深圳推开营改增试点 销售满两年住房免征增值税

在刚刚过去的五一小长假期间，我国税制体系迎来了一次重大变革，曾经在历史上发挥过重大作用的营业税正式退出历史舞台，被更能体现税收“中性”的增值税替代。5月1日上午，深圳市举办了全面推开营改增试点启动仪式。

  本轮改革将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业纳税人纳入试点范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。那么，营改增到底会给普通市民的生活带来哪些变化呢?

  销售满两年住房免征增值税

  房价作为民生大事，一向都是深圳市民的关注热点，此次改革细则也涉及与买卖房屋相关的税收问题。营改增后延续营业税的政策，符合一定条件的个人在销售不动产时可享受增值税优惠。

  按照改革后的规定，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售，可以免征增值税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外，个人销售自建自用住房免征增值税;涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

  新房价格不会受太大波动

  营改增后，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣，有市民担心房价会因此受到大幅波动。

  事实上，房地产业税率看上去虽然上升了，但因为其计税方法为应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，对于新开发项目，全部进项都能抵扣。此外，还有扣除土地成本、预收款按3%预缴、老项目可选择简易计税方法等过渡政策进行平衡，因而，营改增对于整体房价波动影响不会太大。

  买二手房缴税将更少

  营改增后，原来二手房交易需要交纳的营业税改成了增值税，税负究竟有什么变化呢?记者了解到，增值税的计税方法是要先将不动产的成交价格换算成不含税价，再以此为基础计算的，所以营改增后购买二手房的纳税额应该是减少了。

  举个例子。小李于今年年初购买一套300万的普通住房。假如小李于营改增前以500万价格卖出，由于未满居住两年的条件，按照相关营业税政策，他应缴纳的营业税为25万元(500×5%=25万元)。而假如小李于营改增后以同样价格卖出这套普通住房，他应缴纳的增值税仅为23.81万元(500/(1+5%)×5%=23.81万元)。所以，小李这套住房在营改增后总体税负减少了1.19万元，对购房者而言无疑是一大福利。

  开发票能刮奖成为历史

  对于很多市民来说，拿到发票玩起“刮刮乐”抽奖也是种乐趣，但营改增之后这项“娱乐”将逐步被取消。据了解，深圳地税局有奖发票(微信红包、刮刮奖)的抽奖兑奖在2016年5月1日之后保留3个月过渡时间，过渡期间仍然可以正常抽奖、兑奖，到2016年8月1日正式关闭，不再抽奖和兑奖。

  餐饮发票将“明码标税”

  自5月1日起，消费者在饭店用餐后可以拿到新的增值税普通发票：红色的监制章由“地税局监制”改成了“国税局监制”;但考虑到部分营改增纳税人还存有地税发票，政策给予5月和6月两个月过渡使用期，7月1日后所有的餐饮企业将都是国税局监制的发票。

  和营业税不同的是，增值税为价外税，这就意味着商品的销售款和税款将分开计算。5月1日后，大家在结完账拿发票时，会发现“金额”和“税额”两栏分开显示，两者加起来才是实际花的钱。这样，吃一顿饭交了多少税?“税额”一栏里会显示得清清楚楚。

  数十项公共服务免征增值税

  此次全面推开营改增，与市民紧密挂钩的生活服务业再度延续利好政策，推出众多福利。

  据了解，托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残障人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历教育的学校提供的教育服务等将继续维持免增值税优惠政策。除了此之外，公共服务领域免税的项目还有：纪念馆、博物馆等取得的第一道门票收入;寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入等。

  此次新增的金融业营改增中，个人投资股票、外汇、基金、理财产品等，也将延续原营业税的优惠政策，可享受免征增值税的优惠政策。另外，金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方政府债、人民银行对金融机构的贷款等的利息收入等都纳入免征收增值税范围。