深圳楼市现调整迹象 楼市投机风依然存在

下半年伊始，深圳楼市出现调整迹象，7月前20天，量价均出现一定程度的下滑。但是由于我市楼市短期供求关系仍比较紧张，出于投资和资产配置为主要目的楼市投机风依然存在。专家建议，从提高投资投机客首付等调控手段出发，进一步确保楼市健康平稳，抑制市场再度过热。

　　7月以来出现调整迹象

　　7月以来，深圳市新房均价降至58316元/平方米，相较于6月的61756元/平方米，明显降低5.57%，罗湖、福田和南山三区成交从6月的36.89%降至24.32%，显示豪宅拉动作用在减弱。

　　市规土委数据显示，7月1日～21日，全市新建商品住宅成交2074套，环比下降9.9%，同比下降52.5%；二手住房成交3882套，环比增加18.8%，同比下降65%。

　　7月1日～7月21日，全市均价8万元/平方米以上新楼盘成交占比，由6月份的近20%，下降至16.1%；福田、南山和罗湖三区新房成交量占比由6月份的36.89%，下降至24.32%。

　　上述现象表明，上半年量价齐升的行情在7月出现调整势头。

　　今年以来，深圳新房价格总体呈上涨态势，1月份，新建商品住宅成交均价为46515元/平米。“3·25”新政后，房价比较稳定，保持在每平米4.5～5万元/平米之间；5～6月，受高档盘入市增多影响，5月份均价为55817元/平米，6月达到61756元/平米。

　　“3·25”新政后，南山、福田、罗湖等区域豪宅集中入市，价格均在10万元/平米左右。全市均价8万元/平米以上新楼盘成交占比，从年初的10%逐渐上升到6月份的20%。

　　福田、南山、罗湖三区新房成交量占比从1月份的22.93%，提高至6月份的36.89%，高端楼盘成交占比明显增加，从而带动楼市均价结构性上涨。

　　楼市投机风依然存在

　　“3·25新政”出台后，随着各项调控政策的实施，我市楼市投机炒作行为已得到了有效控制。从安居客和深圳中原地产的统计数据看，新房市场的投资客占比已从今年一季度的28%下降为现在的17%。

　　2季度以来，我市楼市成交量处于回调和低位徘徊的态势，尽管新房楼市均价上升，但主要是结构性因素所致，考虑到二手房价格稳定并扣除高价盘突然增多的拉动，实际成交价格仍比较稳定。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，受全国楼市向好预期和一、二线城市楼市热销的影响，加上我市楼市短期供求关系仍比较紧张，出于投资和资产配置为主要目的楼市投机风依然存在。

　　深圳商报记者从一些楼盘卖场看到，受到上半年房价上涨刺激，部分投资客开始小幅进入市场。如南山一商务公寓近日被三位投资客一次性买入20套，龙华一商务公寓更是被一家公司买入30套，金额近一个亿。商铺市场更是出现一些大型投资机构，他们往往联手出资几十亿，一次性买下住宅底商，重新包装后，以近乎两倍的价格散售给小型投资客。这种操盘手法多出现在龙岗和宝安等区域。而58同城和赶集网的平台上，也出现了投资客求购。

　　建议提高炒房客首付

　　“3·25”新政之后，深圳地区一些银行持续抛出房贷利率优惠。不过，国有四大行在深圳的房贷利率近日将从8.8折调整回9折。这被视为持续放松的银行政策在下半年出现紧缩信号。

　　为确保楼市健康平稳，抑制市场再度过热，王锋认为，深圳可以从以下几方面进一步加强调控：

　　一是为避免“地王”现象造成房价大幅上涨，应尽快调整土地出让模式。借鉴北京、南京等地做法，在土地出让溢价率超过一定比例时，转为竞配人才住房和保障性住房。

　　二是完善差别化的住房信贷政策，进一步抑制投机炒作。对于短期内频繁使用杠杆的购房者，再次申请购房贷款时，最低首付比例应进一步提高。

　　三是加快人才住房供应，确保刚性需求。加快落实“十三五”期间40万套人才住房和保障性住房筹集建设目标。

　　对于下半年深圳楼市的走势，王锋表示，在国家分类调控政策的继续作用下，考虑到前期房价过快上涨的透支，深圳房价总体将趋向平稳，并建议力争“十三五”期间新增筹集建设的人才住房和保障性住房较“十二五”期间增长15.4万套、增幅达到63%，以便分流市场、确保刚需，改善深圳经济社会发展所需人才的住房问题。