深圳房产纠纷上升 法官:要加大打击力度

深圳房价暴涨，房产纠纷上升，法官建言要加大打击力度。二手房违约这些不成立“理由”有哪些?

　　自“3·30”楼市新政后，大涨50%的深圳房价催生了一轮房产交易违约大潮。据中原地产的一份统计数据，有6成合同出现反价或毁约。违约潮让大量房产纠纷涌向法院，如深圳福田法院受理相关纠纷的数量同比涨幅高达244%。

　　由于强制履行过户存在诸多障碍因素，在这一轮大规模的违约潮中，一般都以赔偿为主要诉求。目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10%，多的时候到15%，极少能到20%。但最近已经出现了顶格赔偿的判例。

　　房产纠纷爆发式增长

　　近期二手房买卖合同纠纷爆发式增长。比如福田法院，截至2015年6月16日，受理房屋买卖合同纠纷252件，与去年同期相比上升157%。特别是“3·30”新政推行以来，该类纠纷的数量同比涨幅高达244%。在宝安法院，仅3月21日到7月20日的两个月时间内，新收房地产纠纷案件1499件，同比涨幅达149%。

　　法院判例：按成交价20%顶格赔偿54万违约金

　　7月19日，龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。

　　罗湖法院近期也做出了一份按成交价20%的顶格赔偿判决。

　　涉案的是罗湖区一70多平方米的房产。原告(买家)刘女士与被告(卖方)罗女士于去年12月签订《房屋转让合同书》，约定转让成交价为人民币270万元。原告向被告支付了定金人民币5万元，并且在合同中约定，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并“选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。

　　到了2015年2月，原告刘女士已经得到了银行的《二手楼贷款承诺书》，在敦促被告罗女士办理过户手续时，却遭到了罗女士的拒绝。于是，双方闹上了法庭，原告刘女士要求被告罗女士支付违约金54万元并返还定金5万元。

　　罗湖法院认为，原告依约支付定金、办理首期款监管并取得贷款承诺函后，被告未能依约协助办理房产过户，构成违约，应当承担违约责任。故判决被告向原告支付违约金54万元并返还购房定金5万元。

　　法官建言加大打击力度

　　福田法院法官认为：相比房价上涨，违约金的处罚力度较弱是违约大增的主要原因。目前深圳房屋交易市场通用的二手房买卖合同格式文本，约定的违约条款一般为双倍返还定金或者支付转让成交价20%的违约金。相比于大幅增长的房价而言，违约金赔偿的惩罚力度较小，少数卖方不惜向买方赔偿房价总额20%的违约金以求解除合同，从而达到另行高价出售房产的目的。买方却认为补偿款难以弥补卖方违约所带来的损失，诉至法院要求继续履行房屋买卖合同。

　　福田法院法官建议，要探索以房屋实际涨幅为限计算损失金额的裁判标准，加大对不诚信行为的惩罚力度。

　　首先，应根据二手房买卖纠纷的起因背景、双方为履行合同所付出的代价、一方违约造成对方的实际损失等因素综合考虑，探索合同继续履行、以房屋实际涨幅为限计算损失金额等裁判标准。

　　其次，对于卖方“一房多卖”、签约后坐地起价拒不配合交易坚决抵制，对于中介行业唆使或操纵返价等行为重拳打击，探索将不诚信行为和个人纳入征信体系，增加违约成本，维护合理合法的市场交易秩序，维护合同各方当事人的合法权益。

　　律师认为“强制过户”有点难

　　从如今的判例看来，买家大多是要求赔偿金的。然而在房价暴涨30%以上的情况下，对卖家而言，即便是成交价20%的赔偿违约金，依然有利可图。对买家而言，最好的诉求就是要求法院判房产强制过户。当记者就此采访深圳的一些房地产律师时，他们普遍认为，强制过户并不容易。

　　律师朱斌就做了一个统计，从2013年6月到2015年5月可查到的法院判决文书中，有38份房地产纠纷官司是原告要求继续履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%。也就是说，到法院打官司要求“强制过户”的败诉率是很高的。

　　律师周争锋认为最好是买卖双方坐下协商，定一个双方都可以接受的加价。他认为，要求“强制过户”有很大风险，买家未必能够如愿，中间涉及争议的问题很多。而且，一个官司至少要打一年半载甚至两年，而房价则是“日新月异”，这里面就有个“机会成本”的问题了，“当买家把时间、金钱和购房资格耗在一个官司里，就很有可能挤不上买房这一趟车。”

　　律师张茂荣表示，就算法院判决强制过户，也有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大。“如卖方尚未还清房贷，如果卖家不配合，将无法强制执行。”

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　　“不关我事啊，我没看清楚合同内容，我是被欺骗签约的，我签的是一份空白合同哦，内容是后来中介擅自添加上去的!“

　　律师：即使卖方所称的“没看清内容就签约”“先签空白合同再交给中介填写”的说法属实，那么卖方作为一个完全民事行为能力人，本应当在充分阅读理解合同内容后再签名，而其在没看清内容的情况下就签署合同，或签了一份空白合同再交由他人填写内容的，应当对其行为后果承担责任，即视为其已接受合同内容的约束，合同对其仍然具有法律约束力。

　　“我老婆不同意卖房，我不能擅自处分夫妻共同财产。“

　　律师：不动产物权登记具有公信力和社会公示效力，他人有理由信赖登记的产权人即为有权处分不动产的权利人，没有义务去考究该房产是否为夫妻共同财产，所以，合同仍然合法有效。当然，如果配偶坚持不同意继续履行合同，则买方无权要求继续履行合同，但可以要求签字的产权人承担违约赔偿责任。

　　“房子不是我的，我仅是代理人，要房子产权人才能拍板。”

　　律师：按照《物权法》、《合同法》及相关司法解释的规定，对于代理人签署合同、产权人事后没有追认或补充授权的，合同对于签字的代理人而言仍然合法有效，如果合同因为产权人不同意而无法继续履行，签字的代理人仍然应当承担违约赔偿责任。

　　“我不同意这个合同，里面xxx条款有歧义，不算数。”

　　律师：按照《合同法》的规定，合同对某些内容(如税费承担)没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，仍无法确定的，按照法律规定确定。目前，解释明确合同的方法有文字解释、体系解释、目的解释等多种方法，通过科学的合同解释，其实不难判断出交易各方的真实意思表示。

　　“卖的这套房还没办证《房地产证》，是期房，所以不能卖。“

　　律师：按照《房地产管理法》和《合同法》的规定，此类房屋的买卖仍然合法有效，只是履行时需要先办出卖方名下的一手房地产证、然后再将产权过户至买方名下。

　　“房价涨了，属于情势变更或不可抗力，所以我反悔也理所勇当啊是无奈之举。”

　　律师：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;“情势变更”是指合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或不能实现目的。然而，房价的涨跌是正常的商业风险，是当事人应当预见的情况，所以不属于“不可抗力”或“情势变更”。

　　“我全家只能住在这房子里，法院强制过户给你，我全家没地方去啊，我也有最基本的居住权。“

　　律师：基本居住权并不是绝对的，“契约自由”是重要的市场交易规则，在当事人已经自愿签署买卖合同、将房产出售给他人的情况下，视为其已经同意通过出售居住房产的方式换取交易价款，故法律当然会保护买卖合同的有效性。

　　“我给买家发函，里面说了税费的事，但是他没明确回函，此事有争议，我要解除合同。”

　　律师：买方没有明确回函导致双方对税费负担存在争议的，并不能构成卖方解除合同的合法理由，在此情形下，税费负担问题应当按照合同约定确定，合同没有约定的，按照税收法律法规确定;更重要的是，合同履行还没有到递件过户、交纳税款的阶段，卖方就以此种理由要求提前解除合同，应当认定卖方存在拒绝履行合同的恶意，违背诚实信用原则，应当承担违约责任。