深圳土地续期的“温和模式”

行政划拨用地补交地价金额为基准地价的35%
　　文/广州日报记者肖陆军 图/广州日报记者轩慧
　　房屋土地使用年限到了，该如何续期？对于补交地价是否会越调越高？继4月18日深圳市规划和国土资源委员会向媒体公布了《关于深圳土地使用权续期有关规定的说明》之后，昨日，深圳市规土委召集记者举办媒体答疑会。记者从会上获悉，1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次提出，通过行政划拨方式供应的经营性用地，均有相应的土地使用年期，这是深圳市目前已经到期土地续期的主要原因。这批行政划拨用地约有78平方公里。
　　而对于手持50年产权住宅红本的业主，如果是在1995年9月18日前与当时的深圳市规划和国土局签订的《土地使用权出让合同书》的，可自动顺延至国家法定最高年期不用补交地价。
　　划拨土地：各种土地使用年期各不同
　　深圳是国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者。1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次明确，通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳目前已经到期土地需要续期的主要原因。
　　根据深圳市规土委4月18日公布的《关于深圳土地使用权续期有关规定的说明》，“一次性补交基准地价35%”仅针对最早一批通过行政划拨方式取得的经营性等用地。
　　【案例】30年地价：61704元
　　罗湖国际商业大厦北座1902房，建筑面积66.73平方米，为办公商品房，土地使用年限20年，2001年12月31日到期。2007年3月，业主深圳亚洲实业股份有限公司申请土地使用年期从20年延长至50年。按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年的地价，共计61704元，新的到期日为2031年12月31日。据介绍，业主补交地价可以在到期时补，也可以立刻去补。补交地价数额为基准地价的35％，那是否意味着越早补交越划算呢？陈丽君说，深圳自2001年以来共调整了6次基准地价，最近一次在2013年。基准地价涨幅有严格的计算公式，基本等于通胀。
　　出让土地：使用最高年期按国家规定
　　1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年，这是深圳市目前有关土地使用权续期的规定。
　　【案例】
　　福田区香蜜二村04栋A3房位于B201-0006宗地内。而这宗地已签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，用途为住宅，使用年期50年，从1992年4月8日到2042年4月7日止。今年1月，深圳市规土委回复业主的咨询复函称：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。
　　出让土地使用权续期的
　　时间分割线
　　1995年9月18日前
　　签订《土地使用权出让合同书》的
　　此类土地将可以顺延至国家法定最高年期,自动顺延不用补交地价。比如说手持50年产权住宅红本的业主，如果需要，可以直接到业务部门更换成70年红本。
　　1995年9月18日后（含18日）
　　签订《土地使用权出让合同书》的
　　对于此类土地在土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，陈丽君表示深圳市规土委正在按照国土资源部部署研究这方面的政策。
　　深圳环宇大厦的土地使用年期截至2022年2月3日为止，或许将成为深圳最早一批达到现行最高使用年限的物业。2022年之前，深圳能否出台相应的续期细则？值得期待。
　　记者题记：
　　土地续期“深圳模式”
　　值得期待
　　100万元买了个20年产权的房子，产权到期后被通知需要交纳30万~50万元的“续期费”。 最近，“温州土地金续费事件”在社会各界引发热议和关注。
　　昨日，法制日报发表评论文章《温州国土局不懂的并非只有物权法》，文章指出：温州市国土局官员也不是完全不懂物权法，而是更精通敛财术，因为他们知道物权法对如何续期没有明确规定，便试图打着方便群众的幌子，参照国有土地出让的做法，继续用土地来赚钱。归根到底，温州市国土局官员是不懂宪法和立法法。在法无授权、不具资格、没有经过任何法律程序的前提下，就自说自话、随心所欲地解释法律，试图高额收费，这是违法行政。
　　深圳目前的土地延期案例基本都是按照基准地价35%来征收。所谓基准地价，简单来说就是土地初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。目前深圳的最新基准地价为2013年公布，各区不同。以深圳地段最为核心的福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。相比深圳福田区动辄6万元起的楼价，补交的地价并不高昂。业内认为，深圳模式比较温和，因而也能较快为业主所接受。
　　1980年，中国最早的商品房——东湖丽苑亮相深圳，拉开了中国房地产开发的大幕。住宅土地70年到期后该怎么办？深圳官方目前正在研究政策。诞生最早商品房的深圳，能否继续创造土地续期“深圳模式”呢？我们将拭目以待。