连通深莞惠中山等城市 大交通格局推升深圳楼市

去年12月，坪山一宗居住用地拍出30.3亿元的高价，折合楼面价2.5万元/平方米；同月，宝安尖岗山二居住用地拍出57亿天价，楼面价接近8万元/平方米。地价作为楼市的晴雨表，2016年开市之前的地价如此“疯狂”表现，让人们对今年的房价心存警惕。中原集团日前公布2015年度业绩数据并做出预测，2016年深圳(www.szxxg.com)楼市将继续上涨15%-20%。

多线站点交汇处物业升值最快

在全国楼市仍处于缓慢前行的阶段，深圳(www.szxxg.com)楼市从去年“330”开始，频频领跑全国，房价持续上涨。今年，外界继续看涨深圳(www.szxxg.com)房价。深圳(www.szxxg.com)楼市底气何在？

官方研究机构——市房地产研究中心给出的解释是：深圳(www.szxxg.com)产业转型带来城市竞争力的提升、供需长期紧张、土地资源紧缺等因素引致楼市的需求旺盛，它们对房价形成了强有力的支撑。

伦敦交易所上市公司第一太平戴维斯分析，这些因素固然构建了深圳(www.szxxg.com)楼市发展的坚实底座，除此之外，放眼全城，正在全速推进的轨道交通建设、一条条连通深莞惠中山等城市的交通大动脉正在形成，深圳(www.szxxg.com)大交通时代的到来，也正在对这座城产生深远的影响。

轨道交通网络的形成将加速深圳(www.szxxg.com)向西向北扩展的速度，促进城市立体化开发，城市多中心商圈格局正在形成，比如，除了福田、罗湖老牌的商圈外，目前龙华、龙岗、宝安等非中心区商圈日益崛起，而这将促使深圳(www.szxxg.com)非中心区住宅价值快速提升，也将促使地铁多线站点交汇处租金快速上涨。

非中心区物业价值获得提升

纵观国内外大中城市，轨道交通对城市物业价值的提升效应明显。以华盛顿为例，地铁对周边房地产价格的平均增值效应在近郊区500米范围内，物业增值达25%；香港的地铁近郊区500米内物业增值高达35%；而北京为25%。

深圳(www.szxxg.com)近几年来大力发展轨道交通，促使非中心区住宅价值快速提升。据统计，地铁站3公里范围内，每向外辐射1公里，住宅价格下降6%—9%；在多条地铁线交汇站点周边物业租金快速上涨，以2011年6月30日开通龙岗线为例，市民中心站周边写字楼2010年至2011年租金上浮29%。

未来，深圳(www.szxxg.com)市轨道一期打通盐田片区、二期蔓延至龙华和前海片区，三期工程连接龙岗和宝安片区。预计2016年，深圳(www.szxxg.com)市轨道交通承担客运量占公共交通客运量的比重将达到38%。

根据《深圳(www.szxxg.com)市轨道交通规划（2007-2030）》，未来将构建包含16条线的城市轨道交通网络，线路规模约597公里。

“这样的轨道交通规模在全国处在领先位置。”第一太平戴维斯高级经理何凌分析，这将打通中心区和非中心区，拉动非中心区物业价值。此外，还将汇聚人流、影响商圈的发展，同时缩短时间成本，活跃非中心区住宅，提升周边开发强度，实现城市集约化效应。

今年42处甲级写字楼入市

深圳(www.szxxg.com)轨道交通的日趋完善为甲级写字楼和高端物业的发展带来良机。2016年，预计有42处甲级写字楼入市，新增335万平方米的办公建筑面积，1月份约有27万平方米的办公建筑面积入市，巨大的新增供给在一定程度上能缓解市场对办公的产品需求。

今年还将有大体量的总部基地和前海办公产品入市。何凌认为，这将加速南山商圈高务氛围的形成。 前海和后海片区作为深圳(www.szxxg.com)自贸区和总部基地，是深圳(www.szxxg.com)未来发展的重点区域，轨道交通的渗透是发展该片区的先行举措。

受轨道交通良好因素影响，罗湖和南山的优质零售物业租金上浮约1％，福田区零售在经历短期调整也正在复苏，深圳(www.szxxg.com)市场整体前景良好。

在高端住宅市场方面，2016年，随着第一批前后海项目入市，办公市场需求相对旺盛，对高端住宅的需求有望攀升。