深圳房价暴涨违约频现法院重罚 卖家钱房两空

3.30新政后，深圳(www.szxxg.com)房价暴涨，不少二手房主违约不卖。近日，南山区法院审理一起违约案件，不仅判决交易继续执行，卖家还面临每月接近4万元的违约赔偿。真正是钱房两空。

　　最近，深圳(www.szxxg.com)南山区法院一审审理一宗卖家违约纠纷案，除判决继续交易外，还判决卖家按每日万分之五支付违约赔偿。也就是说，卖家面临每月接近4万元的违约赔偿。对违约的卖家而言，这份判决不可谓不严厉，既拿不到房产又要赔偿不低的违约金，违约成本显著增高。

　　房子刚卖“3·30”新政就来了

　　此案中，涉事房产位于深圳(www.szxxg.com)南山西丽的德意名居小区，建筑面积74平方米。3月23日，业主与买家通过中介签订协议，以262万元出售。协议签订之后，买家支付30万元定金，剩余首期款49万元则由买卖双方共同委托农行做了资金监管。银行也出具贷款承诺函，承诺发放贷款183万元。与此同时，卖方也委托担保公司办理赎楼。

　　一切看似顺利，但进入6月之后，卖方委托律师连续发函，开始是催促要在七天之内支付房款或办结按揭手续。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手续办理速度往往取决于银行，并非个人。七天之内办结按揭手续并非个人能掌控。业主并不理睬，又以交易迟迟没完成为由提出解除合同。6月底，卖方向担保公司发函终止委托该公司办理赎楼业务，交易彻底终止。

　　不容忽视的是，合同签订几天后，“3·30”新政发布，深圳(www.szxxg.com)房价暴涨。卖房之时，涉事房屋单价约3.5万元/平方米。而搜房网历史成交数据显示，新政之后该楼盘房屋单价已跃升到每平方米4万至5万多元不等，以这套74平方米房产为例，总价攀升超百万元。

　　毁约者既无房又要赔偿

　　前述交易中，买家就将业主诉上南山法院，同意一次性付款，要求继续履行合同，还要求对方支付违约赔偿。南山区法院一审判决认定，买方不存在任何违约，卖方单方面终止赎楼手续的办理构成违约。鉴于买方同意一次性付款，且具备购房资格，法院支持买方诉求，判决交易继续，卖方还要按合同约定，每天按合同成交价万分之五支付违约金，直到交付房产为止。

　　此外，法院还判决卖方要协助买家办理申请减免税务的手续，承担案例受理费1 .3万元、财产保全费5000元。在违约时间计算上，法院判决以业主发函撤销担保公司赎楼委托之日，即6月29日开始计算。依照此判决，截至10月，卖家违约已3个月，每月支付违约金近4万元。

　　违约成本低促成“违约潮”

　　不少业主面对房价暴涨选择毁约，法院也迎来诉讼高峰。违约潮背后的原因之一正是在于，通常二手房买卖合同约定，若卖方逾期不履行合同，买方可解除合同，要求卖方支付违约金，违约金为双倍定金或合同成交价的20%。在实际判决中，法院还会根据不同情况调低违约金比例。

　　以这套262万元成交房产来看，若业主毁约，双倍赔偿定金为60万元，按合同成交价20 %赔偿违约金则为52.4万元。但此时房价暴涨百万元，赔了违约金，仍有几十万元进账。合同通常还会约定，若卖方违约，买方可要求对方以合同成交价为基数，按每天万分之五支付违约金，同时继续履行合同。

　　律师提醒

家不要害怕买二手房，只要在签约时提高违约成本，预先防范，便可降低卖家违约概率。

　　二手房卖方违约怎么办

　　可以根据当初签订的合同，要求对方继续履行，对方拒绝的，可以要求其承担违约责任，双方不能达成协商解决意见的，可以向人民法院提起诉讼。

　　根据《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对

　　方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获

　　得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同

　　可能造成的损失。