深圳新房均价4.7万/平 年末房价或下降

据国土委数据显示，11月16日至11月22日，深圳(www.szxxg.com)新房成交均价为4.7万/㎡，较上周下降了1.7%。成交套数1629套，成交面积为16万平米。

　　成交套数有所上升，环比上周上升43.8%;成交面积则上升38%。虽然本周成交有所回升，但11月周均成交套数目前维持1323套左右，相较10月水平仍有差距。

　　新盘实际销售率不及6成

　　从批售情况来看，上周共有两个项目取得预售，总批售住宅892套，较上期增加602套，商业批售51套。住宅项目个数较上期增加1个。商业批售持续低迷，一手商业市场在售库存较多。

　　本周楼盘销售率显示，本周开盘的项目实际销售率不及6成。随着信贷的实质收紧，以及年底资金紧张周期的来临，预计销售率数据将继续维持低位。由于金九银十的推售数量不及预期，目前深圳(www.szxxg.com)市场的一手库存有所增加，开发商或在年末集中推盘。在定价较高的项目销售率普遍不佳的情况下，预计实际价格将在库存上升的情况下出现一定的调整。

　　深圳(www.szxxg.com)地产市场的认筹及推售受股市负面影响，9月份的周均成交958套，较6月份下降46%。10月份周均成交1400套，较9月大幅度回升46%。从11月至今，虽成交有所回升，但是11月的周均成交套数目前维持在1323套附近，仍不及10月水平。

　　新房成交均价为4.7万/㎡，较上周下降了1.7%。由于成交量较少，新房价格的参考意义较为有限。随着市场的狂热氛围褪去，预计一手楼盘均价不会出现大幅上调，并在库存上升，新盘竞争激烈状况中有所下降。

 
　　宝安龙岗和南山是销售主力

　　各区方面，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。龙岗本周成交430套，较上周上升21套，占比26.4%。宝安成交773套，占比达到了47.5%。近期宝安和龙岗由于相较关内新盘供应多，轮流占据一手成交榜首。南山本期备案成交229套，占比14%，有所下降，但仍高于先前水平。本周成交前十榜单，玖龙玺花园二期南区以178套位列成交TOP10首位。

 
　　二手住宅成交量持续下跌

　　据悉，上周二手住宅共成交2214套，环比下降2.2%;成交面积为17.8万平，环比下降5.22%。10月的周均成交1683套，而9月的周均成交2325套。11月至今，全市二手住宅成交有所反弹，周均成交2241套左右，与九月持平。

　　就长期数据显示，二手市场成交量目前仍呈下跌趋势。同时，二手房价涨幅自6月触及历史高点附近后下行。二手住宅成交均价为4.08万元/㎡，环比上升9%。成交价格受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　二手住宅各区成交方面，龙岗二手房成交依旧占比最高，为28%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比均为19%。南山二手房成交占比为13%，福田占比为17%。

 
　　近期，政府品频频喊话去库存，并出台多项政策。但就目前市场表现来看，受多方影响政策刺激效果不大。全国市场在行业管制放松及货币政策趋于宽松下销售小幅回暖，但并未在投资开工数据以及土地购置数据上有所显现，目前房地产投资降温和地方政府土地财政收入萎缩同时存在。

　　开发商目前更倾向于在月底集中推盘。在月头和月中则倾向观望认筹情况及等待政府对房地产支持政策发力。但是，此做法可能会导致月尾的集中推售时存在多盘竞争，影响个体楼盘的销售率和均价。假如月尾都没有集中推盘，则市场或更为转淡。