二三线城市涨幅继续扩大 谨防投机性需求

国家统计局18日公布的“2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份全国房价依然呈现普涨格局，部分二线城市房价同比甚至赶超一线城市。

　　然而，在房地产去库存步伐加快的同时，房价过快上涨也带来投资投机性需求回潮。专家建议，热点城市政府宜关注投机性需求带来的房价过快上涨现象，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

　　一线城市房价涨幅放缓 二三线城市涨幅继续扩大

　　数据显示，5月份全国房价依然呈现普涨趋势，70个大中城市中，环比价格上涨的城市有60个，最高涨幅为厦门的5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌等城市涨幅单月环比均超过了1%。价格持平的城市有6个，价格下降的城市仅有锦州、牡丹江、常德和泉州4个。

　　而一线城市楼市自4月以来房价总体涨势放缓。据测算，一线城市新建住宅和二手住宅环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点。其中，深圳房价环比涨幅放缓最为明显，其幅度只有0.5%。

　　同比方面，70个大中城市中，同比上涨的城市有50个，占比超过70%；价格下降的城市有18个，持平的城市有2个。

值得注意的是，二三线城市房价同比平均涨幅继续扩大，其中，厦门、南京和合肥的房价同比涨幅均超过20%，已赶超北京、广州。杭州、天津、福州、武汉、惠州等五城市的房价涨幅也超过10%。加上一线城市，房价同比涨幅达到两位数的城市占比已经接近两成。

　　住宅待售面积继续减少　三四线城市去库存步伐逐步加快

　　全国整体房价继续普涨主要源自于住宅销售高速增长的带动。1－5月份，住宅销售面积增速高达34.2%，销售额增速更是超过50%。

　　在商品房普遍销售良好的情况下，很多三四线城市房地产去库存效果初显。国家统计局投资司高级统计师李皎表示，“今年商品房待售面积逐月减少。5月末，待售面积为7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米，其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末减少63万平方米、226万平方米和394万平方米，减少量逐月增多。”

以去化周期一直处于全国前列的广西北海市为例，据易居研究院监测，5月份北海的去化周期降至30个月，相比3月份减少了2.2个月，去库存效果十分明显。

　　业内人士分析认为，今年初以来的楼市升温将对化解库存起到明显推动作用，而随着房地产建筑业“营改增”、一些地方鼓励农民工购房等利好政策实施，楼市去库存步伐将逐步加快，特别是三四线城市库存现象将明显缓解。

　　谨防投机性需求回潮加速楼市“虚火”上升

　　记者调查发现，随着近期房地产市场的持续火热，投资投机性需求开始回潮，特别是杭州、厦门等部分热点二线城市。

　　杭州楼市4月份的“销冠”——绿城杨柳郡项目负责人告诉记者，4月成交的424套房源中，四分之一的购房者来自浙江省外。“在不限购政策利好下，外省市客源成为杭州楼市持续火爆的推动力量。”

　　由于投资资金的涌入，目前杭州楼市呈现价格上涨趋势。近日开盘的“中国铁建·德信君宸”，首次开盘便出现了2000人疯抢约400套房源的场景。杭州市民应先生表示，“很担心价格会进一步上涨，更担心好房源抢不到。如果大量外地客源，特别是投资客来杭州抢楼，预计价格还会继续上涨。”

　　专家认为，应警惕二线楼市房价看涨的市场环境下，投资投机性需求回潮，从而导致楼市“供求错位”、房价“虚火”上升。

　　据易居房地产研究院测算，对于一线城市和重点二线城市来说，居民收入增幅远小于房价增幅，其中北京、上海、海南、天津的房价收入比偏离度位居全国前四，这意味着，工薪阶层想买房需要经过10年甚至更长的时间，严重超出6－7年的合理区间。房价节节攀升引起的“供求错位”将愈演愈烈。

　　同时，一边是楼市疯长，一边是实体经济萧条不振，对部分二线城市来说，房地产市场交易的火爆并不能掩盖其实体经济下滑的事实，这种投资状况不可能支撑房地产行业平稳发展。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，热点城市政府宜关注房价过快上涨带来的楼市乱象。楼市调控“去行政化”，不是纵容投机及杠杆炒作、对房价泡沫化的“不作为”。同时继续因城施策，在三四线城市继续通过人的城镇化“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。