不动产登记影响初现 西安等城市低价抛售房产

《不动产登记暂行条例》本月开始实施。华商报记者发现，受此政策影响，西安一些持有多套房屋的业主已经开始谋求低价卖房，这些房源主要以单位团购房居多。近期，西安二手房的挂牌量也因此呈现上涨趋势。业内认为，未来随着不动产登记的进一步深入以及征收房产税的预期，可能会有更多商品房房源进入二手房市场，对房价会造成一定的影响。

调查1

区域：西安市南三环外电子正街附近

楼盘名称：联盟新城

机关团购房砸低小区房价每平方米比售楼部便宜超千元

我们小区有很多房子是单位内部团购的。 2月27日，在位于南三环外电子正街附近的联盟新城，业主刘女士告诉华商报记者，这些团购房是在2010、2011年买的，价格很低，一平方米只有3000多元。因为距离工作单位比较远，再加上今后要不动产登记，说不定还要收房产税，而且这些业主都不在小区住，所以愿意以低于市价把房子转手。

华商报记者了解到，联盟新城分两批交房，时间分别为2013年12月和2014年4月，小区总共有2800余户，目前大约有300多户业主入住，入住率不足15%。从实地走访来看，小区内生活的业主、停放的车辆都不多，不少房子看不到装修和入住的痕迹，有的窗户上更是落了一层厚厚的灰。

在该项目售楼部，华商报记者以购房者身份询价。 对外销售的价格在6500元/㎡左右，如果你想买更名房源，就能便宜得多。 置业顾问在引导看房的过程中表示，140㎡的房子也就70多万，等于一平方才5000多， 其中还包含5万元的合同更名费。 这位置业顾问介绍，更名房源就是团购房，由业主委托出售， 你要是诚心想买，价格方面还可以再商量。

有业内人士认为，通常来说售楼部往往只销售商品房，置业顾问通常不会很直接给客户推荐更名的二手房，这个细节也显示出，正是由于该小区某机关单位的团购房源较多，想抛售的业主已经不局限在中介公司挂盘售房，开始将房源 挂 到了售楼部。

调查2

区域：西安市长安区航天城区域

楼盘名称：西延澜山、山水岭秀、高速紫禁长安等

低价挂牌房源以中、大户型为主 面积多在140㎡以上

华商报记者在采访中发现，在西安市长安区航天城区域也有不少业主将自己的大户型房子进行挂牌抛售。

华商报记者在雁塔南路一家房产中介人员的带领下，来到西延澜山、山水岭秀、高速紫禁长安等多个小区看房，虽然这些小区的入住率有高有低，但低价挂牌的房源都以中、大面积为主。

这个区域我们都熟得很，现在便宜卖的二手房，面积多在140㎡以上，而且都没住过，和新房一样。 该工作人员介绍，最近他们接到的二手房委托量增加了不少，这些房子大部分是团购房，业主在几年前购买时就比市价低，为了尽快出手，只加一点钱，就开始出售了。

华商报记者注意到，在山水岭秀小区，一套143㎡的房子，包括更名费总价为75万元，每平米才5000出头。这样的价格，比起一路之隔的曲江观山悦均价11000元/㎡、曲江千林郡均价7500元/ 的新房，显然要诱人得多。

在高速紫禁长安小区，华商报记者发现，一些以团购房名义挂牌的二手房源，单价也不过5000出头，相比航天基地在售新房差不多6000元/㎡的均价，明显要低出不少。

21世纪不动产西安区域总经理邵涛表示， 不动产登记虽然是从3月份才开始，但是经过媒体的前期报道，已经有业主早早知道这个消息。最近二手房市场上抛售的大户型房源，主要集中在一些机关单位的团购房。因为这些房子的业主在最初购买时，价格就比市场价要便宜。

>>市场分析

西安1月份二手房挂牌量环比上涨超六成

华商报记者发现，目前在西安几个大的二手房交易网站及生活分类网站上，标明 不动产登记急售 的房源越来越多。长安区一楼盘的挂牌房源，更直接在网站上写明 不动产登记，都在抛售自家多余房源，机会只有一次。

去年下半年，特别是今年以来，西安二手房的委托量增量明显。 21世纪不动产西安区域总经理邵涛表示，就目前的情形来看，供应的房源量已经远远超过了需求量。

数据监控中心统计，今年1月，西安七个城区二手房挂牌量全部出现上涨，挂牌总量为390079套，比去年12月大涨60.39%。

邵涛分析，现在低价挂牌的二手房中，有相当一部分是2010年到2012年政府、企事业单位团购的楼盘。那时候的团购价位很低，很多人想趁机 炒一把 。而这部分人，大多名下已有房产，受近期不动产登记的影响，更担心后续房产税的征收，从而萌生出售想法。

有些卖家还不愿意让人知道是他在卖房，悄悄委托我们来进行销售。 邵涛说， 是机关单位的人，再具体就不方便说了。

这种房源在西安的各区域都有分布，其中以城北和城南最多。 独立地产评论人李连源指出，比如南郊，就集中在南三环、航天城和长安区的一些小区，北郊则分布在北二环附近。除了这部分团购房的业主受政策影响有售房打算外，还有一些投资客，手上也拥有多套房源，在不动产登记和房价上涨乏力的双重影响下，意欲 解套 卖房。

>>律师提醒

无证 二手房能买 但要提防 三点

在本次走访中，华商报记者注意到，有不少单位团购房并没有取得房产证，有的甚至还没有将合同网签备案，交易时不得不办理合同更名。这一过程中，无疑存在着不小风险。对此，律师如何看待?

陕西泾渭律师事务所李德军律师指出，这种房子可以买。一般来说，只要开发商、交易双方均达成一致，如果能重签购房合同(即：更名)，也就相当于和开发商直接形成了一手房的买卖合同。至于中间产生的所谓更名费用，则是由交易双方自行协商、约定。购买此类房产，关键要提防以下三点：

一、留意房源、楼盘的开发手续是否齐备;

二、原来的房款相关票据应重新开具给买受人;

三、交易过程中，是否及时办理合同的网签备案。

>>专家观点

大面积抛售现象目前还未出现

尽管受不动产登记影响，有业主产生低价卖房的打算，但华商报记者从玛雅房屋、21世纪不动产、科威不动产等房产中介机构了解到，大面积的抛售现象目前还没有出现。

玛雅房屋西北总部企划经理王钧：春节前有不少想卖房的人上门咨询，但真正成交的还不多。至少从数据来看，不动产登记政策对二手房市场的交易影响还不明显。

21世纪不动产西安区域运营总监王莹：数据表现不明显，主要有两方面原因：一是一些被拿出来低价出售的团购房，大多没有房产证，而房产证是网签的必要条件，所以，有些人想卖暂时也卖不掉。二是《不动产登记暂行条例》虽然从3月1日起施行，但地方细则并未出台，受牵扯的业主压力并不紧迫。

西安科威国际不动产总经理程宾：目前市场上出现低价抛售的房源主要以机关单位的团购房为主，而真正的商品房二手房的挂牌量并没有明显增加。不动产登记对市场的影响还需要继续观察。

太白小区一房产中介负责人：如果未来不动产登记的细则出台，相关查询制度完善，卖房者的信息联网又可查的话，估计抛售现象会显著增多。

城市地产运营专家王建红：如果有更多业主抛售房产，可能对房地产市场的供需结构造成影响。这些原本的房屋持有方摇身一变，成了市场的供应方，他们手中的低价房源不可避免地与新房形成竞争，将会迫使一些竞争力不强的楼盘降价销售。

陕西省房地产商会秘书长宁高伟：不动产登记能不能影响房价，关键还要看政策的细化情况。毕竟不动产登记还处在从顶层设计到逐渐落实的阶段，短期内的影响还比较有限。