官方解读土地使用权深圳样本：补缴35%不具普遍性

此前媒体报道的土地延期后补缴地价数额为公告基准地价的35%仅限定为深圳存在的、特殊的行政划拨用地的问题，并不具有普遍性。

  由于深圳特殊的土地管理制度沿革，使得此前的土地年限相关规定与国家层面法规出现不一致的情况，而1995年对《深圳经济特区土地使用权出让条例》关于年限规定的修改，也是为了保持与上位法的一致性。

  1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同书》可以不用补交地价自动予以顺延。1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

  连日来，浙江省温州市部分市民土地使用权续期问题的新闻，引发全国市民的关注。

  4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会在其官方微博发文，对深圳土地使用权续期有关规定进行了详细说明。

  今天，深圳市规土委有关负责人在接受《法制日报》记者采访时表示，土地使用权续费问题关系到深圳乃至全国市民的切身利益，随着舆论逐渐升温，为避免市民对相关政策误读，该委认为有必要对此进行解读。

  补缴35%不具普遍性

  近日，有媒体报道称，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万元的房子如重新办理土地证需缴纳数十万元的高额土地出让金，补交地价达房产交易价的三分之一甚至一半，在社会各界引发热议和关注。

  与此同时，广东省深圳市长城大厦一套80多平方米的住宅申请土地使用年限延期20年，仅花费了4.5万元的新闻，与温州形成了鲜明对比，再次引发社会强烈关注。

  近日，深圳市规土委第一直属管理局收到了深圳市福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。

  该业主已于今年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元，经过市规土委第一直属管理局批准，该房地产的土地使用年期延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止，性质仍为市场商品房，其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以据批复向深圳市不动产权登记部门完善产权登记手续。根据各房产中介参考数据，长城大厦目前市价为每平方米8万元，该套房产市值约645万元。

  深圳市这起土地使用年限延期事例出现后，有人认为，深圳土地延期仅需补缴地价数额为公告基准地价的35%。这一认知导致不少市民产生误解，即深圳对于所有性质土地使用权到期之后，都要求按照公告基准地价的35%进行补缴。但实际上，《深圳到期房产续期若干规定》明确约定了适用范围，特指在深圳存在的、特殊的行政划拨用地。

  对此，深圳市规土委有关负责人表示，此前媒体报道的土地延期后补缴地价数额为公告基准地价的35%仅限定为深圳存在的、特殊的行政划拨用地的问题，并不具有普遍性。1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同书》可以不用补交地价自动予以顺延。1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

  深圳土地管理有特殊性

  《法制日报》记者了解到，深圳市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳土地管理制度沿革密不可分。

  深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是该市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

  1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

  1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定土地使用权最高使用年限为50年。

  1995年9月15日，深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》，其中第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

  深圳市规土委有关负责人向《法制日报》记者表示，由于深圳特殊的土地管理制度沿革，使得此前的土地年限相关规定与国家层面法规出现不一致的情况，而1995年对《深圳经济特区土地使用权出让条例》关于年限规定的修改，也是为了保持与上位法的一致性。

  土地使用权如何续期

  据深圳市规土委在其官方微博发布的解读，该市目前有关土地使用权续期的规定主要有两条。

  一是1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延。

  1996年，深圳市政府依据深圳市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。在该公告之日（1995年9月18日）前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

  二是深圳市人民政府【2004】73号文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。

  随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地（20年使用权）的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府【2004】73号）发布施行。该规定所针对的对象是在深圳市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

  “若干规定”明确，上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

  对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。