深圳买房需当心七大霸王条款 深圳消委会点评

准备要买房了吗？如果是，那你要当心了。深圳市消委发布 2015年房地产领域不公平格式条款点评情况 ，指出房地产领域成为格式条款的重灾区。

　　5月7日，市消委会发布 2015年房地产领域不公平格式条款点评情况 ，指出房地产领域成为格式条款的重灾区。

　　主要问题：一是开发商通过补充协议对预售合同内容进行变更，约定补充协议属于非格式合同条款;二是广告内容不具有约束力;三是公共场地归卖方所有;四是违约责任不对等。两年多过去，市消委会此次调研发现这些曾被点评的不公平、不合理格式条款依然普遍存在。

　　2014年以来，深圳房地产类投诉共682宗，涉及房屋中介投诉量最高，达到398宗，主要投诉贷款额度虚假承诺、乱收中介费等。对房屋开发商投诉284宗中，主要是房屋质量和售后、合同纠纷服务等问题。（）据市消委会统计分析

　　■霸王条款解读

　　1 销售广告和宣传资料不构成要约

　　现象：一些商家将售楼广告、楼书、图文资料、效果图等排除出要约的范围，认为其不具有合同效力，借以此免除部分责任。

　　条款： 买受人在签署合同前，出卖人就本房地产所作的所有销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不构成合同的组成内容，买卖双方不受其约束，上述销售和宣传资料包括但不限于示范单位、临时构筑物、装饰物、销售模型等。

　　点评：能绝对地认为销售广告和宣传资料不构成要约，而需要根据销售广告和宣传资料的具体内容进行判断。

　　相关规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任 。

　　2 不可抗力 过于宽泛

　　现象：对因不可抗力发生的延期交房或其他违反合同约定义务的，商家有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。

　　条款： 买卖合同第十四条及其他条款所指 不可抗力，包括：政府行为或法律法规或国家经济政策的变动......水灾、地震等自然灾害;市政配套的批准安装导致的延误……"……对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。

　　点评：房地产企业应有足够的经验和能力，判断天气因素可能对施工带来的影响，对工期做出适当安排以避免造成不良影响，这类情形就不属于 不可抗力 的范畴。

　　相关规定：《民法通则》， 不可抗力 具有其明确的内涵，其适用条件十分苛刻，适用范围也是有边界的。房地产开发具有很强专业性，房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响，并能够预判政府测量中可能存在的相关误差，在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能，完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的，不属于 不可抗力 范畴。

　　3 不将按揭相关保证纳入合同

　　现象：一些合同条款要求：若银行因信贷政策等原因不批准按揭贷款申请，要在银行正式批复之后的7日内，一次性付清剩余价款，违约须承担逾期付款的违约责任。

　　条款： 买受人采用买卖合同第六条按揭贷款方式履行付款义务的.......式批复之后的七日内一次性付清剩余价款，否则视为买受人违约，买受人须按买卖合同第六条的规定承担逾期付款的违约责任。

点评：现实购房中，商家向消费者推荐可以按揭的银行机构，并对获得贷款的几率做出保证，诱导消费者签订合同，却没有将保障贷款声明纳入合同内容。导致消费者贷款不成功后，却不能依据合同条款追究开发商责任，可能因无法及时缴纳房款，不得不承担违约责任。

　　4 违约条款设置严重不平等

　　现象：买方逾期付款超过90日的，自第91日起，一年内解除合同，卖方逾期交付超过90日的，可在6个月内解除买卖合同。一方违约时，消费者须支付的违约金远高于卖家。

　　条款： 买方逾期付款超过90日的，自第91日起一年内卖方可以书面通知买方解除合同而无需另行催告买方或选择继续履行买卖合同......地产总价款的百分之十支付违约金给卖方。

　　 卖方逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内买方有权书面通知卖方解除买卖合同......方支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。

　　点评：现象：一些格式合同中规定，在不影响商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人，买方对此变更不得提出任何异议，也无须向买方作任何赔偿。

　　5 对共有部分、设施的任意变更及免除通知义务

　　现象：一些格式合同中规定，在不影响商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人，买方对此变更不得提出任何异议，也无须向买方作任何赔偿。

　　条款： 在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人。

　　点评：这是最无理的霸王条款之一，开发商利用格式条款赋予了自己随意变更共有部分、共有设施用途、设计的权利，同时限制了消费者对此提出异议或要求修改、变更或解除合同的权利，消费者的合法权益受到了严重的侵害。

　　相关规定：《消费者权益保护法》，此类条款内容应属无效.两个涉评条款都免除了开发商对规划等事项变更的通知义务，违反了民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。

　　6 模糊相关法律规定逃避自身责任

　　现象：有的合同条款指出，如果房屋面积差异值超过±3%以上的，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补，或退回所购商品房。

　　条款： 出卖人交付的本房地产实际套内建筑面积与合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，分别按以下方式处理：(3)差异值超过±3%以上(不含本数)时，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退回所购商品房。

　　点评：商家利用采用多退少补形式，免除双倍返还超出房款的责任，违反了《商品房买卖合同司法解释》和《消费者权益保护法》，应属无效。

　　相关规定：《商品房买卖合同司法解释》规定，实际面积超过约定面积3%以上的，超过3%部分的房价款是由开发商自己承担的;实际面积小于约定面积3%以上的，超出3%部分的房价款开发商需要双倍返还消费者。开发商利用格式免除了自己承担超出3%部分的房价款或双倍返还的责任，违反了上述规定，条款内容应属无效。

　　7 要求消费者放弃权利

　　条款： 双方共同确认：本补充约定经买卖双方友好协商一致后达成.......何时候都不会提出本补充约定系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效的主张或做出不利于出卖人的解释。

　　点评：开发商通过事先约定的方式消除了补充协议属于格式条款的性质，致使其免除格式条款的限制，对消费者来说也是不公平的。

　　在房地产买卖中，补充协议虽是对政府示范文本的修订，不同的房地产公司的补充协议也有差别，表面上不属于格式条款，但事实上这些补充协议是由开发商为重复使用而预先制定，且并未与消费者协商，消费者也没有修改的余地，其本质上仍属于格式合同条款。