深圳前海134亿地王转让“乌龙”背后：操盘者恒裕

美国房地产巨头兆华斯坦地产(Silverstein Properties)并没有转让深圳前海134亿元总价地王，不过它确实迎来新的合作伙伴：深圳本土房企“恒裕集团”。

　　近日，深圳房地内参创始人尹香武在其微博称，“兆华斯坦的前海地块最近终于转让给深圳本土房企恒裕集团，后者将结合美方经验操盘这一项目”。

　　一石激起千层浪。兆华斯坦地产内部一位高层人士近日独家向时代周报记者澄清：“当地媒体报道、传闻说的全都不对。我们并没有从项目中撤出，前海项目并没有被转让，我们也没有打算转让。”

　　时代周报记者从恒裕集团内部获取的独家消息则显示，该公司的确于近期参与到了上述地王项目。恒裕集团总经理办公室一位工作人员告诉时代周报记者，“恒裕集团现在是受潮商集团委托操盘这个项目，潮商集团是中方前海国际能源的控股股东，美方兆华斯坦并没有退出项目，原先中美双方约定的股权比例也维持不变”。

　　地王屡屡被传转手背后，是市场对其久未开发的种种猜忌。6月30日，时代周报记者在前海实地探访发现，在拿地后长达一年半的时间里，该项目仅用宣传栏将项目围了起来，并未实际动工。

　　时代周报记者独家调查发现，真正暗流涌动的是该地王中资方前海国际能源金融中心有限公司的多次股权转让。该公司原先的控股方“潮商集团”也已退居第二大股东，后来居上者是恒裕集团。

　　多次被传“转让”

　　2014年1月23日，兆华斯坦地产与前海国际能源金融中心有限公司联合体，以134亿元总价拿下深圳前海地块，总建筑面积47.7万平方米，折合楼面价2.8万元/平方米，创深圳总价及单价地王纪录。

　　兆华斯坦是美国地产巨头，因“9·11”事件后主持重建纽约世贸中心而受瞩目。兆华斯坦在中国的物业并不多，最广为人知的是2011年与两家房企合作投资了重庆的东方国际金融中心。

　　事实上，兆华斯坦对中国市场觊觎良久。资料显示，早在1994年，兆华斯坦就已经进入上海，与日本森大厦集团、浦东方面签订了合同，联合投资7.5亿美元，在陆家嘴兴建高90层以上、建筑面积近30万平方米的摩天大楼。其还曾5次到杭州考察，并决定与中美桥梁资本有限公司结成战略合作伙伴，共同投资竞标开发杭州钱江新城350米双子座地标建筑。2013年5月，兆华斯坦方面还曾考察过北京通州。

　　在联合“前海国际能源”拿下前述深圳前海地王地块以后，兆华斯坦却屡屡被传“对前海信心不足”，他要转让前海地块的传闻不绝于耳。

　　去年8月，有媒体报道“兆华斯坦欲退出前海地王，当时已找到公司作出土地价值评估，并洽谈三家公司”，不过当时前海国际能源出面给予了否认。随后的12月7日，兆华斯坦在前海地块举行了奠基仪式。

　　但时隔半年以后，上述转让传闻再次响起。而在近期的传闻中，甚至还有消息称“出让方将从中获利20多亿元”。不过，目前均被相关方否认。

　　屡屡被传转手背后，是市场对前述深圳前海地王的种种猜忌。6月30日，时代周报记者在前海实地探访，该项目仅用宣传栏将项目围了起来，并未实际动工。而在拿地已经长达一年半的时间后，双方至今尚未成立合资公司。

　　时代周报记者从恒裕集团总经理办公室相关人士处获悉，中美双方目前仍在紧锣密鼓准备成立合资公司事宜。“现在已经清缴完了地价，正在申报设立中美合资项目公司。原先中美双方约定的权利义务不变，各自股权比例也维持不变。”上述恒裕集团总经办工作人员说。

　　而兆华斯坦高层人士则向时代周报记者透露，在前海地王项目中，兆华斯坦一直系控股方，占51%股权。

　　中资方股东频换

　　时代周报记者独家调查发现，在拿地后长达一年半的时间里，上述地块中资方“前海国际能源金融中心有限公司”的内部股权多次被转让，其原先的控股方“潮商集团”已退居第二大股东，后来居上的则是已宣布“操盘”的恒裕集团。

　　公开资料及工商档案显示，前海国际能源金融中心有限公司成立于2012年。当年5月8日-5月28日，该公司高层就到访洛杉矶、旧金山、芝加哥、纽约、华盛顿等地的21家非银行金融机构和能源公司的高管举行了会谈，并拜访了兆华斯坦地产公司。

　　而在取得前述前海地块两个月之前的2013年11月13日，前海国际能源公司就已经联合兆华斯坦在美国纽约世贸中心召开了招商推介会，向世界级金融机构推介前海国际能源金融中心。

　　但在联合拿下地块后，前海国际能源金融中心有限公司内部却经历了多次“动荡”。从2014年至今至少发生了4次股东(投资人)变更。

　　在2014年9月1日之前，“前海国际能源”包括潮商集团、深圳海岸投资、海南华云实业、深圳莱安房地产、深圳中通投资、深圳豪德投资，以及两名自然人股东李瑞雪、江榕。其中潮商集团为占60%的控股股东，海南华云实业占股8%，其他企业投资人则均持股5%，两名自然人股东中，李瑞雪持股8%、江榕持股4%。

　　需要指出的是，潮商集团系深圳潮汕商会的核心实体企业；深圳海岸投资、圳莱安房地产均为本土房企；深圳中通投资的股东系两名自然人连宗祝、林兴纯；深圳豪德投资的股东也为两名自然人邱赣平、黄文杰。海南华云实业的控股股东、法人代表系赵景云。今年5月25日，赵景云当选为上市公司金合投资(000633.SZ)董事长。

　　而两名自然人股东中，江榕疑似北京月坛大厦房地产开发有限公司董事长，该公司隶属于首都创业集团。时代周报记者无法调查到股东李瑞雪身份。

　　但在2014年9月1日，工商档案显示，前海国际能源迎来了一名新股东“深圳周六福投资”，前者受让了潮商集团2%的股权。而其他股东的持股比例不变。

　　2015年1月29日，两名自然人股东李瑞雪、江榕，以及海南华云实业退出了“前海国际能源”的股东名单，三方总计20%的股权收归到了潮商集团名下。

　　时代周报记者无法探究两名自然人股东李瑞雪、江榕，以及海南华云实业缘何退出前述投资，不过可以肯定的是，潮商集团在此后积极地寻找股权受让方。

　　不到3个月，潮商集团转让4.9%股权予深圳莱安房地产，两者股权占比分别变更为74.1%和8.9%，其他股东持股维持不变。

　　随后，便传出了深圳本土房企恒裕集团“受让兆华斯坦股权，操盘地王项目”的传闻。

　　恒裕集团总经办工作人员在澄清传闻后说，“恒裕集团是受潮商集团等各股东内部委托，发挥开发建设高端项目的经验，和兆华斯坦双方各司其职，共同把项目做好。”

　　不过，时代周报记者查询工商档案发现，恒裕集团实际于近期受让了潮商集团在“前海国际能源”中39.2%的股份，并一跃成为第一大股东。潮商集团退居第二，占股34.9%，而恒裕集团实际控制人龚俊龙，也成为“前海国际能源”新任法人代表、董事长。

　　操盘者恒裕

　　那么，将“发挥开发建设高端项目的经验”的恒裕集团，究竟是何方神圣，足以操盘深圳前海134亿元总价地王项目？

　　时代周报记者多方调查得知，在房企林立的深圳，恒裕集团规模并不大。该公司始建于1987年，前身为深圳市金龙实业(集团)有限公司，目前已在深圳开发的项目包括恒裕滨城、大南山紫园、香蜜湖项目、南油购物公园、来福士广场等。

　　不过恒裕集团董事长龚俊龙在业内却是相当传奇的人物。出生于广东省陆丰市甲子镇的龚俊龙，上世纪90年代已入香港籍。因潮汕商人“低调”的秉性，见诸报端的机会颇为稀少。但在为数不多的报道中，龚俊龙是胡润慈善榜富豪、2013南方十大慈善人物。

　　龚俊龙初到深圳时，曾担任海鹏进出口贸易公司业务部经理，该公司系深圳石化集团下属企业。1988年，龚俊龙在深圳东门北路开办金龙丝绸商场起家，开始了丝绸和服装的进出口贸易业务，完成原始资本积累。1993年，金龙丝绸和服装加工贸易业务延伸，龚俊龙与一合作伙伴合资成立了“金龙毛绒布织造有限公司”，成为当年立项投产的最大的外商投资企业项目。

　　也几乎在同一时期，龚俊龙在深圳收购了当时颇有名气的长城酒店100%股权，并成立了金龙空调电器有限公司，从事空调进口代理业务。

　　颇有意思的是，以开办深圳金龙丝绸商场起家的龚俊龙，其房地产事业的起点却是在上世纪90年代初的南京。公开资料显示，龚俊龙彼时曾支持南京市政建设，出资2300万元修建汉中西路西延工程，合资成立南京金龙物业发展有限公司投资建设安居工程─康怡花园。1994年被授予南京市荣誉市民称号。

　　2002年，龚俊龙控制的金龙集团曾投资“家盈超市”进军广州零售业。需要指出的是，“家盈超市”当时主要的经营方向是协助广州市政府改造原有肉菜市场。当然，金龙集团并非该项目唯一的投资方。

　　2006年，龚俊龙在香港组建了恒裕(中国)地产控股有限公司。有业内消息称，彼时龚有意到香港融资上市。

　　颇为蹊跷的是，在深圳市恒裕实业(集团)有限公司旗下，如今有一家全资子公司名为“中国南海雷蒙华昌工程有限公司”。时代周报记者了解到，该公司最早成立于1983年4月4日，当时广州船舶工业和深圳市航运总公司、美国雷蒙近海建造公司、新加坡华昌国际有限公司合资的公司联合承包核电厂、石油化工厂、大型构筑物等大型工程所需的钢结构工程。

　　时代周报记者同时了解到，除却上述操盘前海134亿元总价地王外，今年3月24日，深圳市恒裕实业(集团)有限公司拟出资6.4亿元收购深圳新都酒店股份有限公司(000033.SZ)部分资产及负债。其中，包括新都酒店物业、日常经营相关债权债务及文锦花园24套职工宿舍房产。