线城市房价飙涨，各大城市纷纷出台调控新政。特别是深圳的3.25 楼市新政出台后，房地产过热局面马上得到遏制。二季度新房成交量7852套，环比一季度，几近腰斩。3.25新政已起到了作用。 
    具体内容再回顾下：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。 
    再者，一线城市在经历了房价暴涨之后，目前整个房地产市场已经由之前的投机性需求为主，开始转向主要以首次、换房刚需，以及长期投资者为主。而这一群体一方面购房行为较为理性，另一方面购买潜力也大不如投机性购房者。预计一线城市的成交量在经历快速下滑之后，马上会转入实质性降价通道，只有通过降价才能促进成交量的稳定。 
    最后，近期中央政治局会议首次提出要抑制资产泡沫 ，防止系统性金融风险的发生。显然，一线城市房地产泡沫吹得过大，资产泡沫过重，会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。 
    7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%，银行已经开始通过提高利率折扣，而收缩投向房地产的信贷规模。 
    在深圳房价暴涨的2015年，深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。把杠杆用足成为在深圳买房的潮流。 
    银行不是不知道自己承担了多少高杠杆的风险，在房价暴涨的时候，他们从中获得丰厚收益，但一旦房价下滑，银行必然会收缩银根。而一旦银行降低杠杆比例，那么深圳等一线城市的高房价又岂能维持下去？ 
    深圳房价已现量价齐跌 信号，下半年一线城市房价是否出现拐点？张平认为，这种可能性是非常大的。从政策层面上看，一线城市大多都出台了楼市调控政策，一城一策的调控将成主流。而一线城市的房价在经过去年暴涨之后，因后续入市力量已现不足。更关键的是，下半年银行会对房地产银根收紧，必竟通过高杠杆推高的房价，最后倒霉的还是银行自己。 
    一些投资客在悄然退场。见地君得知，一名曾推崇投资房产套利、被深圳业内戏称为套哥 的投资客，近期已改行做代购。美联物业经理陈瑞奇对见地君透露：上半年营改增，税费一下子提高那么多，二手投资客肯定是受影响了，我对后市不看好，能维持量价稳定就可以了，准备'过冬'。 
    中原研究的王飞还认为，经过去年以来的大涨后，刚性及改善性需求客户的价格接受度在减弱，而光靠投资客难以继续支持房价走高，所以即便政策不打压，后续深圳房价上涨空间也非常有限。 
    实际上，楼市被供求关系助推，引起土地和房屋均供不应求 的是，深圳这座城市购买力的结构性改变。 
    深圳在上一轮全球金融危机中开始产业转型，从2007年开始从互联网、文化创新、新能源新材料等新兴产业发力。经过七八年的培育发展，科技创新型企业、上市公司及金融产业集聚，购买人群逐步向高收入阶层靠拢。由于高支付人群的虹吸效应，刚需客户被驱赶，加之捷运系统的网络化连接，都使得深圳房地产价格被一次次重估。 
    相对的，大量的资金从三四线城市、从传统非房地产行业撤出，涌入像深圳这样的风口城市 ，这些资金对供应量少得可怜的深圳房地产市场的围剿 ，导致的一个结果是，供需矛盾进一步加剧。 
    在如此纷繁的局面之下，投资客显得愈加渺小。