深圳七成居民无房 买房是个宏观经济问题

 [摘要]有人说，深圳(www.szxxg.com)七成居民无住房，大量需求会进一步推高房价；有人说，4/5的城市家庭认为当前购房时机不合适，会拉低房价。对此，我只想说，对于天价房子，买房的实力不是靠嘴巴说的。

有人说，深圳(www.szxxg.com)七成居民无住房，大量需求会进一步推高房价；有人说，4/5的城市家庭认为当前购房时机不合适，会拉低房价。对此，我只想说，对于天价房子，买房的实力不是靠嘴巴说的。想买是一回事，是否买得起又是一回事。

在超高速发展这么多年后，中国经济进入新常态是人们的共识。但是新常态是个什么态，大家看法不一。GDP增速6.9%是新常态，增速6%、5%甚至4%是不是新常态？不知道。按常理，经济高速飞行后就算软着陆，也意味着房地产价格会跌，但问题是，对于新常态的中国经济，房地产承载的过重职责让它跌不起。近一年来，国务院参事夏斌甚至明确提出“不能让房子大幅贬值”。可见，买不买房子的确是个中国经济的宏观问题。

拉动中国经济的“三驾马车”主要是投资，而投资又主要靠房地产

经济的发展，主要靠出口、消费、投资这三驾马车。让我们来看看这三驾马车。

先说出口。在2008年之前，繁荣的欧美是中国制造的主要市场，但是金融危机之后的这些年，不关心国际新闻的人都知道，诸多国家的危机一个接一个，解决起来却一个比一个难。以2015年前三季度为例，中国外贸进出口总值同比下降7.9%，其中出口下降1.8%。第三季度出口额同比下降5.6%，降幅较二季度进一步扩大。显然，出口对GDP的拉动率要恢复到危机前几年，可能性很小。

再说消费。我国的居民消费率占GDP的比例一直在往下走，2000年是46.4%，2010年是33.8%，当前是35%左右。世界其它国家是个什么水平？多数欧洲国家平均消费率在70%—80%之间，北美洲三国都在高位稳定的基础上略有提高，就以世界平均水平来看，也都在60%以上。可见，在当下的中国，靠消费拉动经济也不靠谱。

如此看来，拉动经济只能靠投资。事实上，中国这些年也是这么做的。投资分三块，房地产投资、制造业投资和基础设施投资。制造业投资，我不说你都知道，现在的产能本来就过剩，还投资做什么呢？新行业当然有，但太小。据说我国产能利用率只有70%左右，要不，我们怎么会看到国家领导人带着企业家满世界跑？

在基础设施投资方面，我们看到，前几年，高铁、机场、地铁都在各个城市修建，我们不能一个城市修建三个机场吧？当然因为中国很大，中部、西部、西南部地区基础设施投资空间还是很大的，只是地方政府债务太高，这本身就是危机之源，所以凡事不能太急。

重任一直落在房地产身上。2014年中国房地产投资总额达9.5万亿元，这么大的基数对GDP的拉动是不言而喻的。今年1-6月，中国房地产投资总额达到了4.4万亿元，仍占同期GDP 31.42万亿元的14%。可见，不管是“十三五”规划反复将房地产由“支柱产业”改为“主要产业”，不管房地产是否仍如万科总裁郁亮所说“对整体国家经济而言，房地产行业将不再如10年前那般重要”，事实上，房地产仍旧是拉动中国经济的一匹骏马。

房地产的重要性不只是对GDP，还在于它牵一发而动全身

有资料显示，中国银行贷款中的20%是房地产贷款，如果考虑到房地产抵押以及某些资产负债表外和表内的敞口与房地产的关联，总的敞口可能超过银行贷款的50%。

这么多的钱押在房地产行业，说房地产绑架银行业不假。当然，正如罗杰斯所说，“房地产危及金融系统安全是全球难题”，不然不会有2008年全球金融危机。

房地产与地方政府债务紧密相关。据国家审计署的数据，中国地方政府债务2010年底时为10.7万亿元，截止到2013年6月为17.9万亿元，而2014年底高达23万亿元。

一边是债务到期需要偿还，一边新项目需要投资。钱从何来？还得靠房地产。根据财政部1月31日公布的数据，2014年，全国国有土地使用权出让收入为4.26万亿，地方一般公共财政收入（本级）为7.59万亿元，也就是说，地方卖地收入已超过地方公共财政收入一半，高达56%。

房地产带来的还不只是GDP，还有房地产税。在大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%。比如纽约，房产税从1%、2%，因为“9·11”提高到4%，现在因为金融危机提到了6%，据说比例还将不断提高。中国正在进行房地产税改革，不用说这是一块巨大的蛋糕。

房地产与众多关联行业生死相依。作为一个“母行业”，它对上下游产业和行业的拉动可以说一拉一串。从钢材、水泥、运输到家具、陶瓷、装修等各个行业，无一不受制于房地产。

与房地产密切相关的还有普通百姓。与国际水平相应，中国百姓的资产80%在房地产。这些资产一旦缩水，不仅百姓受不了，银行也受不了。据银监会的数据，目前房地产贷款占全部贷款的20%左右，其中个人按揭贷款占整个房贷的75%左右。如此关联，让房地产本身就具有了作为产业的特殊性。

对中国未来经济趋势的判断，买房不买房正好分出乐观派和悲观派

对经济发展的预测，始终都有乐观派和悲观派之分。在当下，如果你买房，显然，你就是乐观派，反之，你就是悲观派。

乐观派有乐观派的理由。改革开放至今，中国涉险过关成为世界上第二大经济体就是明证。中国制造业正在由中国制造向中国智造转型，这将极大提升中国产品的出品竞争力；中国社会养老保险正在统筹完善之中，这将极大地释放出百姓的消费能力；中国科技水平的不断提升，也将使中国在高科技领域弯道超车。

以房价为例，有人说高房价削弱城市竞争力，深圳(www.szxxg.com)房地产研究中心主任王锋认为这是个伪命题。2007、2008年，对深圳(www.szxxg.com)高房价的指责充斥媒体，并引发了两个著名事件：一个是深圳(www.szxxg.com)有人发起了“不买房运动”，一个是徐滇庆教授与牛刀的著名“房价赌局”。结果是，不买房的都买了房，对赌房价下降的赢家此后又变成了输家——因为深圳(www.szxxg.com)房价从均价1.5万涨到了如今的3.8万。

当然，悲观派也有悲观的理由。中国经济确实遇到了从高速发展到中低速发展的换挡期，中国经济结构也到了极需调整的地步，中国巨大贫富差距也开始影响经济环境，中国的高速发展已引起发达国家对中国的抑制。这些问题是否存在，当然存在。发展中的中国正要应对的就是这些问题。

拿房地产来说，中国房价在连续上涨二十多年后难道不会下跌吗？超出人们实际购买力的超高房价难道不会下跌吗？当然有可能。南开大学近日发布的“住房价格风险指数”显示，2015年，住房价格风险指数深圳(www.szxxg.com)已排名第一。报告指出，超过八成的一线城市居民认为所在城市房价非常高或者较高，“几乎4/5的城市家庭认为当前购房时机并不合适”。

正因为大家都知道房价大跌会造成恶性循环，所以目前政策层面考虑的无非是两个问题：一是如何防止房价大跌，二是在房地产出现大跌后如何做出反应。我们看到的“双降”等货币政策，放松限购、降低首付、降低交易税等便属前者；而后者，专家们给出的措施也是各不相同，其中国务院参事夏斌的建议更为典型：央行到市场上去买房，地方政府用棚户区改造资金去买房，加快推进户籍制度改革。

有人说危机是机遇，但在中国经济转型过程中，买还是不买房，衡量的是你对中国经济的判断。