迟交楼要赔两千万 开发商上诉“太多”

从化一家房地产公司因延迟交楼，被449名业主告上法庭，索赔约6000万元。法院对这批案件有的调解结案，有的作出了判决。按照一审判决结果及调解方案，开发商需要赔偿业主1845万余元。一审判决后，开发商不服提出上诉。昨日，部分案件在广州中院二审开庭。

起诉业主449名

2012年9月底，张先生与从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称 国泰天彤公司 ）签订购房合同，购买了国泰天彤公司开发的 从化名城御景绿洲（楼盘资料） 一处房产。这套房产总房款为943150元，张先生一次性支付了全部房款。

按照约定，国泰天彤公司应在2013年6月30日前将房屋交付给张先生使用。然而，到了2013年6月30日，张先生并未能如期收楼。

根据购房合同，国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的万分之五的标准支付违约金。

于是，张先生将国泰天彤公司告上法庭，请求对方支付自2013年7月1日起至2014年6月30日的违约金172124元。

与张先生有相同遭遇的还有数百名业主。记者昨日从从化法院了解到，2014年，共有449名业主起诉国泰天彤公司，立案标的达60578639元。

在张先生一案的一审过程中，国泰天彤公司答辩称，涉案楼盘从化 御景绿洲一期 早已经完工，但都在办理备案表和手续，这些属于政府行为事宜，进度非开发商所能控制，因此，国泰天彤不应当承担迟延交楼的违约责任。

在另一业主的案件中，国泰天彤公司还提及其违约是天气原因所致。其称，2014年5月23日百年一遇的特大暴雨造成涉案楼盘地下室遭受水浸多日，影响了消防及人防工程的成功验收，应从违约天数中扣除维修电机等设备的时间42天。

此外，国泰天彤公司还认为，合同约定每日万分之五的违约金标准过高。合同约定迟延交楼违约金是补偿性的而非惩罚性的，根据房管部门发布的2013年租金情况表，涉案房屋所在商贸地段的租金为每平方米7元，而原告要求的违约金比租金高出10倍。

在不同个案中，国泰天彤公司请求法院降低违约金至银行存款利息的标准，或以实际租金损失为准对违约金调整。

一审：判决+调解，137件判决，309件调解，3件撤诉；违约金1845万

从化法院对张先生案审理后认为，被告国泰天彤公司未如约交付房屋，应负违约责任。作为房地产开发经营企业，国泰天彤公司在开发房地产过程中对于办理备案表等手续及房地产开发过程中的天气应有预期，同时预留合理期限。至于其称房屋已经完工可以交楼，但并未提交双方合同约定的交楼时应具备的文件等予以证明，因此，对其答辩意见不予采纳。

对于逾期交房违约金计算标准问题，法院认为，违约金的计算标准在合同中有明确的约定，且此合同是行政管理部门制定的适用于整个广州市地区的规范性合同，其对于合同的地区适用性及原告与被告双方的权利义务平衡均有认真的考量。国泰天彤公司与购房者在签订合同时也未以其他形式对此条款进行变更。不仅如此，国泰天彤公司也没有举证证明按照合同约定的标准计算违约金过分高于原告因被告逾期交楼造成的实际损失。因此，法院也没有采纳其答辩意见。

在张先生和另一业主的案件中，法院一审判决被告国泰天彤公司按照房款总金额为本金，按每日万分之五的标准，向购房者支付逾期交房违约金，直至交房之日为止。记者从一审法院了解到，共有137件案件判决结案，有309件案件调解结案，另有3件案原告主动撤诉。这449宗案件最终的结案标的为18452903元。

二审庭审焦点：违约金标准是否过高？

一审判决结案的137宗案件中，又有130件案件提起了上诉。昨日，部分上诉案件在广州中院二审开庭。

上诉中，国泰天彤公司称违约金标准过高。国泰天彤公司认为，一审判决在其要求调整违约金的时候，漏查了购房人在迟延交楼中的实际损失，忽视了《合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定的标准判决国泰天彤公司每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显过高。本案违约金应当按涉案楼盘附近路段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。

对于国泰天彤公司的意见，购房人一方予以了反驳。他们认为，惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依法支付惩罚性违约金。违约金条款只要不违反法律强制性规定，即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。