前海写字楼新增供应300万平方米如何搅动市场
前海未来甲级写字楼总规划量会超过900万平方米。如此高密度的分布是否会造成市场消化不良，谁将会成为这些写字楼的主人，又将对市场价格产生怎样的影响?
随着广东自贸区挂牌日子的临近，前海这一未来深圳甲级写字楼集散地，引发了更多的关注。小小15平方公里的前海三年内有近300万平方米的甲级写字楼供应，未来甲级写字楼总规划量会超过900万平方米。如此高密度的分布是否会造成市场消化不良，谁将会成为这些写字楼的主人，又将对市场价格产生怎样的影响?
?1问?
300万平方米是否会造成市场消化不良?
未来几年或能消化
前海占地面积14.92平方公里，建设规模2600万～3000万平方米，规划就业人口65万、居住人口15万。
目前，前海已经建成的建筑包括深港青年梦工厂、万科企业公馆、前海展示厅等，均集中于前海管理局所在地区域。甲级写字楼类建筑中，除了卓越前海壹号已经在3月底提前封顶，香江金融大厦已完成三分之二的建筑结构外，其他前海项目目前还处于建筑施工的早期阶段。
前海已公开出让18宗地块，主要集中在桂湾片区，总建筑面积达570.7万平方米，预计办公面积将达到285万平方米。按照相关要求，已经出让的地块均要求在2018年之前建设完成，意味着从今年开始的三年内，将有接近300万平方米办公物业进入市场，相当于深圳中心区甲级写字楼储量的60%。
第一太平戴维斯统计数据显示，深圳中心商务区近几年甲级写字楼供应和需求在40万平方米左右。如果按照这个标准，前海300万平方米，去化周期长达7.5年。
对于写字楼密度是否过高的问题，第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌认为，政府在前海的配套建设、绿化等方面比较科学，注重区域经济的长进发展，写字楼不能算过密。如果将来前海真能发展成为珠三角的 曼哈顿 ，消化掉900万平方米以上的甲级写字楼储量，才能和纽约曼哈顿比肩(目前59平方公里的纽约曼哈顿大约有3700万平方米甲级写字楼储量)。
?2问?
谁将会成为这些写字楼的主人?
截至2015年2月底，前海入驻企业已超2.3万家，注册总资金逾1.4万亿元。第一太平认为，如果85%的企业需要200平方米的办公面积，前海目前的写字楼需求约有390万平方米。实际这2.3万注册企业平均公司注册员工只有8人，低于深圳企业户均15人的平均水平。如果按照深圳人均办公面积10～15平方米，总需求也就在300万平方米左右。
按照前海土地的出让计划，今后前海1/3以上的可开发土地面向港企出让，出让对象将不仅包括香港的开发商，还包括香港的行业协会、公会等，既面向大企业，也充分考虑占香港企业总数98%的中小企业需求。
这些写字楼将可以缓解香港写字楼供应量短缺问题，并对城市的土地供应形成有力支撑。 高力国际亚洲区研究及咨询行政董事卢永辉表示，前海管理局希望选择资金实力雄厚的知名发展商品牌。通过将部分地块定向转让给总部企业，以确保产业落地前海，体现前海管理局的产业引导倾向。
综上可知，前海2万余注册企业、总部企业、香港企业协会，都将会成为这些300万平方米写字楼的业主、使用者。
?3问?
将对市场价格产生怎样的影响?
预计售价在6~7万元每平方米
前海自贸区即将挂牌，将如何影响写字楼价格?
第一太平的数据显示，临近前海的宝安中心区龙光世纪大厦、荣超滨海大厦租金回报率在4%左右;南山CBD和蛇口的租金回报率在4%~4.5%之间，比如目前放盘的招商局广场租金在220元每月每平方米，其售价估计为6.2万元每平方米，租金回报率大概在4%;前海发展后地段要更加好一些，估计租金回报率在3.8%。以此推算，前海首批入市的甲级写字楼预计售价在6~7万元每平方米。从投资回报率估算，平均租金会在180~220元每月每平方米。
随着前海开发和交通、商业配套的进一步完善，周边住宅会有比较大的增值空间。记者综合中原地产和58同城的数据发现，南山CBD和宝安中心区多个在售楼盘最近两个月间涨价5%。
今年前海周边有大量住宅楼盘入市。今年南山预计会有157万平方米的住宅供应入市，为去年住宅供应面积的两倍，会对周边住宅销售造成一定压力。
第一太平认为，考虑前海周边房价已经不低和今年住宅的大供应量，保守估计未来前海周边房价会有10%以上的涨幅。如果前海未来逐步发展成为珠三角的 曼哈顿 ，周边住宅升值30%~50%也不无可能。
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